【正文】 。 沙洲路以西大多是商業(yè)配套的業(yè)態(tài)， 相對家居布藝比較聚集。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 沙洲中路業(yè)態(tài)配比： 餐飲娛樂家居其他家居 10% 餐飲 25% 其他 20% 娛樂 45% 沙洲中路沿街商鋪還是主要以餐飲、娛樂為主，以西還有 一定比例的布藝家居店，屬于市區(qū)的成熟商業(yè)街區(qū)。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 香港城 規(guī)模： 建筑面積 18萬平米 整體定位 ：國際級全業(yè)態(tài)一站式商業(yè)中心 功能定位： 集購物 、 餐飲 、 休閑 、 娛樂 、 現(xiàn)代商務 、 度假為一體 位置： 東二環(huán)路與東苑路口 已開業(yè)歐尚 、 奧特萊斯 ， 同時 提出前三年返租 7－ 8％ ， 并有統(tǒng)一經(jīng)營管理 價格：預售均價為 － /平米 （ 沿街 ） 、 － （ 內(nèi)街 ） 實際實現(xiàn)均價：發(fā)展商為提升板塊人氣 、 提升 物業(yè)價格而投入較大招商力度 ， 由于歐尚租金 相對低廉 ， 整體實際銷售價格為 1－ 。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO ： 張家港城西新區(qū)的商業(yè)中心 ： 服務于高速發(fā)展的長三角保稅物流經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)、是“張家港未來城市生活的最好描繪”（城市名片）是“長三角首個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導型購物公園”。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 功能分區(qū)和業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 以購物為主體功能： 包括高檔購物中心、特色超市、大型主題店 。 以餐飲 /休閑為主體功能： 引進各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休閑餐廳等 。 以城市度假為主體功能 ：由桑拿、 SPA組成。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 引進品牌 ： 巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時引進多家品牌 KTV演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂設施 綜上分析： 隨購物公園全新體念式商業(yè)消費模式的出現(xiàn)，提供與大城市中心區(qū)相似品質(zhì)的生活方式，本地中高端的消費群體及周邊城市的中高端消費群體在購物、消費中享受生活，特別是在夜間的休閑娛樂方面。從而改變部分消費人群的消費習慣。 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 張家港市商業(yè)中心的格局雖然成熟，但不完善，缺乏統(tǒng)一 規(guī)劃，停車等配套設施欠缺；此外，從經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看， 基本定位在中低檔次，沒有拉開品牌，錯位經(jīng)營，不能 滿足多層次的消費需求。 從以上競爭項目我們分析出以下結(jié)論： 1 2 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 品牌不夠豐富，供消費者的選擇空間比較小。 該項目正是切合這一契機，打造平臺， 部分規(guī)劃精品家居展示店。 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 銷售的只是休閑服裝品牌，關于休閑運動用 品現(xiàn)市場上還處于空缺 。該項目有發(fā)展這一市場的先天條件，來 彌補步行街業(yè)態(tài)的不完善。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 市場分析帶來的啟發(fā)： 商業(yè)市場有空間 精品家居市場 市場品牌層次較低 張家港市的商業(yè)市場處于不完全競爭狀態(tài)， 市場有較大空間 精品家居需求強勁增長，也是張家港市市民消費的趨 勢，本項目應重點細分市場，補充商業(yè)街與城東商業(yè) 不足的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 本案 北臨沙洲中路，東臨東環(huán)路，南臨南環(huán)路， 西臨步行街 。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 本案東南 3號地塊詳細規(guī)劃圖 本案 可以看出本案東南區(qū)域規(guī)劃重點以居住區(qū)為主，底樓配置少量商業(yè)，未來可為 本案提供強有力的人口支持。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 區(qū)域三大利好因素： 區(qū)域三大利好因素 聚首張家港核心地段，巨大的地段優(yōu)越價值。 隨著項目周邊環(huán)境改造，政府大力提倡，政 策多面支持，商業(yè)服務業(yè)拓展時間好。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO SWOT Strength優(yōu)勢 Weakness劣勢 Opportunity機會 Threat威脅 本項目位置優(yōu)越，緊鄰步行街，是市區(qū) 唯一的一塊未開發(fā)的大幅土地。 項目在交通快速主干道，很難留住有效 消費人流。 且商鋪較分散，大業(yè)態(tài)不能引進； 樓上是住宅，商鋪內(nèi)的有效使用 面積會減小。 周邊商業(yè)氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環(huán) 路的環(huán)境改善，均會帶動本項目的發(fā)展。 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 業(yè) 態(tài) 數(shù) 量 品 牌 品 牌 品 牌 運動城 6 銳奇運動城 迪卡儂 百 麗 運動 100 名品運動城 綠螞蟻 5 宏圖三包 蘇寧電器 頤高數(shù)碼 國美電器 五星電器 連鎖賣場 9 家得利 聯(lián) 華 蘇 果 頂頂鮮 人人樂 可 的 華 聯(lián) 百 信 物 美 3C數(shù)碼連鎖 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 現(xiàn)招商的重點是與意向強的客戶談判，爭取早日簽約。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO ■ 宏觀經(jīng)濟指標分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價研判 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 在主題定位上，重點考慮主力消費客群思維意識 以其社會影響力和帶動性，引發(fā)更多的關注 在商業(yè)規(guī)劃上，重點考慮主力客群消費需求 挖掘其購買力為租戶經(jīng)營的成功奠定基礎 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 集休閑購物、精品家居為一體的商業(yè)項目 業(yè)態(tài)定位 打造張家港商業(yè)新地標，引領張家港商業(yè)新消費 推廣語 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 精品家居旗艦店 精品百貨店 銀行 社區(qū)超市 婚慶主題家居購物街 家居品牌展示廳 高級會所 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 方案一 方案二 銷售部分模擬定位，讓投資者對項目未來發(fā)展更看好。 剩余塊狀面積，開發(fā)商持有，全部定向招商，引進主力 店可以帶動整個商業(yè)項目的商業(yè)氣氛，創(chuàng)造價值最大化 打造張家港市婚慶主題街，可以最大的提升本項目的認 知度，且容易被年輕消費者接受，帶動商業(yè)人氣。盡可能提升商鋪價值。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 店面規(guī)模 副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈 5000平米以上 區(qū)域商圈 4000平米以上 大型社區(qū) 3000平米以上 地級城市市區(qū)人口 50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心 3000平米以上 縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市 內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先） 副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置 300