【正文】 11萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要百貨店調(diào)查12萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要商業(yè)街調(diào)查13萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要商業(yè)街調(diào)查14萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂經(jīng)營(yíng)者調(diào)研 本次發(fā)出調(diào)研問卷 40份，收回有效問卷 32份。大部分經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為我們需要多業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)戶以服裝者居多占 49%，如果租賃在業(yè)態(tài)上以服裝 35%、餐飲 22%和娛樂 16%居多，我們?cè)跇I(yè)種劃分需要多考慮；216。 天之間；租賃期限在 13年 47%最多， 46年 34%次之， 7年以上 19%最少；租賃樓層選擇一層或一到二層。而三層及以上高樓層的不認(rèn)可也給我們高樓層招商帶來難度，需要我們認(rèn)真考慮招商條件。占 50%的經(jīng)營(yíng)者希望免收物業(yè)管理費(fèi)， 25%的人希望物業(yè)管理費(fèi) / ㎡ 我們物業(yè)管理費(fèi)收取方面需要綜合考慮費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。如果購買商鋪，占 72%的大多數(shù)人選擇 50100萬元，這些給我們后期商鋪銷售提供了商鋪分割依據(jù)。18萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂消費(fèi)者調(diào)研 本次發(fā)出調(diào)研問卷 188份，收回有效問卷 188份。20萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂消費(fèi)者調(diào)研216。我們的目標(biāo)消費(fèi)客群應(yīng)該在 1845歲之間，由于蘭山區(qū)是主要城區(qū)因此也是我們重點(diǎn)需要考慮的消費(fèi)主力軍。消費(fèi)者學(xué)歷以中專和高中居多，職業(yè)上以服務(wù) 36%和商貿(mào) 11%業(yè)居多，表明臨沂第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。工作單位以私營(yíng)業(yè)主居多占 58%表明個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)；出行方式中自行車 35%、公交車 29%和私家車 26%差距不大，尤其是私家車占比達(dá) 26%，表明私家車擁有量較多，也為我們項(xiàng)目的停車位提出了新的要求。消費(fèi)者希望我們提供名牌服飾專賣店 25%、大型百貨店 24%、大型超市 21%最多給我們購物業(yè)態(tài)提供了參考。在娛樂休閑方面，消費(fèi)者有多業(yè)種的需求，其中 KTV占 18%、洗浴中心 13%、主題游樂園 11%為最多，其余夜總會(huì)、電影院、酒吧等均有涉及。216。表明隨著生活水平的提高，消費(fèi)者餐飲需求多樣化，同時(shí)考慮衛(wèi)生、口味等因素，這些為我們餐飲多樣化需求提出了更高的要求。消費(fèi)者的各項(xiàng)消費(fèi)中購物在 40%、餐飲 30%、娛樂占 30%左右，這些對(duì)我們的定位比例具有一定參考意義。消費(fèi)者希望我們?nèi)f興都提供一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚、休閑、一站式的消費(fèi)場(chǎng)所，這些也為定位提供參考。 項(xiàng)目具有超大體量的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，機(jī)遇明顯，同時(shí)又面臨較大的挑戰(zhàn)，操作有一定難度，尤其是招商。24萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ市場(chǎng)定位項(xiàng)目營(yíng)銷模式定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位形象定位25萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅲ . 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)26萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅲ . 項(xiàng)目定位 — 總體定位輻射魯南蘇北，集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、體驗(yàn)、文化、旅游為一體的休閑商業(yè)綜合體設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)雅、 引領(lǐng)時(shí)尚、 追求品位、業(yè)態(tài)齊全的山東首席一站式超級(jí) SHOPPING MALL27萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅲ . 項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位1公里輻射范圍2公里輻射范圍市場(chǎng)定位： 位于臨沂核心商圈，輻射魯南蘇北的區(qū)域型核心SHOPPING MALL萬興都國(guó)際商業(yè)公園28萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅲ . 項(xiàng)目定位 — 目標(biāo)客群定位魯南蘇北地區(qū) 2055歲的中高收入者，包括公務(wù)員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、成功人士等本項(xiàng)目消費(fèi)者定位：理由u激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求我們必須在市場(chǎng)細(xì)分中尋求出路，做差異化經(jīng)營(yíng)，臨沂目前的中高端商業(yè)中心的缺乏也給我們提供了機(jī)遇；u項(xiàng)目的多業(yè)態(tài)決定了客群的年齡跨度；u我們的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)決定了定位面向中高端收入群體。功能定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、體驗(yàn)、文化、旅游為一體的多功能國(guó)際化城市休閑商業(yè)綜合體252。經(jīng)營(yíng)方式：租賃為主，個(gè)別業(yè)態(tài)可考慮自營(yíng)252。u多業(yè)態(tài) —— 發(fā)揮業(yè)態(tài)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，形成聚集效應(yīng)。 30萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅲ . 項(xiàng)目定位 — 規(guī)模定位 大型 SHOPPING MALL 城市商業(yè)地標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)模定位為：理由u按照目前 SHOPPING MALL的規(guī)模劃分， 10萬平米以下為小規(guī)模， 1020萬平米為中等規(guī)模， 2030萬以上為大規(guī)模， 30萬以上為超大規(guī)模，尤其是在三線城市；u項(xiàng)目的中式建筑特色和親水的文化、旅游特征必將成為城市旅游休閑目的地。32萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ商鋪分割業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃業(yè)種占比33萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)規(guī)劃主力百貨店休閑餐飲 特色餐飲婚慶城商務(wù)正餐購物 休閑 娛樂購物 休閑 娛樂 休閑娛樂商務(wù)配套休閑 娛樂超五星級(jí)酒店酒店式公寓 5A寫字樓34萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)占比綜合業(yè)態(tài)（ 17號(hào)樓）35萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)占比商業(yè)部分業(yè)態(tài)（ 16號(hào)樓）36萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃37萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃38萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃39萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃40萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃41萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃42萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃43萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃44萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種占比45萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ招商條件招商策略招商執(zhí)行招商費(fèi)用招商原則46萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商原則216。216。216。216。即規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種具備可操作性，能夠來臨沂落戶。品牌策略：確定商戶層次和知名度，以次主力店為品牌帶動(dòng)作用；216。品牌嫁接策略：扶持當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶加盟知名品牌在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)；216。租金（扣率）策略：低開高走，培育市場(chǎng)。216。48萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商策略216。以百貨店和五星級(jí)酒店簽約入駐為契機(jī)，打開突破口，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)深^招商，進(jìn)而帶動(dòng)中間商鋪的招商；l第一階段： 1號(hào)樓百貨店、 7號(hào)樓五星級(jí)酒店、 2B24（影院電玩）， 58個(gè)月時(shí)間， 2023年 10月 2023年 5月；l第二階段： 2A、 2B 2BC5 2C、 6號(hào)樓的招商，時(shí)間 5個(gè)月左右， 2023年 10月 2023年 3月；l第三階段： 5號(hào)樓、地下步行街的招商，時(shí)間 6個(gè)月左右， 2023年 4月 2023年 9月；l預(yù)案：根據(jù)目前招商實(shí)際情況，如果百貨店出現(xiàn)困難，則以對(duì)百貨店依賴程度不高且租金彈性空間小的休閑娛樂為突破口，進(jìn)而逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)餐飲的招商，從而促進(jìn)百貨店的入駐；l以上順序交叉進(jìn)行。51萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件本項(xiàng)目租金價(jià)格確定方法價(jià)值評(píng)判法項(xiàng)目租金的計(jì)算過程：項(xiàng)目租金的計(jì)算過程：216。確定比較標(biāo)準(zhǔn)確定比較標(biāo)準(zhǔn) 216。權(quán)重得分統(tǒng)計(jì)與租金計(jì)算權(quán)重得分統(tǒng)計(jì)與租金計(jì)算 52萬興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定 我們?cè)谂R沂市內(nèi)選擇三個(gè)與本項(xiàng)目具有較大可比性的商業(yè)街作為評(píng)價(jià)對(duì)象，該物業(yè)目前須處于一定時(shí)期的連續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)中，同時(shí)在各物業(yè)條件