【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 　　分析C：別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)背景分析　　以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國(guó)，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國(guó)有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺(tái)灣、內(nèi)地三資及私營(yíng)企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢(shì)下，給深圳別墅物業(yè)也帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。　　目前深圳市場(chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見(jiàn)下表已建項(xiàng)目 青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居在建項(xiàng)目 華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心　　由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少?！　》治鯠：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況　　目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤(pán)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見(jiàn)底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個(gè)很好的說(shuō)明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購(gòu)買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果?！　〉?操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開(kāi)發(fā)核心要素　　核心要素A：價(jià)格因素　　別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場(chǎng)相對(duì)價(jià)格并不高。目前深圳市的別墅市場(chǎng)差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá)2萬(wàn)／平方米，低價(jià)不足1萬(wàn)元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的?？偟膩?lái)說(shuō)，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：　　（1）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對(duì)較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對(duì)偏低。　?。?）深圳別墅市場(chǎng)總體價(jià)格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。　?。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。近期開(kāi)發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂(lè)及健身設(shè)施?！　‰S著香港樓市逐步回溫，中國(guó)即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表年份 年度港幣價(jià)格 指數(shù) 升幅1990 7330 206 61991 9382 264 281992 14424 405 531993 15900 101994 14500 1995 13662 1996 12466 19971999 14370 %　　由上表可見(jiàn)深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡。1997年底，別墅物業(yè)價(jià)格逐漸回升?！　『诵囊谺：別墅項(xiàng)目選址策略　　穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個(gè)北美式純別墅樓盤(pán)，是經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點(diǎn)的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤(pán)亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標(biāo)榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時(shí)而言還是空白。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌?！　∫虼四绿熳由角f發(fā)展商果斷決策，在這個(gè)空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少?gòu)V州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕?！　『诵囊谻：別墅項(xiàng)目定位策略　　廣州市郊別墅在過(guò)去未能形成氣候，定價(jià)太高、銷售緩慢是一大主因。除了因?yàn)榍皫啄暾呱系囊蛩亍⒌禺a(chǎn)過(guò)熱因素使得開(kāi)發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對(duì)別墅市場(chǎng)的過(guò)高估計(jì)也是原因。在南湖附近的幾個(gè)別墅盤(pán)，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價(jià)格稍低外，其他接盤(pán)均價(jià)都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花園售價(jià)達(dá)至一萬(wàn)三千元港幣每平方米。相形之下，廣州郊外的別墅盤(pán)均價(jià)在四五千左左右，無(wú)疑在市場(chǎng)中更有競(jìng)爭(zhēng)力。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤(pán)也是欠缺的地方。松園山莊作為近郊接盤(pán)較成功的例子就是因?yàn)橐?guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價(jià)也不低，均價(jià)超過(guò)五千元每平方米。　　核心力素D：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略　　不少大型樓盤(pán)的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營(yíng)式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請(qǐng)香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師精心布局，依山形水勢(shì)將山莊劃分為18個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂(lè)。散點(diǎn)布置，不同于中心圍合的景觀控制論?！　『诵囊谽：別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格策略　　別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn) 　　在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能　　須有必要有配置和多方位功能服務(wù)　　應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時(shí)的一些著名別墅樓盤(pán)，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進(jìn)了北美最受歡迎的別墅戶型，簡(jiǎn)潔明快，樸實(shí)無(wú)華，獨(dú)立車庫(kù)、中空大廳、落地門(mén)窗等等，每一個(gè)細(xì)部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情?！　『诵囊谾：別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)策略別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)　　別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面考慮：　?。?）功能分區(qū)合理　?。?）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性　?。?）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強(qiáng)調(diào)“環(huán)保、舒適、寧?kù)o、安全”　　（4）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住　　核心要素G：別墅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略　　在普通人眼中，別墅一直是時(shí)尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標(biāo)志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費(fèi)者大失所望。近年，不少外國(guó)建材公司在深入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅。　　木結(jié)構(gòu)別墅　　木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。據(jù)研究，美國(guó)的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國(guó)已建的113萬(wàn)棟別墅中、就有98%屬于木紀(jì)構(gòu)由此可見(jiàn)，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨?！　∧窘Y(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲(chóng)、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見(jiàn)的。不過(guò)，木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點(diǎn)，還是其上下層墻面不用全部對(duì)齊、為樓面設(shè)計(jì)提供了無(wú)限的想象空間?！　】梢?jiàn)、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇?！　≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅廣東南海穆天子山莊別墅 輕鋼結(jié)構(gòu)深圳仙湖山莊別墅 木結(jié)構(gòu)廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅 輕鋼結(jié)構(gòu)深圳蛇口鯨山美式別墅 輕鋼結(jié)構(gòu)汕頭海外商品公司會(huì)所及豪華別墅 木結(jié)構(gòu)　　輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國(guó)外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲(chóng)性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保概念?！　≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時(shí)尚人士的青睞?！　『诵囊豀：別墅項(xiàng)目戶型策略　　新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250平方左右。一樓為公共活動(dòng)空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國(guó)人生活方式的主流類型。在造價(jià)方面，包括整體裝修在內(nèi)，造從顯吸4000元/平方米左右的新式別墅亦是較合理的選擇?！　『诵囊豂：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟完善，購(gòu)房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰?，不但?duì)硬件要求高，而且對(duì)物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。深圳目前主要?jiǎng)e墅盤(pán)選擇的物業(yè)管理公司詳見(jiàn)下表項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 物業(yè)管理公司青青山莊 南油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 南油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司東方花苑 華僑城房地產(chǎn)公司 華僑城物業(yè)管理公司棕櫚泉?jiǎng)e墅 棕櫚泉物業(yè)發(fā)展公司 中海物業(yè)管理公司田園居 田園居房地產(chǎn)公司 中海物業(yè)管理公司金海灘度假別墅 深圳金海灘旅游度假俱樂(lè)部公司 華樂(lè)新苑公司怡景別墅 深圳房地產(chǎn)公司 深圳物業(yè)管理公司　　深圳早期開(kāi)發(fā)的別墅大多自己開(kāi)發(fā)自己管理，相對(duì)管理質(zhì)數(shù)普遍偏低，專業(yè)水平較差，很難體現(xiàn)“以人為本”的理念。明智發(fā)展商也認(rèn)識(shí)到高素質(zhì)的物業(yè)，尤其要由高素質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。近幾年開(kāi)發(fā)的別墅，發(fā)展商慎之又慎，選擇深圳頂級(jí)物業(yè)管理公司，力求把別墅這種高檔物業(yè)的相關(guān)配套服務(wù)做到最好。　　核心要素J：別墅項(xiàng)目配套設(shè)施策略　　別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠(yuǎn)離城市的喧囂，所以難以追求與物質(zhì)環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施就顯得猶為重要，具體項(xiàng)目如所列。項(xiàng)目名稱 配套設(shè)施青青山莊 高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、圖書(shū)館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、游泳池、住戶專車金海灘度假別墅 商務(wù)部、餐飲部、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（桌球、健身中心）、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市棕櫚泉?jiǎng)e墅 保齡球室、壁球場(chǎng)、桌球室、健身室、圖書(shū)館、全天候游泳場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、鋼琴吧東方花苑 會(huì)所（尚在建設(shè)）田園居 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、圖書(shū)館、超市、美容美發(fā)　　深圳別墅生活配套設(shè)施逐步提高標(biāo)準(zhǔn)、全面完善。別墅居民的高指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)下，健康無(wú)疑為最重要，所以健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項(xiàng)目可見(jiàn)一斑，比如，田園居、齊明別墅，在會(huì)所設(shè)施確良更加設(shè)豐富的健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、壁球場(chǎng)等?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目致勝的五大支柱　　支柱A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格　　別墅物業(yè)對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過(guò)其它一般住宅對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對(duì)環(huán)境的要求造成的。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征，通過(guò)建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來(lái)。建筑藝術(shù)風(fēng)格對(duì)于物業(yè)的價(jià)值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過(guò)其它各種物業(yè)。因?yàn)閯e墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來(lái)就存在的獨(dú)異性和尊重感?！　±纾糊埡角f的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使其單價(jià)高于關(guān)外風(fēng)格一般的別墅一倍左右。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值越恒久，其保值性也越強(qiáng)，如碧濤苑。反之，建筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)異性，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其保值性也越弱，我們之所以稱關(guān)外某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風(fēng)格與農(nóng)民自建房毫無(wú)分別。
　　支柱B：維護(hù)別墅物業(yè)的私密性　　私密性是居住物業(yè)追求的一個(gè)基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。對(duì)于別墅物業(yè)來(lái)講，其對(duì)私密性的要求也較高。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場(chǎng)潛力巨大，關(guān)鍵問(wèn)題在于發(fā)展商如何做。首先回答兩個(gè)問(wèn)題：　　問(wèn)題一：消費(fèi)者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復(fù)式住宅？　　問(wèn)題二：消費(fèi)者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？　　回答好這兩個(gè)問(wèn)題再來(lái)做別墅私密性差的別墅物業(yè)?！　∧壳霸谏钲谑袆e墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（1）獨(dú)立式（2）連體獨(dú)立式（3）連體復(fù)式。在這三種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考慮價(jià)值由高到低依次為：獨(dú)立式＞連體獨(dú)立式＞連體復(fù)式。一百多年前，英國(guó)人獲得廬山別墅的開(kāi)發(fā)權(quán)后，首先是對(duì)別墅區(qū)域進(jìn)行周密的規(guī)劃。按山地的自然走向?qū)⒌貕K分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設(shè)計(jì)，但設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)公司嚴(yán)格審查，必須具有本國(guó)建筑藝術(shù)的典型風(fēng)格，而且開(kāi)發(fā)公司云集了當(dāng)時(shí)世界上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師。因此，廬山的黃金地段—一東谷長(zhǎng)沖河兩側(cè)，幾百棟分別代表幾十個(gè)國(guó)家建筑風(fēng)格。設(shè)計(jì)精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。一百多年過(guò)去了，這一區(qū)域的別墅建筑依然被公認(rèn)是中國(guó)乃至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學(xué)、建筑最精美的典范?！　≈е鵆：完善別墅物業(yè)的配套會(huì)所　　配套會(huì)所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補(bǔ)其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂(lè)需求。　　配套會(huì)所的設(shè)施種類有多種。居家型別墅，其配套會(huì)所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨(dú)一性。如：網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、泳池為居家型常備。而中、西餐廳，俱樂(lè)部，則多為消閑度假型常備。別墅物業(yè)配套會(huì)所的種類性的層次，也反映著需求群體和服務(wù)群體的差異性，并因此決定著別墅物業(yè)價(jià)值大小。其服務(wù)和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價(jià)值也越大。例如：觀瀾豪園配套功能設(shè)施有酒店、會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等一系列滿足消閑度假之用?！　≈е鵇；優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源　　自然資源在這里指不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價(jià)值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨(dú)自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值永久性?！　±纾簴|部海岸度假別墅物業(yè)金海灘，其獨(dú)有的全視角無(wú)遮擋優(yōu)美海景，依山階梯的布置使得戶戶均可俯看海景，這一得天獨(dú)厚的自然資源為東部海岸所獨(dú)有，其不可重復(fù)性使得其別墅物業(yè)價(jià)值與鬧市區(qū)內(nèi)的獨(dú)立式別墅價(jià)值相差無(wú)幾。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨(dú)一無(wú)二的。真正使其價(jià)值具有恒久性的是蛇口這一“國(guó)際社區(qū)化”優(yōu)雅的人文景觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出的社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。　　支柱F：注重別墅物業(yè)自身的市場(chǎng)性　　別墅物業(yè)的市場(chǎng)因其特殊性而具有一定的獨(dú)立性，從某一角度講是游離于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的。主要體現(xiàn)在：　?。?）別墅物業(yè)外在環(huán)境要求的特殊性。對(duì)于一般居家住宅物業(yè)來(lái)講顯得很重要的影響價(jià)值的因素，如：生活上的配套、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通等，對(duì)別墅物業(yè)的價(jià)值影響并不顯得重要。這是因?yàn)閯e墅物業(yè)的業(yè)主對(duì)于居住環(huán)境的獨(dú)立性、私有性和自然舒適性上的追來(lái)超過(guò)生活配套上的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。別墅物業(yè)永遠(yuǎn)只是某一部分人才能享有的繁華?！　。?）別墅物業(yè)需求群體的個(gè)別色彩和飽