【正文】 規(guī)劃設計前衛(wèi)時尚的SOHO現(xiàn)代公寓，戶型多樣、個性化的 520 4/5/2023 22 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 坤泰名居 總占地面積：約 總建筑面積：約 17萬 ㎡建筑容積率： 綠化率： 40% 黃岡坤泰名居位于黃岡市寶塔路（原黃岡市絲綢廠），總用地面積約 ，總建筑面積為約 17萬平方米。周邊交通便利，配套設施齊全，第一、二期已開發(fā)完畢，三期將于明年啟動。小區(qū)內將規(guī)劃建設休閑廣場和大量的健身器材，讓業(yè)主時時保持健康的身體。 坤泰名居將建設成一座大面積的綠化小區(qū)，由鐘樓花壇、綠地、林蔭、步道等系列景觀小區(qū)休閑構成，并配有健身慢跑石路、老年人休閑區(qū)、兒童游戲區(qū)等設施。 4/5/2023 23 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 世紀名城 總建筑面積：約 28000 ㎡綠化率： 40% 車庫： 2300㎡ “世紀名城”面臨黃岡西湖一路，南北朝向，由兩棟塔樓并排面成，總建筑面積約為 28000㎡，總戶數(shù)約為 170戶。已于 2023年 10月開盤，已實現(xiàn)銷售 40%。設計凸窗以及轉角落地窗，以擴大室內空間和豐富臨窗景觀。 4/5/2023 24 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 闊 ● HOUSE 總建筑面積：約 30000 ㎡總戶數(shù)： 133戶 闊 該項目設計較黃州其它項目更顯特色，大量利用了空中花園的設計手段，充分彌補了塔式高樓無法保證綠化與社區(qū)配套的不足。同時在主人房獨樹一幟的設計了 270176。 高科技智能安防也是該項目的一大賣點。 目前該項目已整體封頂，將于 12月開盤銷售，預計銷售均價 2400元 /㎡。 4/5/2023 25 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 目前黃州地區(qū)在開發(fā)項目近 20余個，其中絕大多數(shù)匯集在黃州城區(qū)以內，多以成規(guī)模的小區(qū)為主，與本案同類型的物業(yè)僅如上所指出的世紀名城與闊● HOUSE項目。紫金城擬北臨東門路，南接赤壁大道，一至二樓以連廊式步行商業(yè)街將兩條城市主干道貫穿，形成一個城市商業(yè)功能空間；整個小區(qū)以“一軸一環(huán)”的規(guī)劃格局，把整個小區(qū)分成了一個城市商業(yè)街功能組團與一個居住組團 。 4/5/2023 29 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 競爭樓盤 本 案 知己知彼 世紀名城 闊●HOUSE 紫金城 地段 西湖一路，次中心地帶 地段 西湖二路，非中心地帶 地段 西湖二路，正中心地帶 地段 西湖一路，正中心地帶 規(guī)模 約 ㎡ ，兩棟 規(guī)模 約 3萬 ㎡ ，兩棟 規(guī)模 約 15萬 ㎡ ， 8棟 類型 高層，共 19層 類型 高層，共 19層 類型 高層，最高 31層 類型 高層，共 19層 規(guī)模 約 2萬 ㎡ ，兩棟 時間 10月已開盤，已銷售 1/3 時間 預計 12月開盤 時間 正在規(guī)劃中，預計明 年開工 時間 正在規(guī)劃中，預計明 年開工 4/5/2023 30 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 本案研究分析 4/5/2023 31 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 自我解析 客觀描述 ⊙ 本案地處黃州中心城區(qū)，八一路中段，交通便利，商業(yè)繁華，配套設施完善?？偯娣e ㎡。東西邊長 ，南北最低縱深 。地面為舊式建筑物拆除工地，土地地界面與街道地界面有落差。 4/5/2023 34 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 S WOT 自我分析 機會 （ opportunities） ● 政府加大力度進行城市建設，市政投入加大，城市環(huán)境逐步改善； ● 隨著國家整體經(jīng)濟的高速增長，加之近幾年隨著中央對“三農”問題的 關注，對二、三級城市的建設提上正軌，尤其是“兩免一減”政策后， 農村經(jīng)濟發(fā)展迅速，對縣域房地產(chǎn)發(fā)展起著直接的拉動作用。 威脅 （ threatens） ● 今年 12月，闊 ● HOUSE將迅速上市，黃州之最的君湖紫金城也將與 本案同檔期開發(fā)，論地段與規(guī)模都對本案面臨直接的競爭和威脅； ● 國家對房地產(chǎn)業(yè)實施一系列調控政策，例如加息、提高信貸門檻、 禁止炒房等政策，對房屋銷售起到了一定控制作用。 規(guī)避辦法：揚長補短 ，揚長即充分發(fā)揮本案優(yōu)越的地理位置，打造一個居 于城市中心的高檔次的樓盤。 ● 劣勢二 本案本身就空間有限，沒有多余的位置可供用于樓盤文化元素的建設上（如文化景觀、藝術雕塑等），對于一個高品質物業(yè)，沒有充足的說服力。 4/5/2023 40 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 本案項目定位 4/5/2023 41 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 項目定位 城市中心港，樹黃岡形象標桿 歸納一座城的榮耀，成就 3萬平米的奢華豪宅 駕馭尊貴顛峰生活 西式后現(xiàn)代流派，表達一個時代的精美 尊崇生活 ,身份象征 釋義：結其精美的建筑品質，絕版的繁華地段以及便捷的交通區(qū)位。 4/5/2023 42 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 項目定位 支撐 “城市場中心港，黃岡形象標桿” 的理由（一）： 黃州城市地域小，人口密度高，相對比較集中 便于在短時間內吸引人氣，這也符合房地產(chǎn)業(yè)短 線操作特性； 本案正處于黃州中心城區(qū)，地段好，符合一個城 市中心地位的條件； 本案與黃州城市發(fā)展的新興勢力 — 商業(yè)街相距很 小，便于本案在操作的過程中助長人氣； 地 理 4/5/2023 43 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 項目定位 支撐 “城市場中心港，黃岡形象標桿” 的理由（二）： 天 時 城市必須向前發(fā)展，需要一個較有引響力的 龍頭作為帶動，群龍無首不強； 政府政策方向傾向于本案區(qū)域，為日后的發(fā) 展創(chuàng)造了條件，同是也為本案成為城市地標 提供了機會； 4/5/2023 44 群策群力．眾創(chuàng)輝煌 主力目標客戶 —— 所有承受住宅總價 20— 30萬元之間的精英階層和準精英階層，他們收入水平較高，消費能力強，但并不是特別有錢的頂尖階層； 客戶類型 —— （ 1）黃州學校、單位職工、政府公務員，他們對生活有更高的向往本項目將是他們最大考慮目標； （ 2）住市區(qū)及各縣城里有房者，他們二次置業(yè)，希望能住更好的房子； （ 3）周邊有私房的有錢人，他們對社區(qū)生活的一種向往從而對項目產(chǎn)生較大興趣； （ 4）在市區(qū)做經(jīng)商的生意人士，通過幾年打拼后有了一定積蓄，希望讓自己和家人享受一下生活； （ 5）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、個體經(jīng)商戶、公務員、教師等，望通過在縣城買房將戶口、子女就學等遷到縣城，過上城里人的生活。 以此為依據(jù)，本案目標客戶家庭年收入至少在 4萬元以上在黃州屬于較富裕階層。 ●他們含蓄內斂、深藏不露，不事張揚，不愛露富； ●生活閱歷豐