【文章內(nèi)容簡介】 學習等 其中 居民區(qū)人口以家電、服飾、家居、日用百貨、精品百貨、生鮮食品、學習、休閑等為主力需求 產(chǎn)業(yè)人員以餐飲、休閑、娛樂、健身等為主力需求 邊緣及機會消費群體餐飲、休閑、娛樂、購物（特色商品、稀缺商品、折扣名牌商品等）等為主力需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商圈消費人群的交通工具研究 核心圈層 步行、自行車、公交車、私家車 次級圈層 自行車、公交車、私家車 邊緣圈層 公交車、私家車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 說明 二環(huán)路沿線居住區(qū)，可能存在東、西線路分流（原 因： 二環(huán)路公交線路較多、交通便利） 自行車購物存在限制（大包、大件購物存在限制； 受到距離的限制；受到天氣的限制），因此，本案 所處的唐延路南北貫通后其公交線路及車次的多少 將在很大程度上影響到項目商圈的輻射范圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 科技路沿線居民，可能存在電子城、大賣場和小寨商 圈的客源分流，因此從公交車線路、車次、公交距離 以及是否堵車等多方面因素考慮，本案以東（沿科技 路），其邊緣商圈輻射范圍可能介于博文路與女子培 華大學之間。 本案對科技路沿線消費群體的吸引力將可能大于愛家 的吸引力 沿二環(huán)路 ——唐延路 ——本案的交通線路，將是通往 西高新的所有入口中最為順暢的一條主干道，因此對 于擁有私家車的消費群體，其對于二環(huán)路沿線的消費 群體的輻射范圍有擴大的可能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各級商圈屬性 二環(huán)商圈 目的性： 存在較強的目的性 輻射范圍：可能輻射到全市 經(jīng)營類型：餐飲、洗浴、娛樂為主 消費模式：目的性消費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小寨商圈 目的性： 消費的目的性并不是很強 輻射范圍：城南為主要輻射范圍（以及沿長安路， 北至城內(nèi)，南至長安縣） 消費模式：休閑式消費 商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、健身、餐飲、購物于一 體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 易初蓮花 目的性：具有較強的消費目的性（孤島式商業(yè)的消費 特點） 輻射范圍：主要以西高新為主，邊緣商圈可能輻射到 太白南路周邊和二環(huán)路西南角區(qū)域 經(jīng)營類型：超市 +百貨 +家電 +家具家私 +餐飲 +休閑 + 娛樂 +健身 消費模式：目的性消費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目前高新商圈存在的市場空白點： 中大型家居、家私 家電、電信通訊 大型百貨、精品百貨 主題商場 品牌商品（專賣店、精品店、旗艦店） 大型綜合性高檔餐飲、休閑、娛樂、健身中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)規(guī)劃定位策略研究 ——“吸” +“留”的策略，以“留”為主 留住消費 對核心商圈居民區(qū)消費人口要留住消費 對核心商圈周邊一定范圍的產(chǎn)業(yè)人員要留住消費 吸引消費 對次級商圈、邊緣商圈消費人口要吸引消費 對邊緣商圈以外乃至南郊、西郊和城內(nèi)居民要吸 引消費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 特色主題及品牌商業(yè) 可以引導特色性消費 特色商業(yè)可以細分市場群體，有效地吸引消費群體，如大型娛樂項目、稀缺項目、休閑娛樂項目、高檔消費項目 具有影響力的商業(yè)主力店可以吸引消費群體，如沃爾瑪、山姆會員店、麥德龍、易初蓮花等大型國際連鎖超市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 解決核心商圈內(nèi)部居民的日常生活所需，可以鞏固區(qū)域消費群，易初蓮花所經(jīng)營品類完全可以解決核心圈層、次級圈層乃至邊緣圈層消費者的日常生活所需 大型休閑、娛樂、餐飲及特色性、稀缺性服務項目可以留住高新區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，同時亦可以吸引南郊、西郊乃至更遠區(qū)域的人士前來消費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 由于易初蓮花解決了日常衣食住行等基本生活需求，因此二層經(jīng)營類型必須要另辟蹊徑。從核心圈層的人口構成分析，二層經(jīng)營檔次應該取中檔、中高檔、高檔商品相結合，而以中高檔為主（ 60%以上）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從高新區(qū)周邊的商圈業(yè)態(tài)分析看，目前這個區(qū)域空白市場主要以家居、家私、家電、電信、百貨、品牌商品（如專賣店、精品店、旗艦店）等經(jīng)營類型較為缺乏，而在休閑娛樂方面，除南二環(huán)及糜家橋等范圍內(nèi)有分布外，包括電子城商業(yè)街在內(nèi)的整個高新區(qū)內(nèi)尚無大型綜合性的餐飲、娛樂、休閑、健身、購物的于一體的休閑式、體驗式商業(yè)物業(yè)，因此本案三層可考慮做大型綜合性的休閑、娛樂場所 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)廣場商品檔次規(guī)劃定位： 中檔 30% 中高檔 60% 高檔 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)業(yè)廣場的功能規(guī)劃定位 一層 易初蓮花 二層 家居、家私、家電、電信、百貨、服裝 等中高檔精品店 三層 大型綜合性高檔餐飲、休閑、娛樂活