某商業(yè)廣場營銷策劃簡案(編輯修改稿)
2025-02-05 20:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 模和建筑面積。另外一個(gè)方面 還包括項(xiàng)目周邊的商業(yè)量。有助于形成整體的商業(yè)環(huán)境本 項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的規(guī)模之和在海甸島是最大的 規(guī)模 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 —— 核心競爭力分析 布局 本項(xiàng)目的商業(yè)布局比較合理，相對(duì)于周邊項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是比較 合理的。三面立體商業(yè)與中間商業(yè)街形式的商業(yè)合理搭配 有利于形成綜合性商業(yè)模式 項(xiàng)目將建成的百老匯五星級(jí)電影院、再加上產(chǎn)權(quán)式酒店后 面引進(jìn)知名品牌的超時(shí)和快餐食品品牌店會(huì)對(duì)項(xiàng)目其他部 分的帶動(dòng)作用不可估量 品牌 ? 項(xiàng) 目 定 位 ? 項(xiàng)目定位 —— 海甸商業(yè)中心 海甸島商業(yè)中心 ? 定位理由 —— 唯一性 項(xiàng)目周邊配套 商場、大型餐飲、菜市場、步行街大型影城等 （綜合配套海甸島獨(dú)有） 其中影城步行街等為本項(xiàng)目獨(dú)家提供 本項(xiàng)目 + 海甸島 唯一 商圈 本項(xiàng)目對(duì)于海甸島商圈的唯一支柱性作用 ? 項(xiàng)目定位 —— 購買客戶定位 ?？诒镜鼐幼〉耐墩? 內(nèi)地部分城市的投資者 部分香港臺(tái)灣以及國外 的投資客 少量香港臺(tái)灣自主經(jīng)營客戶 ?？诒镜刈灾? 經(jīng)營客戶 部分島外自 主經(jīng)營客戶 + = 項(xiàng)目 客戶 投資 60% 自主經(jīng)營 40% 外地客戶占到 60％ 本地客戶占 40％ 其中： ? 項(xiàng)目定位 —— 價(jià)格定位 海甸島商鋪平均租價(jià)： 50元 /m2 /月 本項(xiàng)目租金預(yù)估： 60元 /m2 /月 （ 項(xiàng)目位置、布局、規(guī)模、品牌帶動(dòng)等占優(yōu)） 本項(xiàng)目售價(jià)： 7200元 /m2 （根據(jù)投資回報(bào)反推定價(jià)法 計(jì)算） 具體定價(jià)要求 按角間和邊間的單價(jià)、面積小的單價(jià)、進(jìn)深淺門面大的單價(jià)、層高較高的單價(jià)稍高原則具體進(jìn)行細(xì)節(jié)定價(jià) 此定價(jià)較周邊項(xiàng)目稍低，但因周邊項(xiàng)目的銷售率極低銷售時(shí)間漫長，說明市場對(duì)周邊項(xiàng)目定價(jià)不認(rèn)可，因此不能采取周邊競爭項(xiàng)目定價(jià)法。 ? 項(xiàng)目檔次定位 —— 中高檔綜合消費(fèi)場所 中高檔定位 有利于 項(xiàng)目覆蓋人群 （中高檔） 提高項(xiàng)目的投資回報(bào)率 項(xiàng)目缺乏大型廣場，中高檔定位會(huì)適當(dāng)減少一定人流，但不影響收益 ? 項(xiàng)目定位 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 大型品牌超市 文化收藏超市 品牌餐飲休閑 五星級(jí)電影城 主 導(dǎo) 品牌服裝 運(yùn)動(dòng)器械 休閑食品 時(shí)尚裝飾 藥品連鎖 電子消費(fèi) 美容保健 輔 ? 項(xiàng)目定位 —— 項(xiàng)目命名建議 金甸大街 旺城商業(yè)中心 ? 項(xiàng)目銷售方式 ? 項(xiàng)目銷售方式 —— 銷售狀況分析 投資者 開發(fā)商 盡快回籠資金 快速銷售 良好售后 經(jīng)營管理 降低風(fēng)險(xiǎn) 穩(wěn)定收益 售后經(jīng)營 管理保障 良好收好 經(jīng)營管理 關(guān)鍵 售后經(jīng) 營管理 良好銷售管理模式 尋找 ? 項(xiàng)目銷售方式 —— 項(xiàng)目銷售模式 開發(fā)商 業(yè)主 1 商業(yè)管理公司 業(yè)主 4 業(yè)主 3 業(yè)主 2 ? 項(xiàng)目銷售方式 —— 銷售模式分析 ? 效避 免后期經(jīng)營混 亂 ?保證了自營性業(yè)主的靈活經(jīng)營 ? 管理和經(jīng)營主體轉(zhuǎn)移，減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān) ?利于項(xiàng)目統(tǒng)籌管理 ? 有效解決業(yè)主招租等麻煩，迅速進(jìn)入收益階段 ?好商鋪適當(dāng)包租，保證整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營的穩(wěn)定性 ?租金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)管理公司 ? 商鋪出售形式 —— 上下整體銷售 橫向分割， 1樓 2樓 3樓整體銷售。 現(xiàn)有銷售面積劃分為 23個(gè)銷售單位，平均每單位 260m2 上下整體出售 有利于 部分業(yè)主自主經(jīng)營 上下分割出售 有利于 上下同時(shí)銷售 三層整體投資 有利于 整體投資成本降低 ? 項(xiàng)目銷售方式 —— 銷售進(jìn)度（ 08年 1月 ~9月） 銷售階段 銷售量 花費(fèi)時(shí)間 準(zhǔn)備階段 銷售總量 20% 1月 1日 —— 3月 1日 銷售總量 20% 下一期造勢 強(qiáng)銷階段 引導(dǎo)階段 銷售總量 30% 銷售總量 30% 3月 2日 — 4月 20日 4月 22日 — 7月 1日 7月 2日 — 9月 1日 ? 項(xiàng)目銷售定價(jià)策略 — 低開高走 ?采取低開高走策略，具體增加量根據(jù)市場狀況 與項(xiàng)目的銷售速度確定
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