【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)為主 出售，部分自留運(yùn)營(yíng) 區(qū)域中心 本案 商圈完整，人 氣充足 39000 配合空港檔次中等 空港新城，升值潛力高 一般 各種業(yè)態(tài)齊全 出售。少部分自己運(yùn)營(yíng) 次區(qū)域中心 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 因此從以上各個(gè)方面來分析，從無錫市場(chǎng)的各個(gè)區(qū)域樓盤來分析，因此本案應(yīng)該屬于次區(qū)域中心的位置，區(qū)別于其他市級(jí)商業(yè)樓盤。 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 次區(qū)域級(jí)核心商業(yè) 消費(fèi)客源：獨(dú)享 我們享有相對(duì)完整的商圈，在 3公里范圍內(nèi)沒有同等規(guī)模、同等檔次的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨(dú)享客源。 投資客源： 總價(jià) 30— 160萬(wàn)，主力總價(jià) 5080萬(wàn)，與同期、同定位物業(yè)形成目標(biāo)客戶差異，擁有更廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)，可以切割其部分市場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)客源： 由于區(qū)域現(xiàn)有消費(fèi)規(guī)模、能力有限，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知需要一個(gè)過程。在品牌商家、大型商家的吸引能力上較弱。 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)占位及區(qū)格： 項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略分析 第三部分 一、項(xiàng)目的營(yíng)銷課題 價(jià)值 ：如何突破鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，拉伸商業(yè)的價(jià)值？ 資金 ：在宏觀環(huán)境的壓力及本案 30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開發(fā)，保證資金鏈?zhǔn)鬼?xiàng)目得以順利持續(xù)性的開發(fā)？ 風(fēng)險(xiǎn) ：在整個(gè)房地產(chǎn)日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 成本 ：作為鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I(yíng)銷成本，在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中如何合理有效運(yùn)用和整合與本案相符的各種媒體？ 四大營(yíng)銷課題 二、項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略 打贏區(qū)域市場(chǎng) 分割市級(jí)市場(chǎng) 在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對(duì)引領(lǐng)者。 打破區(qū)域堡壘，與其他的區(qū)域的市級(jí)中心決戰(zhàn)，以我們獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)分割無錫的商業(yè)市場(chǎng) 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及項(xiàng)目自身的情況： 我們的 核心戰(zhàn)略為： 二、項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略 借力空港，跳出碩放： 在高空宣傳層面必須以”蘇南綠色國(guó)際機(jī)場(chǎng)、空港產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展”為歷史背景。以產(chǎn)業(yè)價(jià)值對(duì)區(qū)域價(jià)值提升的巨大動(dòng)力，推升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和投資潛力； 穩(wěn)妥推盤，手法創(chuàng)新： 保證資金流的穩(wěn)定，在推盤上必須兼顧效益最大化與銷售速度的平衡 , 以確保銷售率實(shí)現(xiàn)的可能性為第一要?jiǎng)?wù) 。 同時(shí)在價(jià)格策略上運(yùn)用創(chuàng)新手段 , 提高付款比例 , 促進(jìn)銷售資金回籠。 主動(dòng)進(jìn)攻，全面行銷： 在投資市場(chǎng)萎縮，競(jìng)爭(zhēng)量大的市場(chǎng)上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸 +售樓處坐等的模式無法保證項(xiàng)目的勝出。必須采用“攻勢(shì)營(yíng)銷”，主動(dòng)尋找客戶，將工作做的更細(xì)致、更扎實(shí)才是致勝之道。 高低配合，有效布兵： 堅(jiān)持高空媒體打面 —— 樹立品牌形象；區(qū)域媒體打片 —— 鎖定目標(biāo)市場(chǎng)；深度媒體打點(diǎn) —— 促動(dòng)銷售購(gòu)買。 四大要點(diǎn) 我們的核心操盤策略 項(xiàng)目總平圖 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 2023 年 2023年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 40% 1月 26春節(jié) 10％ 10％ 10％ 40％ 10％ 10％ 10％ 商業(yè)部分 休閑娛樂街、 KTV 10％ 10％ 10％ 精品商廈 40％ 10％ 10％ 10％ 小戶型公寓 40％ 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 資金回籠量：42169500－60736800元 資金回籠量： 資金回籠量： 資金回籠量： 推案考量因素： ?工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 ?資金缺口需要，現(xiàn)金流的保證 ?價(jià)格成長(zhǎng)策略 36836750元 10％ 10％ 21029250元 20700500元 推盤第一階段 2023年 10月－ 2023年 1月 26（春節(jié)） 項(xiàng)目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價(jià)（元 /平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù) 休閑娛樂街 2 8010 4806 156 7412 60% 50% 17811036 4 3490 2094 7412 60% 50% 7760364 0 辦公 2號(hào)樓 2 2196 19 8000 30% 50% 2635200 3305 66 4800 50% 50% 3966000 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 50% 4252800 9 西南 887 24 12023 60% 50% 3193200 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 50% 2550900 總匯 20320 295 42169500 160 銷售敏感性分析 情況 1：銷售率和資金回籠量保守估計(jì) 銷售率： ％ 這一階段主要推出商業(yè)部分 客戶拜訪量 :16000人；每天接待客戶量： 。 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價(jià)（元 /平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù) 休閑娛樂街 2 8010 4806 156 7412 60% 60% 21373243 4 3490 2094 7412 60% 60% 9312437 0 辦公 2號(hào)樓 2 2196 19 8000 30% 60% 3162240 3305 66 4800 50% 60% 4759200 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 60% 5103360 9 西南 887 24 12023 60% 60% 3831840 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 60% 3061080 總匯 20320 295 50603400 情況 2：資金回籠量的提高的變化對(duì)銷售額的影響。 銷售率： ％ 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價(jià)（元/平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù)（套） 休閑娛樂街 2 8010 5607 156 7412 70% 60% 24935450 4 3490 2443 7412 70% 60% 10864510 0 辦公 2號(hào)樓 2 2196 19 8000 30% 60% 3162240 3305 66 4800 50% 60% 4759200 33 大單體 東北 886 15 16000 80% 60% 6804480 12 西南 887 24 12023 80% 60% 5109120 鳳凰眼 2 1546 773 15 11000 50% 60% 5101800 總匯 20320 295 60736800 情況 3：銷售率的提高的變化對(duì)銷售額的影響。 銷售率： ％ 推盤第二階段 2023年 3月－ 2023年 6月 銷售率： 50％ 項(xiàng)目 方位 面積 銷售面積 套數(shù) 單價(jià) 銷售率 資金回籠比例 總價(jià) 資金回籠量（元） 酒吧娛樂街 東側(cè) 1780 890 8 11000 50% 50% 19580000 4895000 北側(cè) 1396 698 19 10000 50% 50% 13960000 3490000 總匯 3176 1588 27 33540000 8385000 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 推盤第三階段 2023年 5月－ 2023年 8月 項(xiàng)目 方位 面積 銷售面積 套數(shù) 單價(jià) 銷售率 資金回籠比例 總價(jià) 資金回籠量（元） 百貨商廈 商場(chǎng)1F 2864 60 7500 40% 50% 21480000 4296000 商場(chǎng)2F 4637 104 5000 40% 50% 23185000 4637000 總匯 7501 164 44665000 8933000 推出精品百貨商廈 三、項(xiàng)目的推案銷控