【正文】 維修工等。大項(xiàng)目物業(yè)管理公司可以采用增加物業(yè)管理人員工作量，而不增加或少增加物業(yè)管理人員的方式，降低物業(yè)管理公司最大的支出項(xiàng)目人力成本，從而降低物業(yè)管理收費(fèi)，也使配備的人員得以被充分利用。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會(huì)進(jìn)一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)。該村位于廣州市之東南、番禺市之北。　　從高速公路人迎賓路5加米左右，到達(dá)新規(guī)劃居住區(qū)地域的人口處，迎賓路以西為有名的番禺市夢(mèng)幻影城。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門劃撥的用地紅線計(jì)算，其用地規(guī)模為 67． 28 公頃?！　【幼^(qū)北面靠青綠色的山坡、南面為高差不大且較開闊的向陽(yáng)玻，規(guī)劃設(shè)計(jì)依山勢(shì)按地形分級(jí)處理，一些小土坡盡量保留，順其等高線布置道路與居住區(qū)?！　〉匦维F(xiàn)狀：從迎賓路入內(nèi)約傷450米有一條平衡于迎賓路屬于人為形成的土坡（高差約10米）。整個(gè)地域之東，興業(yè)大道之北有兩個(gè)高差不大的土坡；地域之東北部為一大片較完整的山坡地。　　指導(dǎo)思想：本居住區(qū)規(guī)劃始終貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀”的建設(shè)方針，努力追來(lái)以人為本、回歸自然。困地制宜，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，力爭(zhēng)成為 21世紀(jì)初居住生活水準(zhǔn)的文明居住小區(qū)?！　”揪幼∫?guī)劃設(shè)計(jì)的構(gòu)思是充分利用原有山地的自然環(huán)境作為依托，以居住區(qū)的公共建筑（五星級(jí)酒店、康樂(lè)中心、來(lái)華會(huì)所、會(huì)議中心等）及山頂公園與娛樂(lè)中心，借助附近的夢(mèng)幻影城等娛樂(lè)項(xiàng)目，使之成為一個(gè)開放式的且具有相當(dāng)規(guī)模的游覽與娛樂(lè)新天地，吸引省內(nèi)外游客提高地盤的知名度；另一方面，由于小區(qū)的地理環(huán)境能自成一偶，管理方便，采用新的智能型的小區(qū)物業(yè)管理，因此小區(qū)管理是封閉的、安全的?！　”揪幼^(qū)規(guī)劃的定位檔次是中高級(jí)豪華住宅，消費(fèi)對(duì)象瞄準(zhǔn)廣州市及外資、合資企業(yè)的白領(lǐng)階層、中檔以上收入的人群和為提高生活環(huán)境質(zhì)素的二次以上置業(yè)人士，因此居住區(qū)規(guī)劃由始至終都圍繞人們居住的舒適性、安全性、環(huán)境優(yōu)美等因素來(lái)考慮，無(wú)論建筑單體、居住環(huán)境、物業(yè)管理均按高標(biāo)準(zhǔn)的生活和環(huán)境素質(zhì)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以滿足孩層次消費(fèi)者的各項(xiàng)功能配套需要，同時(shí)要體現(xiàn)住戶的高尚、尊貴的定位形象。由于該居住區(qū)分期建設(shè)與施工，因此可視將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的定位需求來(lái)確定后期建設(shè)的居住。本居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)給興建單位提供了較大的靈活性和可操作性，容易實(shí)施。結(jié)合地形及道路網(wǎng)骨架，分為五個(gè)居住小區(qū)，三個(gè)公寓式居住小區(qū)共分為18個(gè)居住組團(tuán)，兩個(gè)別墅式的居住小區(qū)則Lj350m2－500m2來(lái)劃分每住戶用地。300500戶為一個(gè)組團(tuán)，便于管理。其基本原則是盡量不占用居住小區(qū)的用地，方使封閉小區(qū)的管理，使居民的生活方便。上述的小區(qū)結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)也便于興建單位分期建設(shè)施工?！　、居住區(qū)主干道設(shè) 12米寬的全區(qū)環(huán)行路網(wǎng)?！　、居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)的宅前小路設(shè)2．5米寬的單行道。這樣的路網(wǎng)設(shè)計(jì)一般至居住組團(tuán)距離不超過(guò)100米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想。其一端接?xùn)|南角的興業(yè)大道，作為整個(gè)居住區(qū)的消防、安全、輔助出口；另一端留一出口與將來(lái)的可持續(xù)發(fā)展用地接通，為方便串通各居住小區(qū)，從主干道往南下移300250米，在兩個(gè)大土坡之間穿行一條環(huán)行道，其尾端與步行街接通，頭部與興業(yè)大道伸入的環(huán)行道接通?！　閷?shí)施上述居住區(qū)內(nèi)環(huán)路的交通便捷、平順，規(guī)劃設(shè)計(jì)路網(wǎng)時(shí)將原有地形中人為開發(fā)的土坎后的小山坡削平，而將控方填至居住區(qū)西北角的低洼地?！　〉?操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目規(guī)?；_發(fā)的五大支柱　　　支柱A：發(fā)展商的開發(fā)能力　　包括資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、顯然，那些實(shí)力不夠的中小開發(fā)商是無(wú)力拿下大型開發(fā)項(xiàng)目的，僅地價(jià)一項(xiàng)就可將他們拒之于市場(chǎng)門外，因此土地將向?qū)嵙π酆竦拇蟮禺a(chǎn)商集中。不過(guò)，這在現(xiàn)時(shí)情況下也并非易事。　　比如一些并沒(méi)有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)業(yè)公司，手頭有了錢，想“進(jìn)軍”房地產(chǎn)來(lái)賺錢，于是它可以參與拍賣、招標(biāo)，獲得單項(xiàng)開發(fā)資格。只要它有足夠的錢，又有足夠的興趣和信心，那么它大可進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以說(shuō)市場(chǎng)進(jìn)入門檻是不高?！　∵@兩個(gè)問(wèn)題都不容易解決，為什么？最重要的一點(diǎn)就在于企業(yè)的市場(chǎng)化程度不高，目前真正上市的房地產(chǎn)公司不多，公司的購(gòu)并、聯(lián)合缺乏一種有效的途徑?！　≈е鵇：房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)　　這種產(chǎn)品不像普通的非耐用消費(fèi)品，它不可移動(dòng)，“一錘定音”后再難改變?！　≈е鵈：消費(fèi)空間的制約　　房地產(chǎn)開發(fā)和樓盤規(guī)模不可能無(wú)限制地?cái)U(kuò)張，它必然受消費(fèi)總量的制約。其開發(fā)主題正如其名稱所顯示時(shí)是體育運(yùn)動(dòng)。現(xiàn)在樓還在蓋和賣，但一個(gè)巨大的運(yùn) 動(dòng)會(huì)所已經(jīng)建起來(lái)了，并已部分投入使用。麗江花園星海洲——－E生活 　　星海洲的3棟高層樓宇即粵風(fēng)閣、粵雅閣、粵頌閣引入了“E一生活”概念，即 電子化（ ELECTRONIC LIFE）生活。 除麗江花園星海洲外，廣州碧桂國(guó)也引入了智能住宅概念，主要包括兩個(gè)方 面：　　a、具有一卡通功能的碧桂國(guó)金穗卡　　b、社區(qū)生活困電子系統(tǒng)化光大花園“大榕樹下，健康人家” 　　光大花園的規(guī)模很大，但這還不是它的主要賣點(diǎn)，它的最重要賣點(diǎn)是小區(qū)內(nèi)的大榕樹 （地塊原來(lái)就固有的），因此策劃代理單位上給它提煉的主題廣告訴求語(yǔ)是“大榕樹下， 健康人家”。當(dāng)然，有的做得相當(dāng)精彩，有的做的差強(qiáng)人意?！　∈址˙ ：完善項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)施配套 　　齊全的配套，解決了客戶生活的后顧之憂。差不多每一個(gè)樓盤都做得十分到位，營(yíng)造出了一種企業(yè)獨(dú)立開發(fā)大型 屋村的生活模式。其中會(huì)所建筑面積達(dá)4萬(wàn)平方米，歐式風(fēng)格。等掛國(guó)的生活配套如下：　　據(jù)稱，廣州碧枝園的會(huì)所規(guī)模比順德碧桂園3間會(huì)所面積之和還要大。足不出戶，吃喝玩樂(lè)全搞掂。 　　再以祈福新村為例，由于開發(fā)較早，規(guī)模更大，因此配套更為齊全、完備。其4層高的白色外墻，典雅華貴，令業(yè)主備增身份。 　　 祈福農(nóng)莊：包括各種各樣以“農(nóng)業(yè)、田園”為主題的設(shè)施和活動(dòng)，如自耕種區(qū)、 磨豆坊、陶藝窖、創(chuàng)作工藝坊、牛欄、雞舍等，約達(dá)26項(xiàng)之多。 　　 祈福車站：幾十輛大中巴每天往返廣州、深圳、香港等地。　　 此外，祈福新村還充分利用周邊市、鎮(zhèn)的社會(huì)配套設(shè)施。祈福新村在推賣翠怡居小洋房和CC9等類型別墅時(shí)，就派發(fā)有《番禺市橋（鎮(zhèn)）吃喝玩樂(lè)指南》廣告單張，以此引導(dǎo)消費(fèi)。所以至今提及有典型社區(qū)，仍只有對(duì)社區(qū)規(guī)模、建筑風(fēng)格等方面的印象，而無(wú)包合鮮明特征的社區(qū)文化建筑風(fēng)格等方面的印象。會(huì)所各種社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)不斷，正逐步向系統(tǒng)性、計(jì)外性、特色 性過(guò)渡，營(yíng)造了海景花國(guó)特有的文化娛樂(lè)氛圍。 會(huì)所在試業(yè)后的短短3個(gè)月內(nèi)，各種社區(qū)活動(dòng)不斷。會(huì)所擬以金地海景為發(fā)，帶動(dòng)金地花園、金海灣花園、金地翠國(guó)、金地工業(yè)區(qū)（未來(lái)金地商業(yè) 區(qū)），形成有特色的“大金地社區(qū)”文化娛樂(lè)氛圍，實(shí)現(xiàn)金地產(chǎn)品牌的全面提升。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村?！　e墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 1001000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂(lè)、停車等要求。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。　　一些度假別墅所處地段沒(méi)有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。
　　分析C：別墅開發(fā)市場(chǎng)背景分析　　以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)?！　∧壳吧钲谑袌?chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見下表已建項(xiàng)目 青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居在建項(xiàng)目 華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心　　由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境?！　〉?操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素　　核心要素A：價(jià)格因素　　別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場(chǎng)相對(duì)價(jià)格并不高?？偟膩?lái)說(shuō)，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：　?。?）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對(duì)較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對(duì)偏低。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。近期開發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂(lè)及健身設(shè)施。1997年底，別墅物業(yè)價(jià)格逐漸回升。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌?！　『诵囊谻：別墅項(xiàng)目定位策略　　廣州市郊別墅在過(guò)去未能形成氣候，定價(jià)太高、銷售緩慢是一大主因。在南湖附近的幾個(gè)別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價(jià)格稍低外，其他接盤均價(jià)都在六七千元每平方米之上。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價(jià)在四五千左左右，無(wú)疑在市場(chǎng)中更有競(jìng)爭(zhēng)力。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因?yàn)橐?guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價(jià)也不低，均價(jià)超過(guò)五千元每平方米。散點(diǎn)布置，不同于中心圍合的景觀控制論?！　『诵囊谾：別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)策略別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)　　別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。近年，不少外國(guó)建材公司在深入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅。據(jù)研究，美國(guó)的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國(guó)已建的113萬(wàn)棟別墅中、就有98%屬于木紀(jì)構(gòu)由此可見，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。不過(guò)，木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點(diǎn)，還是其上下層墻面不用全部對(duì)齊、為樓面設(shè)計(jì)提供了無(wú)限的想象空間?！　≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅廣東南海穆天子山莊別墅 輕鋼結(jié)構(gòu)深圳仙湖山莊別墅 木結(jié)構(gòu)廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅 輕鋼結(jié)構(gòu)深圳蛇口鯨山美式別墅 輕鋼結(jié)構(gòu)汕頭海外商品公司會(huì)所及豪華別墅 木結(jié)構(gòu)　　輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國(guó)外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保概念。　　核心要素H：別墅項(xiàng)目戶型策略　　新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250平方左右。在造價(jià)方面，包括整體裝修在內(nèi)，造從顯吸4000元/平方米左右的新式別墅亦是較合理的選擇。深圳目前主要?jiǎng)e墅盤選擇的物業(yè)管理公司詳見下表項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 物業(yè)管理公司青青山莊 南油房地產(chǎn)開發(fā)公司 南油房地產(chǎn)開發(fā)公司東方花苑 華僑城房地產(chǎn)公司 華僑城物業(yè)管理公司棕櫚泉?jiǎng)e墅 棕櫚泉物業(yè)發(fā)展公司 中海物業(yè)管理公司田園居 田園居房地產(chǎn)公司 中海物業(yè)管理公司金海灘度假別墅 深圳金海灘旅游度假俱樂(lè)部公司 華樂(lè)新苑公司怡景別墅 深圳房地產(chǎn)公司 深圳物業(yè)管理公司　　深圳早期開發(fā)的別墅大多自己開發(fā)自己管理，相對(duì)管理質(zhì)數(shù)普遍偏低，專業(yè)水平較差，很難體現(xiàn)“以人為本”的理念。近幾年開發(fā)的別墅，發(fā)展商慎之又慎，選擇深圳頂級(jí)物業(yè)管理公司，力求把別墅這種高檔物業(yè)的相關(guān)配套服務(wù)做到最好。項(xiàng)目名稱 配套設(shè)施青青山莊 高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、圖書館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、游泳池、住戶專車金海灘度假別墅 商務(wù)部、餐飲部、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（桌球、健身中心）、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市棕櫚泉?jiǎng)e墅 保齡球室、壁球場(chǎng)、桌球室、健身室、圖書館、全天候游泳場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、鋼琴吧東方花苑 會(huì)所（尚在建設(shè)）田園居 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、圖書館、超市、美容美發(fā)　　深圳別墅生活配套設(shè)施逐步提高標(biāo)準(zhǔn)、全面完善?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目致勝的五大支柱　　支柱A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格　　別墅物業(yè)對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過(guò)其它一般住宅對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對(duì)環(huán)境的要求造成的。建筑藝術(shù)風(fēng)格對(duì)于物業(yè)的價(jià)值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過(guò)其它各種物業(yè)。　　例如：龍湖山莊的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使其單價(jià)高于關(guān)外風(fēng)格一般的別墅一倍左右。反之，建筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)異性，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其保值性也越弱，我們之所以稱關(guān)外某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風(fēng)格與農(nóng)民自建房毫無(wú)分別。對(duì)于別墅物業(yè)來(lái)講，其對(duì)私密性的要求也較高。首先回答兩個(gè)問(wèn)題：　　問(wèn)題一：消費(fèi)者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復(fù)式住宅？　　問(wèn)題二：消費(fèi)者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？　　回答好這兩個(gè)問(wèn)題再來(lái)做別墅私密性差的別墅物業(yè)。在這三種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考慮價(jià)值由高到低依次為：獨(dú)立式＞連體獨(dú)立式＞連體復(fù)式。按山地的自然走向?qū)⒌貕K分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設(shè)計(jì)，但設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)過(guò)開發(fā)公司嚴(yán)格審查，必須具有本國(guó)建筑藝術(shù)的典型風(fēng)格，而且開發(fā)公司云集了當(dāng)時(shí)世界上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師。設(shè)計(jì)精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀?！　≈е鵆：完善別墅物業(yè)的配套會(huì)所　　配套會(huì)所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補(bǔ)其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂(lè)需求。居家型別墅，其配套會(huì)所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨(dú)一性。而中、西餐廳，俱樂(lè)部，則多為消閑度假型常備。其服務(wù)和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價(jià)值也越大?！　≈е鵇；優(yōu)化別墅物業(yè)的自然