【正文】 般，只要稍加整治，配以綠化，就能形成本項目的獨特的景觀布置。西面為規(guī)劃道路。配套條件A 購物場所 基地周圍目前沒有大型購物超市，但平時的生活品購物沒有問題，有上海如海超市等幾家小型超市，小的便利雜貨店隨處可見。C教育文化 本項目的教育文化資源豐富。吳文化公園也在項目基地不遠(yuǎn)處，人文資源優(yōu)越。E金融類服務(wù)網(wǎng)點 各大銀行在堰橋鎮(zhèn)上都有網(wǎng)點。這對本項目而言，具有良好的市場機(jī)遇，在我們實地考察和目標(biāo)客戶訪談中，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)除了少量幾個安居小區(qū)如金惠苑、新惠苑和金都花園外，大部分居民還是居住在傳統(tǒng)的自建房內(nèi)。住房需求也從“生活需求型”向“生活提升型”轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注商品房，不僅關(guān)心樓盤的質(zhì)量，更注重周邊環(huán)境、配套與升值潛力。不光有當(dāng)?shù)鼐用窈凸I(yè)園區(qū)工作的外來人員，還有大量來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。三、居民消費分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的可支配收入的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了人民生活水平的提高，也使居民更有能力改善居住條件，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，有利地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場走向成熟。居民家庭人均總收入達(dá)9941．5元，同比增加1429元。同時八大類居民消費中，居住類消費同比增長了32．1%。第三部分 項目競爭分析一、板塊競爭分析和錫城其他的開發(fā)板塊相比，本項目所處的北區(qū)板塊具有自身的優(yōu)勢和特色：首先，堰橋處于惠山新城新行政中心，地理位置優(yōu)越； 第二，惠山土地廣袤，儲備充足，地產(chǎn)用地成批推出，人氣聚集快，發(fā)展?jié)摿Υ螅坏谌?，惠山新城的開發(fā)建設(shè)?；萆叫聟^(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來磁場聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來此購房落戶。這對于本項目開發(fā)商——無錫市泰富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來說，競爭壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。三、 產(chǎn)品競爭分析本項目住宅產(chǎn)品方面的競爭對手并不多，主要有金都花園和天一城競爭對手一：金都花園背景資料項目地址：惠山新區(qū)行政中心政和大道998號開發(fā)商：無錫金都房地產(chǎn)有限公司設(shè)計商：美國HOOP建筑設(shè)計咨詢公司售樓電話：05103599000項目概況項目區(qū)位：惠山新區(qū)新中國橫中心政和大道998號房產(chǎn)性質(zhì)：住宅銷售情況：良好銷售價格：起步價2900元/平方米預(yù)計交房時間：項目描述：小區(qū)總建筑面積42萬平方米，總戶數(shù)2200戶占地面積約400畝，小區(qū)目前主要是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：綠化率：35%戶型設(shè)計：戶型多樣，面積從80240平方米不等，主打戶型面積為120平方米物業(yè)管理：上海新弛物業(yè)管理公司，費用未定車位：1：1目標(biāo)客戶：周邊居民，大家庭式居住者配套：12萬平方米商務(wù)廣場，2000平方米會所，社區(qū)幼兒園項目優(yōu)點：配套設(shè)施完善，車位充足 戶型面積選擇余地大 人車分流，安全系數(shù)高項目缺點：交通不方便，環(huán)境一般本案參考：☆本項目規(guī)模比金都小，瞄準(zhǔn)市場空白，做高品質(zhì)樓盤搶走它的客戶群競爭對手二：天一城背景資料項目地址：錫澄二路旁發(fā)展商：無錫蘇源置業(yè)有限公司策劃代理：深圳創(chuàng)典全程物管顧問：深圳中海物業(yè)設(shè)計團(tuán)隊：加拿大筑原設(shè)計事務(wù)所 廣州南方建筑設(shè)計院 機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計研究院售樓電話：05102726567，2070000項目概況項目區(qū)位：錫澄二路（規(guī)劃路）與北環(huán)路（規(guī)劃路）交叉口房產(chǎn)性質(zhì)：住宅項目描述：（2400畝），建筑總面積192萬平方米銷售價格：未定預(yù)計開盤時間：預(yù)計竣工時間：2005年年底前后（一期別墅和公寓）容積率：綠化率：70%車庫戶數(shù)比：1配套設(shè)施：社區(qū)教育體系、商業(yè)中心、美食街、河濱公園、休閑廣場、中心體育和商務(wù)會所，公交總站營銷策略分析：主打生活主題，建造一座低密度、大空間、高品質(zhì)的花園新城物業(yè)管理情況：未定項目優(yōu)點：開發(fā)商資金實力雄厚引入“新市鎮(zhèn)、新街域”的全新開發(fā)理念 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 豐富多元的文化形態(tài)和景觀采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品項目缺點：體量較大，建設(shè)周期長 主打“無錫生活城”概念顯得太空泛 建筑形態(tài)包羅萬象，業(yè)主層次不一 產(chǎn)品整體檔次還是偏低 開發(fā)經(jīng)驗不足本案參考：☆產(chǎn)品走差異化道路，提升產(chǎn)品檔次，與之錯位競爭☆獨特景觀布置，營造優(yōu)美居住環(huán)境 ☆充分利用行政中心地理優(yōu)勢第四部分 項目優(yōu)劣勢分析一、 項目優(yōu)勢分析（S）區(qū)位優(yōu)勢■位于惠山區(qū)新行政中心，磁場聚集效應(yīng)明顯。交通便捷■被稱為水陸黃金通道的錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿堰橋全鎮(zhèn)，驅(qū)車前往上海和南京都只需要2小時左右，經(jīng)高速公路前往無錫碩放機(jī)場也很便利。 文化氛圍濃郁■聞名全國的吳文化公園緊靠本案，周邊營造出濃郁的文化氛圍。 居住條件成熟■本案附近的居民眾多，在建和已建的安居項目如金惠苑和新惠苑規(guī)模比較大，居住氛圍已經(jīng)成熟?！稣块T以及事業(yè)機(jī)關(guān)單位集中，辦事較為便捷。 項目所在地缺乏高檔居住氛圍三、機(jī)會點分析（O）市場存在空缺點本項目附近成規(guī)模的住宅小區(qū)不多,高檔住宅小區(qū)更是稀缺，競爭對手金都花園走的也是中檔路線。交通系統(tǒng)的完善新錫澄路、惠山大道這兩條規(guī)劃道路的建設(shè)，在很大程度上將完善本區(qū)域的交通系統(tǒng)，大大提升本區(qū)域的地段品質(zhì)。樓盤、人氣的聚集加快居住成形四、威脅點分析（T）在同等條件下，本項目推出時間相對晚，處于相對劣勢，可能造成部分潛在客戶已經(jīng)流失。堰橋鎮(zhèn)正處于建設(shè)發(fā)展中，板塊日趨走熱，實力較強(qiáng)的開發(fā)商如上海富地、順馳、賽維拉等也陸續(xù)在其圈地開發(fā)高品質(zhì)的物業(yè)，都將形成本項目較強(qiáng)的潛在競爭對手。這為造此住宅奠定基礎(chǔ)。3） 消費者：給予居者文化附加值，賦予其居者身份和地位。[北城富地 未來CLD]遠(yuǎn)見決勝千里，唯有發(fā)展眼光，才能收獲未來；[美墅宅院 上層交際圈]臨水別墅,放養(yǎng)高貴，悠然天地，淡定從容；[文化世家 氣質(zhì)天成]這里的孩子，是鄰居更是同學(xué)。[芳草碧樹 景觀名宅]春意盎然，激情盛夏，秋實楓情，傲香冬暖，一花一世界，一景一感悟【1條150m的景觀大道】 漫步是心靈繾眷，怡養(yǎng)生性的方式。木制材料的建筑小品，層理有機(jī)間滿布自然的標(biāo)記?！?組節(jié)點景觀空間】 景觀空間豐富，有曲線、有直路，有精致的小庭，又有開 敞的沙地，有木質(zhì)的場地，又有兒童活動的軟土，不同的景觀空間留給人們不同的空間感受 【細(xì)節(jié)詮釋尊貴】時尚簡潔的外立面設(shè)計，明快的建筑氣質(zhì)。坡屋頂?shù)慕诲e搭接，墻身的虛實對比，透明的玻璃幕窗，領(lǐng)略人本主義關(guān)懷。 一種植物,代表一個門戶。項目建筑形態(tài)的多樣化，決定了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群不是單一的，但會使其主流購買者具備一定的共性。?地域分布：以堰橋為中心，吸納惠山新城范圍內(nèi)的居民。1）為樓盤正式入市銷售作充分的準(zhǔn)備；2）進(jìn)行入市前的信息發(fā)布，預(yù)熱市場，制造局部供不應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購氣氛；4） 展示一個成熟、優(yōu)良和專業(yè)的發(fā)展商形象和樓盤形象。廣告創(chuàng)意手法：出奇不意、意識創(chuàng)意。廣告創(chuàng)意手法：務(wù)實，直接從產(chǎn)品本身出發(fā)。第四階段（尾盤期）: 回歸主線廣告創(chuàng)意手法： 深化、鞏固形象。深化理解： 1）開發(fā)商的開發(fā)理念先進(jìn) 2）產(chǎn)品的高檔性北城：區(qū)域性生活品味：對生活細(xì)節(jié)之處的把握。深化理解：1）樹立房地產(chǎn)市場典范 2）樹立開發(fā)商品牌形象 “11”字，充分包含了產(chǎn)品所有傳達(dá)和外延的內(nèi)容信息。全案以名園為點，向名品、名人、名校、客戶向四個方向輻射，從四個支點的對話，與消費者產(chǎn)生共鳴，達(dá)到心理需求上的共識，從來促成購買行為的產(chǎn)生。 訴求重點：高品味、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，以引領(lǐng)生活品味為切入點。 推廣形式：產(chǎn)品推介會 具體安排：聚集相關(guān)媒體（電視、網(wǎng)絡(luò)、平媒等）介紹產(chǎn)品通過后期的廣告發(fā)布，使本案信息傳播來來，最大化的達(dá)到市場告知 產(chǎn)品開盤期（時間：） 推廣目的：穩(wěn)固現(xiàn)有客戶群，及時促成現(xiàn)有客戶的成交，充分挖掘本、異地客戶勢力，在認(rèn)知市場的前提下，與競爭對手錯開，緊鑼密鼓開盤。產(chǎn)品強(qiáng)銷期（時間：—） 推廣目的：好的開始是成功的一半，開盤的粉墨登場之后，以公關(guān)活動及媒體推廣為主，對市場進(jìn)行轟炸； 訴求重點：名園品質(zhì)的解析＋生活品味的詮釋 媒體安排：持續(xù)發(fā)布硬廣告和新聞報道，將項目形象深入挖掘，通過PR、SP活動的執(zhí)行,進(jìn)一步豐滿的支持產(chǎn)品形象. 推廣形式： 1）與某汽車公司或者4A代理商、電視媒體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場推廣。 2）國際知名化妝品show（時間：——）n推廣目的：通過前期大量的宣傳及銷售情況，采用針對性的推廣手段，有效的開發(fā)潛在客戶群，消化余房。n推廣方式：1）讀書活動月 2）名師座談會 廣告跟蹤發(fā)布，讓市民感覺名園就是一個處處顯生活品味的地方。 訴求重點：針對當(dāng)時情況有的放矢 推廣方式： 1）客戶答謝會+“珍藏”產(chǎn)品抽獎配送活動 2）“賞風(fēng)格之美，品名園生活”客戶定期聯(lián)誼會 聚會、聚樂；對話，對味 :1）引領(lǐng)生活品味新典范2）你可以買到流行，但是你買不到品位3）從建筑中學(xué)會與人相處4) 三宅一生，居者傳奇形象廣告文案show標(biāo)題：引領(lǐng)生活品味新典范正文：人類的建筑史告訴我們：優(yōu)秀的建筑從來都不是一頁時尚雜志。生活于名園中的現(xiàn)代人，將要告訴你關(guān)乎極致的生活哲學(xué)。正文:真正的品味不是穿金戴銀的艷俗，也不是昂貴布料的戴盆望天砌，而是一種生活方式的內(nèi)在折射。食：標(biāo)題：你可以買到流行，但是你買不到品位正文：真正懂得芝華士的人，理解它每一個細(xì)節(jié)流露的文化韻味，關(guān)于一種久遠(yuǎn)年份、自由個性的態(tài)度。住標(biāo)題：你可以買到流行,但是你買不到品位正文：靠窗的香熏水療浴缸旁，是半杯晶瑩透亮的紅葡萄酒 客廳的沙發(fā)上，攤開一本《中國國家地理》 衛(wèi)生間的馬桶邊，放一本米蘭昆德拉的《生命中不能承受之輕》 自己的房間？隨心所欲？音樂？閱讀？咖啡？冥想？以營銷手段訴求再作一次全面宣傳，軟硬兼施，以求萬無一失。媒體選擇平媒：《江南晚報》 整版 《無錫日報》惠山版電視： 《無錫文體娛樂頻道》網(wǎng)絡(luò)：《無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)》《無錫益房網(wǎng)》戶外：引導(dǎo)路旗、車身廣告、戶外廣告DM:在政和園、各加油站、餐飲場所、集市廟會、銀行等點分發(fā)。 把“品牌”、“文化”、“顧客體驗”貫穿于項目推廣的各個環(huán)節(jié)，通過有效的公關(guān)實踐、公關(guān)傳播、事件行銷為開發(fā)商創(chuàng)造價值。操作過程：?聚集惠山區(qū)區(qū)政府、無錫交通臺、高力汽車文化村、無錫經(jīng)濟(jì)臺等諸多媒體的力量，在惠山區(qū)國際會展中心舉行首屆汽車賞析會，有效鎖定客戶群；?在賞析會期間設(shè)看房直通車，將予會去帶至售樓現(xiàn)場或區(qū)域內(nèi)其它樓盤看房，一線貫之。 ?延續(xù)前個動作，舉行家居布藝展，并展覽影像作品 ?與家居布藝商達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，為名園客戶提供優(yōu)惠服務(wù)。近年來，國家為鼓勵居民消費，拉動經(jīng)濟(jì)增長，制定了相關(guān)的消費政策，為汽車購買