【正文】 心） 寫(xiě)字樓 五星級(jí)酒店 幼兒園等 周邊配套：第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、大潤(rùn)發(fā) 開(kāi)盤： 2023年 5月 竣工： 2023年 6月 訴求：萬(wàn)達(dá)專業(yè)運(yùn)營(yíng) 多家世界級(jí)主力店 案例三： 五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 地理位置：惠山大道與北環(huán)路交匯處 占地面積： 總建面積： 其中商業(yè)： 284586 M2 酒店： M2 酒店公寓： M2 地下停車位： 1238輛 地上停車位： 755輛 居住氛圍：規(guī)劃總積達(dá)到了 350萬(wàn)平方米，入住的人口達(dá)到 15萬(wàn)人 代表景觀訴求：摩天輪、海盜船 媒體分析 媒體表現(xiàn)：戶外廣告（市中心、火車站及交通主要路口）、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)、無(wú)錫新周刊、 2023中國(guó)太湖無(wú)錫金秋房地產(chǎn)交易展示會(huì)、宣傳樓書(shū)、道旗、新聞 …… 主打媒體：戶外 POP，道旗等 媒體訴求： 50萬(wàn)平方米都市購(gòu)物樂(lè)園 主訴求語(yǔ)：游在此 /購(gòu)在此 /歡樂(lè)在此 案例四： 五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 濱湖區(qū) 總建筑面積約 145萬(wàn)平方米， 業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)擁有無(wú)錫唯一的文化藝術(shù)中心、 2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、 2023米珍稀湖岸線和近 36萬(wàn)平方米國(guó)際化商業(yè)中心，將成為無(wú)錫的“維多利亞港”。 停車數(shù)： 1600輛（地上 200輛，地下 1400輛） 業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃為、連鎖百貨、生活賣場(chǎng)、五星級(jí)影院、美食廣場(chǎng)、主題游樂(lè)廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、公寓式酒店 訴求：以合理運(yùn)營(yíng)模式締造全新商業(yè)圈 ?寶龍的品牌效應(yīng) ?70％的自留物業(yè) ?寶龍城市廣場(chǎng)將成為無(wú)錫新區(qū)“一站式”國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)中心 五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 地理位置：項(xiàng)目位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū) 占地面積 :179300平方米 總建筑面積 :695000平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃：２３萬(wàn)平方米的國(guó)際化大型購(gòu)物中心；４萬(wàn)平方米的超白金五星級(jí)酒店 。給大面積購(gòu)買的商戶造成很大的資金壓力。在無(wú)錫商業(yè)的實(shí)際操作過(guò)程中， 第一套房可貸款 50％，第二套房貸款40％，第三套房貸款 30％。 持有階段 物業(yè)稅有可能在未來(lái)兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營(yíng)成本。 審批標(biāo)注提高和放款標(biāo)準(zhǔn)提高對(duì)于資金回籠的影響 由于各銀行實(shí)行從緊的貸款審批，要求貸款申請(qǐng)人的條件提高，放款要竣工驗(yàn)收后放款開(kāi)發(fā)商的預(yù)售 — 銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開(kāi)發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的 50%。 提升首付對(duì)于投資的影響 銀監(jiān)會(huì)表示希望提高首付比例至 40%50%的消息發(fā)出后，全國(guó)主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動(dòng)作。 加息對(duì)投資熱情的影響 央行在 07年 3月 18日、 5月 19日和 7月 21日、 8月 22日、 9月 15日，已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行 5次加息。 貸款利息升至 %，市面盛行的 8%回報(bào)率受到拷問(wèn)。第二 ,成交均價(jià)長(zhǎng)期低位徘徊 ,造成這兩個(gè)表象特征的深層次原因在于無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)自身的困局 : 商業(yè)供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 2023年 107萬(wàn)半米 64萬(wàn)平米 5408元 /平米 2023年 110萬(wàn)平米 50萬(wàn)平米 6948元 /平米 四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析 政策影響 由于自 2023年 10月以來(lái) 9次加息，今年以來(lái)五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，累計(jì)增加成本開(kāi)始明顯。 中央商圈： 以三陽(yáng)百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場(chǎng)等，作為交通、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢(shì)與影響。 南商圈： 南商圈仍然是以南禪寺為點(diǎn)的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長(zhǎng)路、永樂(lè)路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂(lè)福、永樂(lè)家電、南禪寺商貿(mào)中心等。 一、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 二、無(wú)錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局 1 2 3 4 Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 產(chǎn)業(yè)帶： 主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)與投入運(yùn)營(yíng)使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢(shì)。瑞港商業(yè)廣場(chǎng)推廣方案 2023年 5月 無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一部分 項(xiàng)目總平圖 一、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)期 各年度 土地出讓量 代表項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)特征 2023之前 舊城復(fù)興 2023 20萬(wàn)平米 包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊） 住宅開(kāi)發(fā)模式 與商品住宅一樣出售鋪面，以高價(jià)位售出為目標(biāo) 2023－2023 產(chǎn)業(yè)化時(shí)期 2023 超過(guò)了100萬(wàn)平米 包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國(guó)際和高力國(guó)際汽車城等項(xiàng)目 商品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式 以出租鋪位為目標(biāo)，重在招商經(jīng)營(yíng) 2023 突破 200萬(wàn)平米 坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了 110萬(wàn)平米，同時(shí)，還包括了振興路、東方國(guó)際輕坊城和世貿(mào)中心等 2023年之后 區(qū)域中心 .生活MALL 時(shí)期 2023 120萬(wàn)平米左右 無(wú)錫大劇院、永樂(lè)新天地等幾幅黃金地段地塊 商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式 統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營(yíng) 2023 107萬(wàn)平米 香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤(rùn)聯(lián)合拿地 2023 110萬(wàn)平米 金太湖、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、茂業(yè)城、萬(wàn)達(dá)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 2023年到 2023年商業(yè)的發(fā)展情況 2023年到 2023年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開(kāi)，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營(yíng)方式、操作手法等也日益成熟。 2023年到 2023年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開(kāi)，商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式也日益成熟，從住宅開(kāi)發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，開(kāi)發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進(jìn)行主力商家、品牌商家的引進(jìn)，更加重視招商和運(yùn)營(yíng)。 北部商圈： 北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風(fēng)街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓、誠(chéng)隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風(fēng)街的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，該商圈主要是以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為主。 西商圈： 西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊 44萬(wàn)平米的惠山休閑文化廣場(chǎng)、東北部 103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購(gòu)物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無(wú)錫大飯店、運(yùn)河飯店、大潤(rùn)發(fā)超市等 。 無(wú)錫 四圈一帶 的商業(yè)格局 三、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析 ? 近兩年無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)情況 ? 從上述數(shù)據(jù)中可以看到無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)的兩個(gè)表象、特征 : ? 第一 ,供應(yīng)嚴(yán)重大于求 。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。并 7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。 據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由 40%，提升到 50% 在實(shí)際操作中銀行基本按照單價(jià) 10000元以上，首付 60%；單價(jià) 10000元以下，首付 50%。 四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析 稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加 在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非居住用房，比如商鋪、寫(xiě)字樓，需要交納五項(xiàng)稅收，一是房屋總價(jià) %的印花稅，二是總價(jià) 5%的營(yíng)業(yè)稅，三是營(yíng)業(yè)稅11%的城建稅、教育費(fèi)附加，四是個(gè)人所得稅，最后一項(xiàng)是按買賣差價(jià)征收的土地增值稅。 無(wú)錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛刻，各銀行對(duì)商業(yè)貸款嚴(yán)格把關(guān)。三套以上銀行將不予貸款。 四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析 五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 無(wú)錫區(qū)域中心的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨 ？ 無(wú)錫商業(yè)發(fā)展的未來(lái) 金太湖 VS 北塘區(qū) 寶龍 VS 無(wú)錫新區(qū) 明發(fā) VS 惠山新城 萬(wàn)達(dá) VS 河埒口 無(wú)錫商戰(zhàn)多足鼎立 散點(diǎn)布局，齊頭并進(jìn) 誰(shuí)會(huì)是英雄？ VS