奎屯商業(yè)廣場(chǎng)策劃方案(演示稿)(編輯修改稿)
2025-02-05 13:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 殘留劣勢(shì) 本項(xiàng)目畢竟是老舊商場(chǎng)的改造，原有的老面目在 消費(fèi)者心目中留有一定的痕跡，并且在短時(shí)間內(nèi)很難 抹去，此為其一。 其二，內(nèi)部由于改造前格局混亂，人流動(dòng)線的不 合理，加之建筑內(nèi)部太多的柱體、剪力墻，使消費(fèi)者 視線不通透等因素，人們的排斥心理不會(huì)消失的；其 三，由于改造前經(jīng)營(yíng)不善、業(yè)態(tài)混亂等因素，投資者 對(duì)物業(yè)的管理持懷疑態(tài)度。 三、本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格建議 樓層銷(xiāo)售建議 鑒于“以租代銷(xiāo)售”已被政策制止，內(nèi)鋪分割銷(xiāo) 售難度很大。為此，建議只對(duì)一層的臨街店鋪進(jìn)行 銷(xiāo)售，二層以上的內(nèi)鋪采取整體招商、管理，時(shí)機(jī) 成熟后再售。 理由之一： 奎屯市商場(chǎng)雖多，但是目前除了三洋廣場(chǎng)外大多數(shù)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，有的甚至改做它用或歇業(yè)。 理由之二： 奎屯市商場(chǎng)普遍不善于經(jīng)營(yíng)管理，商場(chǎng)自身的檔次和形象較差，影響力較低，商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)態(tài)混亂，對(duì)投資的影響較大。 理由之三： 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部柱網(wǎng)太多，影響內(nèi)部商鋪格局的整體劃分，其對(duì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格的影響至關(guān)管重要。 理由之四： 奎屯市人喜好在在沿街店鋪購(gòu)物，這就構(gòu)成了投資者對(duì)二層以上商鋪的投資信心不足。 理由之五： 奎屯地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，整體的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不理想，地產(chǎn)投資的能力不強(qiáng)，對(duì)場(chǎng)內(nèi)商鋪投資的信心不足，內(nèi)鋪銷(xiāo)售有很大制約性。 理由之六： 如果對(duì)二層已上的商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，不僅短時(shí)間內(nèi)不能完全銷(xiāo)售，而且還會(huì)對(duì)商場(chǎng)前期的統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商和后期統(tǒng)一管理到來(lái)巨大的阻力和破壞性，也不利于后期運(yùn)做和整體形象。 銷(xiāo)售定價(jià)建議 街鋪： 22500元 /㎡ 內(nèi)鋪： 10000元 /㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格的制定是由項(xiàng)目所處地段位置、當(dāng)前同地 段內(nèi)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格、本地段租金收益比率等因素構(gòu)成， 市政府對(duì)面三洋公寓的底商售價(jià)在 10580元 /㎡，其 旁邊擬開(kāi)項(xiàng)目底商售價(jià)暫定 16800元 /㎡（一次性付款還 可優(yōu)惠 20 %）。雖距本項(xiàng)目較近，但其地理位置、商業(yè) 氛圍、人流量都有一定的差異。因此，本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 的主要通過(guò)本地段目前商鋪的租金收益率來(lái)反推，三洋 項(xiàng)目售價(jià)參考的權(quán)重只能占及少部分。 根據(jù)目前商業(yè)地產(chǎn)投資收益， 8%比較切合實(shí) 際，因此，近幾年全疆大部分商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售采用 的“返租”策略，年回報(bào)租金收益率均確定在 8%左 右，所以本項(xiàng)目的定價(jià)采用此比率來(lái)反推售價(jià)。 本地段各商業(yè)租金水平表 位置 商業(yè)名稱(chēng) 街鋪?zhàn)饨? 內(nèi)鋪?zhàn)饨? 元 /㎡ 年 元 /㎡ 年 團(tuán)結(jié)東街 三洋廣場(chǎng) 1560 1020 屯業(yè)商廈 1320 烏魯木齊路 商業(yè)大廈 2500 1260 小龍人時(shí)尚購(gòu)物 1056 紅旗商場(chǎng) 1800 1140 平均租金水平 1795 1119 銷(xiāo)售定價(jià)計(jì)算： 以 8％的租金收益率計(jì)算， 臨街店鋪銷(xiāo)售均價(jià)為： 22500元 /㎡； 商場(chǎng)內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)為： 10000元 /㎡。 注 1： 由于其它商業(yè)內(nèi)鋪經(jīng)營(yíng)狀況較差，銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高會(huì)造成銷(xiāo)售受阻，因此前期銷(xiāo)售可適當(dāng)降低價(jià)格，后期視銷(xiāo)售情況擇機(jī)調(diào)整。 注 2： 此價(jià)格僅作為正式銷(xiāo)售期公開(kāi)價(jià)的參考。建議在公開(kāi)期以此價(jià)進(jìn)行意向登記，爭(zhēng)取快速銷(xiāo)售的同時(shí)，也可摸清市場(chǎng)的具體承受能力，進(jìn)而對(duì)售價(jià)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 四、商鋪規(guī)劃分割建議 建議一 按此規(guī)劃方案，可售面積大約為 960米，按銷(xiāo)售均價(jià) 22500元計(jì)算，總銷(xiāo)售額為2161萬(wàn)元。 建議二 按此規(guī)劃方案，可售面積大約為 886米，按銷(xiāo)售均價(jià) 22500元計(jì)算，總銷(xiāo)售額為1993萬(wàn)元。 五、銷(xiāo) 售 策 略 購(gòu)鋪付款方式 A、直接銷(xiāo)售 （無(wú)銀行按揭，發(fā)展商不提供分期付款） 全款一次性付清，給予 5％的優(yōu)惠 B、無(wú)息分期付款銷(xiāo)售 （無(wú)銀行按揭，發(fā)展商提供無(wú)息分期付款） 首付 50%，余款 1年內(nèi)無(wú)息返還開(kāi)發(fā)商。 例：總價(jià)為 100萬(wàn)元的商鋪 首付 50%： 100萬(wàn)元 50%=50萬(wàn)元 50%未付款 1年內(nèi)分 4次付完，即每 3個(gè)月付一次。 每次付款額為 50萬(wàn)元247。 4＝ C、有息分期付款銷(xiāo)售 （無(wú)銀行按揭，發(fā)展商提供含息分期付款） 首付 30%，余款 35年按月含息返還開(kāi)發(fā)商，
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