【正文】 含特殊性。優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)具良好的保值增值性，使其在任何時期都為富人階層追捧的對象。同時別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達(dá)了人類、審美情趣的個性化和作為財富的象征性，充滿著購買者的個人色彩，購買者的喜歡對別墅物業(yè)價值的影響，某種程度超過市場因素?！扒吆凸选?，越特殊的東西，其個別性越突出，其可比較性也越少。別墅物業(yè)市場是一個充滿個性化的特殊市場。　　第4操作環(huán)節(jié)：別墅項目成功動作實戰(zhàn)示范　　步驟A：項目主題定位　　穆天子山莊案名簡析　　穆天子是一個具有鮮明中國特色的名稱，而區(qū)內(nèi)建筑以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，乍看立了似乎矛盾，實則蘊(yùn)含著深厚的文化底蘊(yùn)。穆天子山莊所處的地理位置在南海市獅山區(qū)穆院附近，發(fā)展商巧妙地將地名與古代神話傳說中周穗王的傳奇故事聯(lián)系起來。相傳周穆王交游廣闊，縱橫四海，更親自駕著八匹駿馬登上天山與西王母相會，并將西方極樂的妙品帶回中原。穆天子山莊的發(fā)展商—一南海市佰駿物業(yè)發(fā)展有限公司正是秉承這種精神，將現(xiàn)代西方建筑藝術(shù)的精華—一北美式別墅引進(jìn)了美麗富饒的珠三角，建造起一萬里程碑式的純美園地。實際上，穆天子山莊這個案名正因其中西文化強(qiáng)烈碰撞的特性，更易被人們牢記?！　　凹兠缊@地”的含義　　整體上突出伊甸園式的純美感覺，給人清新脫俗的感覺，具體還有另一種含義：純：指穆天子山莊規(guī)劃上采用純別墅的概念，不含洋房和公寓等，保證項目的檔次超美：指穆天子山莊以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，突出美加風(fēng)情?！　∧绿熳由角f之出現(xiàn)，似是一個樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個必然方向。它意味著一個純專業(yè)化的、高標(biāo)準(zhǔn)的新物業(yè)時代之出現(xiàn)純美年代。穆天子山莊的發(fā)展，基本原則在于“提純、融合、創(chuàng)新”，這是三個互相聯(lián)系、前后因果而又不斷發(fā)展的概念?！　〔襟EB：提純　　雕塑家羅丹說過：“雕刻一張臉并不難，把不是臉的地方去掉就行了?！薄　〗?jīng)過對市場的判斷以及對“別墅”概念的凈化，發(fā)展商提出了“純別墅”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應(yīng)有的檔次品位。由于提純，帶來了許多措施，最大的莫過于低容積率。　　喜愛玩車的人似乎有一條不成文的規(guī)定：排氣量在3．0以上可以作為豪華車的一個基本指標(biāo)。而愛玩別墅的朋友也有一個喜愛的指標(biāo)，容積率0．3以下可以做出較好的別墅區(qū)，否則環(huán)境和密度都不理想。而穆天子山在更進(jìn)一步，容積率為 0．15，1000多畝土地，僅建了 300余幢別墅?！　H有指標(biāo)是不夠的。風(fēng)格的確立至關(guān)重要，選擇純美風(fēng)格，在珠三角營造北美式湖泊別墅，是一種創(chuàng)新，是一種挑戰(zhàn)?！　淼侥绿熳由角f不難發(fā)現(xiàn)，于湖泊、丘陵之內(nèi)，閃動著越野吉普車的身影。穆天子的人們喜歡越野車，包括他們的老總都鐘愛在山水景區(qū)。四輪驅(qū)動能帶來特有的駕駛樂趣。大家又都記住一條：輪子有四個，而目標(biāo)只有一個。“一心一意發(fā)展優(yōu)秀別墅”這就是唯一的目標(biāo)。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時參照北美及其它發(fā)達(dá)地區(qū)的情況，只有在郊外和風(fēng)景區(qū)營造的獨(dú)立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再來華，無非有一個較為古老的名字—一花園洋房，或者一個比較肘尚的稱呼—一都市來宅?！　〔襟EC：融合　　把不是臉的地方去掉只完成了第一步，接下來重點是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容積率是指標(biāo)，是手段而不是目的，目的是追求純美的風(fēng)格、完善的品質(zhì)。超量配置，雙會所、雙車庫的設(shè)計，大面積散點式的運(yùn)動娛樂，休閑設(shè)施的安排。運(yùn)動場所等公共設(shè)施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不達(dá)標(biāo)、不到位，一切只是空談。 1000戶人家擁有的游泳池叫人擠入， 50人擁有的會所游泳池叫享受?！　￠_發(fā)的理念、規(guī)律、系統(tǒng)、策劃、推進(jìn)等等似乎離開了核心標(biāo)準(zhǔn)，一切都是紙糊的?！　e墅的建筑標(biāo)準(zhǔn)：　　1）在設(shè)計上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能　　2）要有必要的配置和多方位的功能服務(wù)?！　?）應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料；　　具體可示范單位及輕鋼結(jié)構(gòu)別墅的裝修、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)保、健康方面之特點列舉部分融合，將先進(jìn)的技術(shù)融入精致的建筑風(fēng)格，將建筑融入環(huán)境中，再將風(fēng)景引入住宅。休閑會所在參照國外后將其定位為優(yōu)雅舒適的鄉(xiāng)村俱樂部，散發(fā)著親切迷人的氣息氛圍，讓人留連忘返，一位移民美國又回故土發(fā)展的佛山人在穆天子山莊溫暖的別墅客廳里，望著高大的雙層中空玻璃落地窗靜靜地體會。他說這長窗和花格讓他想起美麗的緬因州?！　〔襟ED：創(chuàng)新　　風(fēng)格和個性是別墅的靈魂。美國的《國家地理雜志》曾編輯過一本《美國大宅》的圖書，介紹了美國現(xiàn)有的150個最有價值的大宅，而其中風(fēng)格各異，總體和細(xì)部均很有個性特點，而這也成為穆天子山莊設(shè)計者們的重要參照。那種千人一面兵營式農(nóng)民樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了?！　∏ъ昀铮绿熳由角f還將推出幾個新款型，從適合商務(wù)、公務(wù)與居住的豪華大宅到適于休閑度假的精致小屋，真正做到量身訂造、迅速反應(yīng)，在采用的新技術(shù)、設(shè)計和材料上也會不斷進(jìn)步?！　∫贿吿峒儭⒁贿吶诤?，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務(wù)來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。但穆天子山莊的人們似乎樂此不疲、就象他們既喜歡重型車，又愛小轎車，既愛聽鄉(xiāng)村音樂，又看棒球壘球?！　〉览砗芎唵危驗樵诩兠赖哪甏?，不斷有著新的發(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受?！　∵@個市場里干什么的都有，做蛋糕的和做火鍋的（套用業(yè)界同仁的一句話），而穆天子山莊的人們似乎跟這些有點不同，他們更像一群釀酒師?！　【拖笸袀冏龅牡案夂突疱仯绿熳由角f如同佳釀，有一個純美麗香的好的年份，讓愛她的人好好享受吧?！　〔襟EE：生產(chǎn)出的優(yōu)質(zhì)的別墅產(chǎn)品　　穆天子山莊基于山地地貌的前提，整個社區(qū)依自然山勢而建成，減少推土成本。規(guī)劃依山形水勢，變化錯落，參差成景。在總體布置上，以大型水景廣場與會所結(jié)合天然 水庫及遠(yuǎn)景的獅山公園構(gòu)成整個社區(qū)的中心景觀，兩惻山坡保留，培植樹林，并用不　　同等級的的道路將分散于各個組團(tuán)的多處山景、綠地、水景及娛樂設(shè)施連接起來，形成一個層次豐富、空間滲透、格調(diào)自然爽朗的高尚居住環(huán)境。　　山莊內(nèi)預(yù)留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。為增加環(huán)保意識，鼓勵住宅采用單車、高爾夫球車代替汽車。前區(qū)中心廣場占地三萬平方米，地勢平坦，配有草坪、鋪地、噴水池、棕桐樹和休息椅、主題雕塑等多種小品，平面以幾何圖形為構(gòu)成元素，綠化以規(guī)則的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，兩側(cè)設(shè)有山莊巴士站、弧型長廊及長坪，方便住戶等候車輛時休憩，入口加設(shè)洪閘及保安亭，以確保山莊之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域?！　⊙厮畮扉_辟休閑小路，住戶可散步、垂釣、休息，進(jìn)行各項水上運(yùn)動及欣賞河獅山公園之大自然景色?！　〔襟EF：別墅項目環(huán)境與配套設(shè)計　　椰樹泉：山莊內(nèi)最大的小區(qū)，40幢別墅錯落有致，環(huán)繞組成一個組團(tuán)，上百棵大王椰的迎風(fēng)而立；綠化特點：成片椰樹林（噴泉附近）；設(shè)施：綠地迷宮（700㎡）兒童游樂場（300㎡）連賽車跑道。　　爵士匯：獨(dú)特的地形及別墅排位形成了昔士風(fēng)的圖案，流露出爵士樂般優(yōu)雅的味道。綠化特點：種植超過十種的林木，形成一個青翠悅目的的小山丘?！　〖t楓林：別墅像樹林一樣一線排開，靠著山，抱著樹；綠化特點：主要樹種為楓木；設(shè)施：攀巖　　溫華府：此區(qū)位于整個穆天子山莊的中部，突出加拿大的建筑特色，使它們成為耀眼的一顆星?！　】偠桨雿u全區(qū)最好景觀、最大面積的豪宅，共3幢，位于一個小半島上，三面環(huán)水，獨(dú)有私家碼頭；無論山、水、樹，美妙風(fēng)景，盡收眼底，人間百態(tài)，心中盡知，沖天豪氣，只屬名見綠化特點：修剪整齊的針葉喬林及灌木，歐陸宮庭式園林?！　g樂廣場：正對大門，別具特色的大型水景廣場，周圍是一百多棵挺拔的大王椰，中心是喻意珠三角明珠的主題雕塑，而池底鋪砌意大利進(jìn)口的高級馬賽克，組成6朵色彩鮮艷的歡樂花，令整個廣場充滿歡樂的氛圍；設(shè)施：草地滾球場、網(wǎng)球場。 文化主題項目開發(fā)模式 　　破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中 心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時候，“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實利潤之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競爭力提供了寬廣的策略空間?！　≌缃ㄖ髱熈核汲伤f的：“一張畫、一座雕像、一出戲、一部電影，都是可以任人選擇的?？梢园岩粡埉嫆炱饋?、也可以收起來但是，一座建筑物一旦建造起來，它就要幾十年、幾百年地站在那里。它的體積非常龐大，不由分說地就形成了當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境的一那分，強(qiáng)迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅應(yīng)當(dāng)比其它藝術(shù)更要追求藝術(shù)的美和文化的品位，否則，就只能成為強(qiáng)迫人欣賞的、遺憾的藝術(shù)，甚至是文化垃圾。　　第1操作環(huán)節(jié)：以文化品味取勝的四個突破口　　要點A：案名突破　　臺灣地產(chǎn)項目的案名可謂五花八門無奇不有，根本不局限于所謂的“花園”、“廣場”才一定能表明是地產(chǎn)項目，比如表現(xiàn)“海景”、“山景”和“湖景”特征的，臺灣有“海誓山盟”、“天籟”、“登峰造極”、“蔚藍(lán)?！边@樣頗具詩情畫意的案名；而香港有些案名也取得相當(dāng)有品味，如“海信半鳥”、“灝景灣”、“帝濤灣”、“聽濤雅苑”。但在深圳有一些案名實在不敢恭維，要么是重復(fù)雷同，要么就是跟香港“東施效顰”，沒有自身的本土特色，僅冠以“海景”的項目就有“X海景廣場”、“‘x海景花園”、“XX海景花園”等，同名同姓就有許多個，“錦 X花園”有兩個，碧 X花園”也是不同父母的“雙胞胎”，“東?；▓@”和“東海大廈”同名不同姓，很易混淆。還有是照搬香港的，已經(jīng)有了“陽X山莊”、“比X利山莊”，近期又有所謂深圳的“X景園”（據(jù)悉該案名深圳就有兩個）。難道中國五千年文化歷史，茫茫辭海中就不能夠找出幾個有個性的案名嗎？　　據(jù)了解，對于案名的注冊，國土部門有些規(guī)定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基礎(chǔ)上有所突破?！　×钊丝上驳氖巧钲谝验_始出現(xiàn)這樣有特色的案名，如近期上市的“碧云天”，就是緣自于范仲淹的一道詞。這種頗具文化特色的案名，為其目標(biāo)市場定位起到了畫龍點睛的作用?！　陌该脑O(shè)定可以看出兩岸三地文化背景的差異。臺灣由于受中國的傳統(tǒng)文化、日本文化和美國文化影響較大，體現(xiàn)在個案上的案名也頗具特色。如本次報告介紹的幾個案例：“陽光加州”是受美國文化的影響，將美國加州的風(fēng)光搬到臺灣；“璞真園”是受中國傳統(tǒng)文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯(lián)系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口來自于全國各地、五湖四海，尚未形成一種主流的文化。因而體現(xiàn)在案名上也顯得如此的淺薄和直白。　　要點B：建筑內(nèi)涵突破　　 以經(jīng)典項目“上河城”為例： l　　上河城位于成都市中心內(nèi)環(huán)路北段，北門大橋和萬福橋之間、面積計3000的金弧地帶。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說中“騰龍擺尾”的城北龍神的龍頭位置所在?！吧虾映恰奔丛⑸巷L(fēng)上水之意。上河城所處的地理拉置特殊：由于府河兩岸的跨世紀(jì)改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護(hù)的需要、其四周絕無高大建筑群落。故雖處城內(nèi)，但視野開闊，空氣清新，有良好的生態(tài)綠化環(huán)境。上河城想鑄就一個有生命的建筑構(gòu)成，一個軟的構(gòu)架，非強(qiáng)迫性、讓人們有自由發(fā)揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個建筑的一部分。　　現(xiàn)在的人們都常談?wù)摎W美的生活方式，什么歐陸風(fēng)情、港文風(fēng)格等等，好像這些就是品位、但實際上那不過是皮毛而已。這種認(rèn)知的偏差是一種錯位：社會的錯位。在現(xiàn)代中國開放之后的社會轉(zhuǎn)型期間，面對外來文化的沖擊、我們很多人感到一種前所未有的迷茫：究竟，我們需要什么樣的生活？其實，中國人有中國人自己的生活方式，中國人很在乎生活的實質(zhì)性內(nèi)容，講究集體性氛圍和個體隨意性以及相互交流。中國式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有一種親和力，它有別于其他國家和地區(qū)。這種生活方式在文化、藝術(shù)、建筑、風(fēng)俗習(xí)慣等各方面形成和表現(xiàn)，但其實質(zhì)只有一個，那就是地域性。真正適合我們的，還是中國本土文化范疇的生活形態(tài)和生活方式，這種方式體現(xiàn)在建筑上，就是“院宅建筑”。　　上河城的八大特征　　l、人文傳統(tǒng)　　遵循傳統(tǒng)文化脈絡(luò)，體現(xiàn)本土人文特征。建筑為入，“院宅建筑”在規(guī)劃、設(shè)計和建造時都充分地考慮到這一宗旨。通過建筑單體的組合排列、建筑命名、中心庭院，小組團(tuán)形成的小院落最終組成一個完整的大院落等具有傳統(tǒng)人文氣息和舊式人文宅院的建筑思想體現(xiàn)在建筑風(fēng)格中，使居住者重返充滿家園式溫情的居住環(huán)境?！　∩鷳B(tài)環(huán)境　　重新確定人與自然的關(guān)系，用生態(tài)的概念來規(guī)劃社區(qū)。綠化和環(huán)境生態(tài)化幾乎是現(xiàn)代都市生活的一種渴求。為此“院宅建筑”無論從大的社區(qū)周邊綠化環(huán)境的保護(hù)還是從城區(qū)內(nèi)部環(huán)境的培植來看，可謂精心營造并形成了一道美麗的城市景觀。面積超過6000的中心綠地形成“上河城”內(nèi)面向府河敞開的大“天井”。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀，共同組合成高層次的生態(tài)環(huán)境。　　底層架空　　全天候的戶外活動場所，通透的流動空間，把建筑的底層還給住戶。作為開發(fā)商，犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過奢侈，但這就是“院宅建筑”本身所需求的最重要的要求，為社區(qū)內(nèi)居住者提供滿足現(xiàn)代都市人對綠化空間的需求、對田園生活的回歸以及對舊式生活方式的懷念和對人際交往的要來所提供的硬件措施。同時，從小區(qū)內(nèi)任何位置都能透過架空層與非建筑用地共享河濱美景。　　屋頂退臺　　豐富建筑立面，為住戶提供空中院落。特別的建筑外立面設(shè)計，錯落有致、美觀大方，這也是“院宅建筑”的要素和特色。建筑的所有樓頂都采取退層的躍層結(jié)構(gòu)，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實用價值。它打破了舊式民居“天井”的封閉感，退層出來的大片面積建成屋頂平臺的私家花園，或用作它用，自成院落極有特色。　　框架結(jié)構(gòu)　　提供自動組合空間，便于住戶按自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計。全框架結(jié)構(gòu)的設(shè)計，不僅提供了房屋品質(zhì)上的抗震等安全性能，而且充分地滿足了居住房屋戶型、裝修設(shè)計上的個人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計，完成因人而異的行為方式所需的“私域空間”的營造?！　≡菏教仔汀　∮迷鹤拥母拍顏碓O(shè)計的套型平面及生活流線?！霸赫ㄖ钡乃蟹课莸膽粜停际轻槍Σ煌?