西安某大型商業(yè)廣場(chǎng)推廣策劃全案-在線瀏覽
2025-03-09 11:47本頁面
【正文】 道 基于以上對(duì)潛在客戶動(dòng)線的分析，得出 本案的核心商圈輻射范圍： 向西 楓葉新都市、杰座、高科新花園 向北 錦都花園、群賢莊、均利項(xiàng)目、中華 世紀(jì)城以及周邊城中村 向南 水晶島、明威項(xiàng)目以及就近的一些產(chǎn)業(yè)園 （如大唐電信、開米、軟件園、西工大科 技園等） 向東 高新區(qū) “ 老區(qū) ” 的產(chǎn)業(yè)人員 向東南 高科花園、楓葉苑別墅、楓葉苑高層、 楓葉苑多層、楓葉新家園、楓葉新新家園 以及一些“舊”的居民區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 易初蓮花為“孤島式”商圈，這限制了其商業(yè)業(yè)態(tài)的擴(kuò)大，也限制了其消費(fèi)群體的輻射范圍，這主要可能表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 核心商圈存在 擴(kuò)大的可能 占地 1000畝的中華世紀(jì)城有望在 3—5年內(nèi)全部入住 年中華世紀(jì)城以東及以西存在興建居住區(qū)的可能 高科新花園以西區(qū)域尚有大片住宅用地，因此在未來 3—5年 內(nèi)亦具 有修建居住區(qū)的可能 二環(huán)路沿線（靠近本案）一帶城中村存在拆遷的可能，拆遷 后將新增部分商品房，從而增加該商圈的常住人口 本案以南（沿唐延路）各個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園的建成以及新增的部 分居住區(qū)，必然使得該商圈的人口得以增加 易初蓮花未來商業(yè)態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 核心商圈存在 瓶頸的可能 目前在高科新花園以西以及本案以南的核心商圈范圍內(nèi)居住 用地已經(jīng)所剩不多，大多以產(chǎn)業(yè)用地為主，因此居住區(qū)不會(huì) 大量增加 項(xiàng)目核心圈層邊緣以及次級(jí)商圈的新增商業(yè)物業(yè)（甚至存在 建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)的可能）將逐步分流和稀釋核心商圈內(nèi)的 消費(fèi)群體 項(xiàng)目邊緣商圈新增商業(yè)物業(yè)則可能存在次級(jí)商圈和邊緣商圈 消費(fèi)人口縮減的可能 項(xiàng)目至高新路（科技路沿線）主要以寫字樓為主，少有商業(yè) 物業(yè)，因此形成不了商業(yè)一條街的規(guī)模，因而整個(gè)這個(gè)區(qū)域 的商業(yè)輻射力和吸引力將大大受到限制，而易初蓮花作為 “孤島式”商業(yè)，其對(duì)外的吸引力也大打折扣（商業(yè)非常重視 規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三大模塊 功能研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)功能研究定位的思考 盛大商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)功能規(guī)劃必須解決好四個(gè)方面的問題 : 對(duì)于購(gòu)物易初蓮花消費(fèi)人群的未滿足需求補(bǔ)充消費(fèi) 對(duì)于周邊新興高尚居住區(qū)消費(fèi)群體的需求滿足 對(duì)于周邊產(chǎn)業(yè)群落消費(fèi)群體的需求滿足 對(duì)于以高新區(qū)為核心的機(jī)會(huì)消費(fèi)群體的需求滿足 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 盛大時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)客戶群體消費(fèi)力研究 客戶群體研究 核心商圈人口特點(diǎn)：以居住區(qū)居民為主，以產(chǎn)業(yè)人員為次 消費(fèi)能力： 中、高檔消費(fèi)能力 主流產(chǎn)品需求： 家電、服飾、家居、日用百貨、精品 百貨、餐飲、娛樂、休閑、生鮮食品、 學(xué)習(xí)等 其中 居民區(qū)人口以家電、服飾、家居、日用百貨、精品百貨、生鮮食品、學(xué)習(xí)、休閑等為主力需求 產(chǎn)業(yè)人員以餐飲、休閑、娛樂、健身等為主力需求 邊緣及機(jī)會(huì)消費(fèi)群體餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物（特色商品、稀缺商品、折扣名牌商品等）等為主力需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商圈消費(fèi)人群的交通工具研究 核心圈層 步行、自行車、公交車、私家車 次級(jí)圈層 自行車、公交車、私家車 邊緣圈層 公交車、私家車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 說明 二環(huán)路沿線居住區(qū)，可能存在東、西線路分流（原 因： 二環(huán)路公交線路較多、交通便利） 自行車購(gòu)物存在限制（大包、大件購(gòu)物存在限制； 受到距離的限制；受到天氣的限制），因此，本案 所處的唐延路南北貫通后其公交線路及車次的多少 將在很大程度上影響到項(xiàng)目商圈的輻射范圍。 本案對(duì)科技路沿線消費(fèi)群體的吸引力將可能大于愛家 的吸引力 沿二環(huán)路 ——唐延路 ——本案的交通線路，將是通往 西高新的所有入口中最為順暢的一條主干道，因此對(duì) 于擁有私家車的消費(fèi)群體，其對(duì)于二環(huán)路沿線的消費(fèi) 群體的輻射范圍有擴(kuò)大的可能。從核心圈層的人口構(gòu)成分析，二層經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)該取中檔、中高檔、高檔商品相結(jié)合，而以中高檔為主（ 60%以上）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)廣場(chǎng)商品檔次規(guī)劃定位： 中檔 30% 中高檔 60% 高檔 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)的功能規(guī)劃定位 一層 易初蓮花 二層 家居、家私、家電、電信、百貨、服裝 等中高檔精品店 三層 大型綜合性高檔餐飲、休閑、娛樂活 動(dòng) 場(chǎng)所 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第四大模塊 經(jīng)營(yíng)研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案的經(jīng)營(yíng)定位主要完成兩個(gè)方面的思考研究 依存于“方法論”下的 營(yíng)銷的研討 —解決項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值開發(fā)的問題 價(jià)格的研討 —解決項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 盛大商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng) DNA 商業(yè)環(huán)境，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的研討，具有很重要的價(jià)值，它是一個(gè)商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的基因平臺(tái)，先看一下向周邊的商業(yè)狀況 — 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樓盤名稱 銷售方式 租／售價(jià)格 租售業(yè)績(jī) 杰作沿街商鋪 只售不租 5700元 / m178。 空置 50%以上 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)底商 只售不租 一層 14000元 / m178。 二層未售 正信財(cái)富中心 底商 只售不租 7800元 / m178。 高科新花園 底商
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