商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)急疏散預(yù)案與商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案匯編(編輯修改稿)
2024-11-23 01:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 斯、星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞、澳門街、焦葉、順電、協(xié)亨、東澤、國(guó)美、勞寧、百佳、萬(wàn)佳、易初蓮花、七十一便利店、天貿(mào)南大、韓國(guó)現(xiàn)代百貨、宜家、錢柜、聯(lián)邦、歐尚、歐陸、屈臣式、巴黎春天、西武百貨、瑪沙百貨等等。招商先行項(xiàng)目的營(yíng)銷成功與否。關(guān)鍵在于招商，如果我們來(lái)營(yíng)銷，我們計(jì)劃招商先行，把國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌招進(jìn)來(lái)，以品牌的影響力和號(hào)召力提高項(xiàng)目的知名度和信譽(yù)度。當(dāng)然，在招商這些品牌之中，不一定完全以純租賃的方式進(jìn)行，也不一定要求租戶完全簽訂《租賃合同》，只要租戶能下一定保證金和出具品牌廣告配合文件即達(dá)到我們的目的。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手項(xiàng)目的銷售成功，除其自身的亮點(diǎn)之外，必須有多方面的配合與襯托，我們計(jì)劃采取“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的方式進(jìn)行銷售。比如以上我們提到的品牌，我們計(jì)劃與他們其中的一些品牌進(jìn)行聯(lián)手打造一個(gè)長(zhǎng)沙經(jīng)典的商業(yè)項(xiàng)目。以上的這些品牌，我們都曾與之多次交往和談判，也了解其所需所求，我們有信心使其加盟。多種銷售模式并存因客戶群體不一樣，客戶需求也不一樣，投資的模式也不會(huì)相同，為了滿足不同階層、不同心態(tài)、不同能力的客戶的要求，我們計(jì)劃采取“直銷銷售”和“委托經(jīng)營(yíng)銷售”等方式進(jìn)行。多渠道銷售方式進(jìn)行單一的一種銷售方式不足于在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到銷售的目的，除非沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二。我們計(jì)劃三層銷售方式，形成一個(gè)包圍圈，第一層是本地客戶的銷售，針對(duì)長(zhǎng)沙縣市的購(gòu)樓客戶；第二層為長(zhǎng)沙市周邊城市購(gòu)樓客戶；第三層為溫州、臺(tái)州、江浙一帶等外省的投資客戶（絕對(duì)不是炒樓團(tuán)，而是投資團(tuán)）。這三層不同客戶都有不同的購(gòu)買需求，所以，必須利用其不同的購(gòu)買欲望，采取不同的銷售方式進(jìn)行。合理分配銷售與自存物業(yè)的關(guān)系絕大部份開發(fā)商開發(fā)樓盤的第一需求是回籠資金，第二需求是成功開業(yè)與經(jīng)營(yíng)。我們認(rèn)為，東一項(xiàng)目也不例外，必須把回籠資金作為首期目標(biāo)，我們計(jì)劃把負(fù)一層、首層和二層進(jìn)行銷售，盡快回籠資金，負(fù)二層和三、四、五層以上作自留物業(yè)。因?yàn)橐话愕纳虡I(yè)樓盤的三層以上，負(fù)二層以下都是比較難銷的，如果倒過(guò)來(lái)把負(fù)一層、首層和二樓作自留物業(yè)，負(fù)二層和三、四、五層以上作銷售物業(yè)，勢(shì)必給首期的資金的回籠帶來(lái)很大很大的壓力。其次，由于商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、商戶劃分的局限性，負(fù)一層、首層和二樓售價(jià)高，租金自然也高，高租金對(duì)大客戶來(lái)說(shuō)是接受不了的，大客戶只能往負(fù)一、負(fù)二或二、三樓以上安排。所以，首層、負(fù)一、負(fù)二層尤其是首層不能租給大客戶的，大客戶只能往上或往下走，如果三四層作銷售樓層、租金回報(bào)低，自然售不起價(jià)。售價(jià)與租金價(jià)是相輔相成的，所以，必須把負(fù)一、首層和二層銷售，其它樓層作自留物業(yè)。必須遵循而不能違反這個(gè)規(guī)律，如果違反這個(gè)規(guī)律勢(shì)必受到市場(chǎng)無(wú)情的打擊。提高住宅部分的檔次設(shè)計(jì)與包裝東一所處的位置是喧鬧的商業(yè)旺街，且占地面積不算大，項(xiàng)目樓上如做成普通的住宅則缺少小區(qū)的概念，當(dāng)今住宅如果不處于小區(qū)內(nèi)各種配套齊全，則售價(jià)不會(huì)有多大的升值空間，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置和裙樓以下為商業(yè)廣場(chǎng)這個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，樓上住宅做成酒店式公寓，配以豪華裝修，售以自用和投資，甚至可進(jìn)行投資回報(bào)的銷售模式，開創(chuàng)長(zhǎng)沙酒店式公寓投資回報(bào)的新篇，此項(xiàng)工作在具體策劃過(guò)程中會(huì)有詳細(xì)的介紹。商管與物管商管與物管既是銷售招商成功的基礎(chǔ)，又是商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的延伸，對(duì)于商管和物管，我們計(jì)劃是借鑒廣州天河城和中華廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)兩巨頭管理模式，即掛名有名的香港物業(yè)管理公司和商業(yè)廣場(chǎng)管理公司，由這些公司派員直接參與和領(lǐng)導(dǎo)管理，其編制則隸屬于開發(fā)商，既可以借用其名配合廣告推廣，增強(qiáng)客戶的信心，又不至于被其牽制和控制成本。此項(xiàng)模式在具體操作過(guò)程中我們有實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)與其談判的方式方法和實(shí)操過(guò)程都有很了解，如我方能介入，此項(xiàng)工作不必?fù)?dān)憂。三、團(tuán)隊(duì)介紹人員介紹首席負(fù)責(zé)人：先生曾經(jīng)操作國(guó)內(nèi)大型和超大型的商用物業(yè)，具有多年商用物業(yè)系統(tǒng)操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商用物業(yè)有國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)的理論指導(dǎo)和豐富的團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)歷有：7萬(wàn)平方米商業(yè)面積的新中國(guó)大廈銷售經(jīng)理；17萬(wàn)平方米商業(yè)面積的中華廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)；42萬(wàn)平方米商業(yè)面積的正佳商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)；80萬(wàn)平方米面積的華
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