【正文】 　　遵循環(huán)境美學(xué)，建筑美學(xué)的審美觀　　中國(guó)古代建筑極其注重審美，這可以從目前眾多已開(kāi)辟為旅游景點(diǎn)的古代建筑群落看出。如“采光”篇，緊扣“內(nèi)外通透”這一訴求點(diǎn)，說(shuō)明東河花園“屋內(nèi)蕩漾著悠悠的清風(fēng)，日日有陽(yáng)光造訪，夜夜有月光輕灑”。因此，房屋作為商品，不僅僅是滿足人們基本的居住的生理需要，更重要的是要滿足個(gè)性化審美觀的文化要求?！　】梢?jiàn)，文化因素在傳遞差別信息，構(gòu)筑差別優(yōu)勢(shì)方面將大有作為。　　利用文化作房產(chǎn)廣告的兩大優(yōu)勢(shì)　　有助于傳遞差別優(yōu)勢(shì)　　房產(chǎn)廣告創(chuàng)造中的雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，在眾多模式化的宣傳中，脫穎而出形成差別優(yōu)勢(shì)已成為房產(chǎn)公司的一致追求。只有這樣，才能建立高價(jià)值而且令競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法仿制和套用的品牌資產(chǎn)。　　——?jiǎng)?chuàng)新是生存之本。　　——合作創(chuàng)造財(cái)富。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等，隱藏著產(chǎn)業(yè)擴(kuò)充的無(wú)限潛力。消費(fèi)浪潮的短暫與突變，反襯出品牌資產(chǎn)的重要性。娛樂(lè)業(yè)的生存法則，就是“各領(lǐng)片刻風(fēng)騷”。房產(chǎn)廣告中文化因素的注入已成為一種必然的時(shí)代趨潮。　　當(dāng)今，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)形態(tài)正由工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)?！　鹘y(tǒng)的會(huì)所因?yàn)槭切^(qū)項(xiàng)目的配套設(shè)施，因而其建設(shè)費(fèi)用無(wú)疑是羊毛出在羊身上。定期召開(kāi)研討會(huì)、酒會(huì)等。翰林會(huì)的主要功能展示　　名人藝術(shù)文化　　1 、名人藝術(shù)交流中心　　內(nèi)設(shè)：（1）多功能博覽鑒賞大廳　　內(nèi)容：A、中國(guó)古今翰林文化展覽　　　　　B、各國(guó)郵票展覽（定期）　　　　　C、中國(guó)文物展覽（定期）　　　　　D、珠寶匯展（定期）　?。?）古玩字畫拍賣交易所（定期舉辦）　　（3）名人藝術(shù)沙龍（定期舉行）　　內(nèi)容：A、字畫名師臨摹展示　　　　　B、詩(shī)人作家作品共賞　　　　　C、文化界藝術(shù)研討　　（4）名校校友聯(lián)誼會(huì)　?。?）科技成果交易中心　　2名人匯聚中心　　內(nèi)設(shè)：（1）企業(yè)精英圖書館　　　　　（2）名人互聯(lián)網(wǎng)　　內(nèi)容：A、全球首 500名大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)資料　　　　　亞洲名流俱樂(lè)部網(wǎng)絡(luò)資料　　　　　C、國(guó)內(nèi)主要政府部門資料查詢網(wǎng)絡(luò)　?。?）全球資訊網(wǎng)絡(luò)　　內(nèi)容：A、華爾街資訊、倫敦股市、日經(jīng)指數(shù)、恒生指數(shù)等各大金融市場(chǎng)第手資料　　　　　B、全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)發(fā)展　　　　　c、世界各地旅游資訊　?。?）商界、文化界知名人會(huì)聯(lián)誼　?。?）中外名片鑒賞室　　中醫(yī)中藥館　　內(nèi)設(shè)（1）醫(yī)療保住室　　內(nèi)容：A、傳統(tǒng)中藥治療室　　　　　B、營(yíng)養(yǎng)保健顧問(wèn)　　　　　C、針灸治療　?。?）藥浴推拿室　　內(nèi)容：A、藥物浸浴　　　　　B、專業(yè)醫(yī)師推拿 文化藝術(shù)會(huì)所開(kāi)發(fā)模型演示　　現(xiàn)以翰林會(huì)——廣州市首座文化藝術(shù)會(huì)所為例，透視會(huì)所體現(xiàn)精神享受的的開(kāi)發(fā)模型。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?cè)谧非笪镔|(zhì)生活的同時(shí)，亦越來(lái)越重視追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。它至少是在作一種嘗試的追求，在表達(dá)成都人自己的生活和居住的需求和理想。不僅臥室的設(shè)置是分層次的，而且衛(wèi)生間的設(shè)置也是分級(jí)的：首先是主人用衛(wèi)生間體系，其次是小孩與老人使用的衛(wèi)生間?！　∷矫苄浴　∨P室作為生活空間最重要的一部分，它承載的生活內(nèi)容的多樣化構(gòu)筑了不同的生活方式。許多空間在成為一個(gè)功能性空間的同時(shí)，也增加了一種體驗(yàn)性，比如：餐廳應(yīng)該是體驗(yàn)和品味美味佳肴的場(chǎng)所?！霸赫ㄖ钡纳鐓^(qū)對(duì)完善的社區(qū)服務(wù)和配套設(shè)施有一項(xiàng)完整的指標(biāo)，通過(guò)社區(qū)的公建設(shè)置和規(guī)范化的物業(yè)管理，采用現(xiàn)代化的安全手段、完整的服務(wù)體系，運(yùn)用紅處線微機(jī)監(jiān)控、光纖通訊信息互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)于整個(gè)社區(qū)，布線接口直通區(qū)內(nèi)各住戶，從而使整個(gè)社區(qū)成為一個(gè)服務(wù)配套，設(shè)施完善，自成體系的新型社區(qū)?！　≡菏酱案瘛　〗梃b傳統(tǒng)富格的結(jié)構(gòu)，消除都市鴿籠現(xiàn)象，美化建筑形象?！　≡菏教仔汀　∮迷鹤拥母拍顏?lái)設(shè)計(jì)的套型平面及生活流線。建筑的所有樓頂都采取退層的躍層結(jié)構(gòu)，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實(shí)用價(jià)值。作為開(kāi)發(fā)商，犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過(guò)奢侈，但這就是“院宅建筑”本身所需求的最重要的要求，為社區(qū)內(nèi)居住者提供滿足現(xiàn)代都市人對(duì)綠化空間的需求、對(duì)田園生活的回歸以及對(duì)舊式生活方式的懷念和對(duì)人際交往的要來(lái)所提供的硬件措施。為此“院宅建筑”無(wú)論從大的社區(qū)周邊綠化環(huán)境的保護(hù)還是從城區(qū)內(nèi)部環(huán)境的培植來(lái)看，可謂精心營(yíng)造并形成了一道美麗的城市景觀。建筑為入，“院宅建筑”在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造時(shí)都充分地考慮到這一宗旨。中國(guó)式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有一種親和力，它有別于其他國(guó)家和地區(qū)。上河城想鑄就一個(gè)有生命的建筑構(gòu)成，一個(gè)軟的構(gòu)架，非強(qiáng)迫性、讓人們有自由發(fā)揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個(gè)建筑的一部分。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說(shuō)中“騰龍擺尾”的城北龍神的龍頭位置所在。如本次報(bào)告介紹的幾個(gè)案例：“陽(yáng)光加州”是受美國(guó)文化的影響，將美國(guó)加州的風(fēng)光搬到臺(tái)灣；“璞真園”是受中國(guó)傳統(tǒng)文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯(lián)系在一起，很有感染力。　　令人可喜的是深圳已開(kāi)始出現(xiàn)這樣有特色的案名，如近期上市的“碧云天”，就是緣自于范仲淹的一道詞。但在深圳有一些案名實(shí)在不敢恭維，要么是重復(fù)雷同，要么就是跟香港“東施效顰”，沒(méi)有自身的本土特色，僅冠以“海景”的項(xiàng)目就有“X海景廣場(chǎng)”、“‘x海景花園”、“XX海景花園”等，同名同姓就有許多個(gè)，“錦 X花園”有兩個(gè)，碧 X花園”也是不同父母的“雙胞胎”，“東?；▓@”和“東海大廈”同名不同姓，很易混淆?？梢园岩粡埉嫆炱饋?lái)、也可以收起來(lái)但是，一座建筑物一旦建造起來(lái)，它就要幾十年、幾百年地站在那里。 文化主題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 　　破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中 心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。綠化特點(diǎn)：種植超過(guò)十種的林木，形成一個(gè)青翠悅目的的小山丘。前區(qū)中心廣場(chǎng)占地三萬(wàn)平方米，地勢(shì)平坦，配有草坪、鋪地、噴水池、棕桐樹(shù)和休息椅、主題雕塑等多種小品，平面以幾何圖形為構(gòu)成元素，綠化以規(guī)則的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，兩側(cè)設(shè)有山莊巴士站、弧型長(zhǎng)廊及長(zhǎng)坪，方便住戶等候車輛時(shí)休憩，入口加設(shè)洪閘及保安亭，以確保山莊之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。規(guī)劃依山形水勢(shì)，變化錯(cuò)落，參差成景?！　〉览砗芎?jiǎn)單，因?yàn)樵诩兠赖哪甏?，不斷有著新的發(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受。那種千人一面兵營(yíng)式農(nóng)民樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。休閑會(huì)所在參照國(guó)外后將其定位為優(yōu)雅舒適的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，散發(fā)著親切迷人的氣息氛圍，讓人留連忘返，一位移民美國(guó)又回故土發(fā)展的佛山人在穆天子山莊溫暖的別墅客廳里，望著高大的雙層中空玻璃落地窗靜靜地體會(huì)。 1000戶人家擁有的游泳池叫人擠入， 50人擁有的會(huì)所游泳池叫享受。低密度、低容積率是指標(biāo)，是手段而不是目的，目的是追求純美的風(fēng)格、完善的品質(zhì)。大家又都記住一條：輪子有四個(gè)，而目標(biāo)只有一個(gè)。風(fēng)格的確立至關(guān)重要，選擇純美風(fēng)格，在珠三角營(yíng)造北美式湖泊別墅，是一種創(chuàng)新，是一種挑戰(zhàn)?！　∠矏?ài)玩車的人似乎有一條不成文的規(guī)定：排氣量在3．0以上可以作為豪華車的一個(gè)基本指標(biāo)。穆天子山莊的發(fā)展，基本原則在于“提純、融合、創(chuàng)新”，這是三個(gè)互相聯(lián)系、前后因果而又不斷發(fā)展的概念。實(shí)際上，穆天子山莊這個(gè)案名正因其中西文化強(qiáng)烈碰撞的特性，更易被人們牢記。　　第4操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目成功動(dòng)作實(shí)戰(zhàn)示范　　步驟A：項(xiàng)目主題定位　　穆天子山莊案名簡(jiǎn)析　　穆天子是一個(gè)具有鮮明中國(guó)特色的名稱，而區(qū)內(nèi)建筑以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，乍看立了似乎矛盾，實(shí)則蘊(yùn)含著深厚的文化底蘊(yùn)。優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)具良好的保值增值性，使其在任何時(shí)期都為富人階層追捧的對(duì)象。對(duì)于一般居家住宅物業(yè)來(lái)講顯得很重要的影響價(jià)值的因素，如：生活上的配套、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通等，對(duì)別墅物業(yè)的價(jià)值影響并不顯得重要。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨(dú)一無(wú)二的。　　支柱D；優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源　　自然資源在這里指不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。而中、西餐廳，俱樂(lè)部，則多為消閑度假型常備?！　≈е鵆：完善別墅物業(yè)的配套會(huì)所　　配套會(huì)所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補(bǔ)其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂(lè)需求。按山地的自然走向?qū)⒌貕K分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設(shè)計(jì)，但設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)公司嚴(yán)格審查，必須具有本國(guó)建筑藝術(shù)的典型風(fēng)格，而且開(kāi)發(fā)公司云集了當(dāng)時(shí)世界上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師。首先回答兩個(gè)問(wèn)題：　　問(wèn)題一：消費(fèi)者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復(fù)式住宅？　　問(wèn)題二：消費(fèi)者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？　　回答好這兩個(gè)問(wèn)題再來(lái)做別墅私密性差的別墅物業(yè)。反之，建筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)異性，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其保值性也越弱，我們之所以稱關(guān)外某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風(fēng)格與農(nóng)民自建房毫無(wú)分別。建筑藝術(shù)風(fēng)格對(duì)于物業(yè)的價(jià)值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過(guò)其它各種物業(yè)。項(xiàng)目名稱 配套設(shè)施青青山莊 高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、圖書館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、游泳池、住戶專車金海灘度假別墅 商務(wù)部、餐飲部、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（桌球、健身中心）、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市棕櫚泉?jiǎng)e墅 保齡球室、壁球場(chǎng)、桌球室、健身室、圖書館、全天候游泳場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、鋼琴吧東方花苑 會(huì)所（尚在建設(shè)）田園居 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、圖書館、超市、美容美發(fā)　　深圳別墅生活配套設(shè)施逐步提高標(biāo)準(zhǔn)、全面完善。深圳目前主要?jiǎng)e墅盤選擇的物業(yè)管理公司詳見(jiàn)下表項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 物業(yè)管理公司青青山莊 南油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 南油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司東方花苑 華僑城房地產(chǎn)公司 華僑城物業(yè)管理公司棕櫚泉?jiǎng)e墅 棕櫚泉物業(yè)發(fā)展公司 中海物業(yè)管理公司田園居 田園居房地產(chǎn)公司 中海物業(yè)管理公司金海灘度假別墅 深圳金海灘旅游度假俱樂(lè)部公司 華樂(lè)新苑公司怡景別墅 深圳房地產(chǎn)公司 深圳物業(yè)管理公司　　深圳早期開(kāi)發(fā)的別墅大多自己開(kāi)發(fā)自己管理，相對(duì)管理質(zhì)數(shù)普遍偏低，專業(yè)水平較差，很難體現(xiàn)“以人為本”的理念。　　核心要素H：別墅項(xiàng)目戶型策略　　新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250平方左右。不過(guò)，木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點(diǎn)，還是其上下層墻面不用全部對(duì)齊、為樓面設(shè)計(jì)提供了無(wú)限的想象空間。近年，不少外國(guó)建材公司在深入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅。散點(diǎn)布置，不同于中心圍合的景觀控制論。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價(jià)在四五千左左右，無(wú)疑在市場(chǎng)中更有競(jìng)爭(zhēng)力。　　核心要素C：別墅項(xiàng)目定位策略　　廣州市郊別墅在過(guò)去未能形成氣候，定價(jià)太高、銷售緩慢是一大主因。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。近期開(kāi)發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂(lè)及健身設(shè)施?？偟膩?lái)說(shuō)，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：　?。?）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對(duì)較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對(duì)偏低。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境。
　　分析C：別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)背景分析　　以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)。　　一些度假別墅所處地段沒(méi)有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂(lè)、停車等要求?！备母镩_(kāi)放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。 會(huì)所在試業(yè)后的短短3個(gè)月內(nèi)，各種社區(qū)活動(dòng)不斷。所以至今提及有典型社區(qū)，仍只有對(duì)社區(qū)規(guī)模、建筑風(fēng)格等方面的印象，而無(wú)包合鮮明特征的社區(qū)文化建筑風(fēng)格等方面的印象。　　 此外，祈福新村還充分利用周邊市、鎮(zhèn)的社會(huì)配套設(shè)施。 　　 祈福農(nóng)莊：包括各種各樣以“農(nóng)業(yè)、田園”為主題的設(shè)施和活動(dòng)，如自耕種區(qū)、 磨豆坊、陶藝窖、創(chuàng)作工藝坊、牛欄、雞舍等，約達(dá)26項(xiàng)之多。 　　再以祈福新村為例，由于開(kāi)發(fā)較早，規(guī)模更大，因此配套更為齊全、完備。等掛國(guó)的生活配套如下：　　據(jù)稱，廣州碧枝園的會(huì)所規(guī)模比順德碧桂園3間會(huì)所面積之和還要大。差不多每一個(gè)樓盤都做得十分到位，營(yíng)造出了一種企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)大型 屋村的生活模式。當(dāng)然，有的做得相當(dāng)精彩，有的做的差強(qiáng)人意。麗江花園星海洲——－E生活 　　星海洲的3棟高層樓宇即粵風(fēng)閣、粵雅閣、粵頌閣引入了“E一生活”概念，即 電子化（ ELECTRONIC LIFE）生活。其開(kāi)發(fā)主題正如其名稱所顯示時(shí)是體育運(yùn)動(dòng)?！　≈е鵇：房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)　　這種產(chǎn)品不像普通的非耐用消費(fèi)品，它不可移動(dòng)，“一錘定音”后再難改變。只要它有足夠的錢，又有足夠的興趣和信心，那么它大可進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以說(shuō)市場(chǎng)進(jìn)入門檻是不高。不過(guò)，這在現(xiàn)時(shí)情況下也并非易事?！　閷?shí)施上述居住區(qū)內(nèi)環(huán)路的交通便捷、平順，規(guī)劃設(shè)計(jì)路網(wǎng)時(shí)將原有地形中人為開(kāi)發(fā)的土坎后的小山坡削平，而將控方填至居住區(qū)西北角的低洼地。這樣的路網(wǎng)設(shè)計(jì)一般至居住組團(tuán)距離不超過(guò)100米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想。　　A、居住區(qū)主干道設(shè) 12米寬的全區(qū)環(huán)行路網(wǎng)。其基本原則是盡量不占用居住小區(qū)的用地，方使封閉小區(qū)的管理，使居民的生活方便。結(jié)合地形及道路網(wǎng)骨架，分為五個(gè)居住小區(qū)，三個(gè)公寓式居住小區(qū)共分為18個(gè)居住組團(tuán)，兩個(gè)別墅式的居住小區(qū)則Lj350m2－500m2來(lái)劃分每住戶用地。由于該居住區(qū)分期建設(shè)與施工，因此可視將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的定位需求來(lái)確定后期建設(shè)的居住。　　本居住規(guī)劃設(shè)計(jì)的構(gòu)思是充分利用原有山地的自然環(huán)境作為依托，以居住區(qū)的公共建筑（五星級(jí)酒店、康樂(lè)中心、來(lái)華會(huì)所、會(huì)