【文章內(nèi)容簡介】 風(fēng)林綠洲板、塔一梯2－4戶一期現(xiàn)房二期封頂外立面有別與其他物業(yè)，采用橘紅色面磚，是比較醒目的。但由于其體量過大，顏色偏暗，有一種壓抑感。（四）戶型特征及面積配比除TOWNHOUSE外，各項目的主力戶型集中在100－120平米的二居和140－160平米的三居。戶型面積配比表：（單位：平方米）案名一居二居三居四居五居躍層時代莊園　　160（躍層）260（躍層）　　比例　　50%50%　　倚林佳園　　　160－180　208－280比例　　　50%　50%風(fēng)林綠洲80105140－160188　　比例10%10%70%10%　　萬科星園　97－130150（錯層）170　230－270比例　40%40%15%　5%歐陸經(jīng)典8090－120130－170180－190　180－230比例1%46%30%20%　3%嘉銘桐城801010914144217　250比例5%10%70%5%　10%九臺200075109129171三種　　　比例20%20%60%　　　北辰綠色家園90120150170　　比例20%20%40%20%　　奧林春天　116133　180（五居）208（六居）比例　45%45%　10%可以看出，不同的建筑形式體現(xiàn)了不同的戶型特點。低密度項目（倚林佳園、時代莊園、亞運(yùn)新新家園）的戶型以躍層為主，設(shè)計的較為舒適，具備面寬大（6米左右），南北通透，分區(qū)明顯，層次感強(qiáng)等優(yōu)點。如時代莊園156平米的下戶型，一層是面寬6米的南向客廳，三向操作臺的廚房，以及室外花園；二層是三個居室，地下室可用作家庭活動室（視聽室、健身房等）。這種設(shè)計是較為理想的居所，是比較講求生活品味的。板式住宅（嘉銘桐城、奧林春天、北辰綠色家園、風(fēng)林綠洲二期）布局方正，采光、通風(fēng)良好。如嘉銘桐城144平米的三居室，，起居室、主臥和一個次臥均是南向采光，、明亮、獨立。塔式住宅（風(fēng)林綠洲一期、九臺2000、歐陸經(jīng)典、萬科星園）在前些年發(fā)展的基礎(chǔ)上有了較大提高。如萬科星園的蝶型塔樓，無論在朝向、采光、還是在通風(fēng)方面都有較大的改善。但九臺2000的戶型設(shè)計還是沒能擺脫傳統(tǒng)塔樓的缺陷，是諸多項目中較差的一個。裝修：各物業(yè)外立面的裝飾多采用涂料（風(fēng)林綠洲和嘉銘桐城三期為面磚）。在門、窗以及公共部分的用材上差距并不懸殊，選材基本雷同，戶內(nèi)除萬科星園（6800元/平米）是含廚衛(wèi)精裝修外，其他項目均為毛坯房。在門窗的選擇上，多為當(dāng)前流行的三防子母門和塑鋼窗戶。作為建筑的細(xì)部環(huán)節(jié)，外立面及門窗的選材非常重要，尤其是建筑外觀的視覺效果越來越受到重視，而區(qū)域內(nèi)許多典型項目在這方面則顯得明顯不足。區(qū)域典型物業(yè)裝修情況一覽表 項目名稱外墻室內(nèi)窗戶門其他倚林家園進(jìn)口高級無機(jī)瓷磚及涂料相結(jié)合初裝修鋁合金噴塑、斷橋中空玻璃德國霍曼防盜門風(fēng)林綠洲天然石材廚衛(wèi)精裝修中空落地窗實木門嘉銘桐城高級外墻面磚毛坯房雙層中空玻璃塑鋼節(jié)能窗高級三防門九臺2000高檔涂料，四層以下西立面為天然石材初裝修高檔塑鋼窗恩源牌高檔四防門歐陸經(jīng)典涂料毛坯房鋁合金窗大連金房子四房門時代莊園美國威爾斯帕涂料配天然蘑菇石裝飾轉(zhuǎn)毛坯房斷熱冷橋鋁合金中空玻璃平開窗南楓牌高檔子母木鋼門萬科星園一、二層仿石面磚，三層及以上為涂料廚衛(wèi)精裝修隔熱型雙層鋁合金中空玻璃豪華鋼襯實木夾板門管道直飲水聞濤苑三期一至三層為淺暖色仿花崗巖墻面毛坯房雙層玻璃塑鋼窗三防戶門配門鏡北辰綠色家園涂料毛坯房鋁合金鐵制三防門（五）配套設(shè)施及設(shè)備 區(qū)域典型物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備一覽表項目名稱會所面積會所功能典型設(shè)備倚林家園1700平方米游泳池、壁球館美的牌冷暖式中央空調(diào)風(fēng)林綠洲3000平方米游泳池、書吧　嘉銘桐城2000平方米游泳池采暖熱水兩用壁掛爐九臺2000一期1500平方米二期2000平方米游泳池　歐陸經(jīng)典5000平方米包括部分樓的頂部游泳池、圖書室　時代莊園7000平方米室內(nèi)游泳池，露天網(wǎng)球場　萬科星園8000平方米地下游泳池管道直飲水、地板采暖聞濤苑11000平方米室內(nèi)豪華泳池，別墅級會所　北辰綠色家園10000平方米游泳池24小時溫泉入戶、屋頂電熱膜供暖為了解決業(yè)主的日常生活之需，會所已成為目前各項目必備的配套設(shè)施，但關(guān)乎人們健康的運(yùn)動設(shè)施及場所被大多數(shù)典型物業(yè)忽視。在典型項目中，倚林佳園為每戶配備了中央空調(diào)，而北辰綠色家園則提供了屋頂電熱膜供暖和24小時的地下溫泉，萬科星園提供了管道直飲水。這些項目都深層次挖掘了個性資源，為項目的熱銷打下良好的基礎(chǔ)。（六）智能化配置目前，智能化已經(jīng)成為衡量社區(qū)檔次高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，購房者對這方面也越來越關(guān)注。下表顯示，區(qū)域典型物業(yè)對智能化方面均非常重視，除北辰綠色家園和聞濤苑三期的智能化配套設(shè)施稍差外，其余項目的配置均較高，尤其是倚林佳園、風(fēng)林綠洲和時代莊園，給客戶的日常生活提供了極其方便的安全及使用保障。 區(qū)域典型物業(yè)智能化配置一覽表項目名稱智能化配置倚林家園可視對講門禁系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控防盜、煙感消防滅火系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、家庭電器遙控系統(tǒng)風(fēng)林綠洲車輛出入管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、住宅網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、IC門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)嘉銘桐城可視對講門禁系統(tǒng)，24小時保安、周界防范報警系統(tǒng)及家庭戶內(nèi)安防報警系統(tǒng)九臺2000閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、泊車安全系統(tǒng)、24小時保安歐陸經(jīng)典安防系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)時代莊園寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防報經(jīng)緊急求助系統(tǒng)萬科星園24小時保安、消防報警系統(tǒng)聞濤苑三期樓宇可視對講系統(tǒng)北辰綠色家園自動消防報警系統(tǒng)三、包裝推廣本案區(qū)域典型物業(yè)的包裝推廣的思路，多數(shù)都以“奧運(yùn)盛事”和“國家級森林公園”為賣點。除此之外，也深挖了各自的優(yōu)勢。從產(chǎn)品形式、物業(yè)品質(zhì)、地理位置、到企業(yè)品牌、性能價格比無一不有。推廣手段上還是以廣告為主，但比較注重路牌廣告和燈箱引導(dǎo)系統(tǒng)。傳統(tǒng)的報紙廣告除嘉銘桐城、倚林佳園、風(fēng)林綠洲的廣告頻率較高外，其他項目力度不是很強(qiáng)，宣傳推廣的連續(xù)性較差，沒有亮點。從整體包裝效果來看，較好的應(yīng)屬風(fēng)林綠洲。該項目無論是案名、樓書、廣告設(shè)計還是現(xiàn)場售樓處，包裝都比較到位，給人印象深刻，也比較美好。四、市場需求（一）客戶構(gòu)成A區(qū)域典型物業(yè)客戶構(gòu)成情況項目名稱主要年齡階段職業(yè)階層分布區(qū)域倚林家園35－45歲左右私營業(yè)主、外企金領(lǐng)階層中關(guān)村、亞運(yùn)村為主風(fēng)林綠洲3545歲左右私企業(yè)主、外企、中科院人員中關(guān)村為主，CBD很少嘉銘桐城25－35歲左右中層管理人員居多亞運(yùn)村為主九臺200025－45歲左右私營業(yè)主亞運(yùn)村、安定門地區(qū)為主，也有一部分外地人員歐陸經(jīng)典30－40歲左右白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、國營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)亞運(yùn)村地區(qū)為主時代莊園35－45歲左右部門經(jīng)理、副總以上職位來源比較廣泛，亞運(yùn)村、CBD、中關(guān)村都有萬科星園3545歲左右公司經(jīng)理以上級高級管理者亞運(yùn)村為主，中關(guān)村占20%聞濤苑三期25－50歲左右白領(lǐng)、私企業(yè)主中關(guān)村、亞運(yùn)村為主北辰綠色家園25－45歲左右外企職員亞運(yùn)村為主、部分為CBD地區(qū)（二）需求特征各項目的購房客戶中相當(dāng)一部分人經(jīng)歷了較為艱辛的奮斗獲得一定的財富，因此十分渴望能夠得到舒適的生活，因而對于居住以及與此相關(guān)的生活配套設(shè)施水平的關(guān)心度較高，同時也希望擁有體貼細(xì)致的服務(wù)。他們需要的已經(jīng)不僅僅是可供居住的住宅，而是要同時擁有安全、健康的居住環(huán)境。所以住宅智能化程度、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、綠化和景觀設(shè)計也自然成為他們在購買時的主要選擇標(biāo)準(zhǔn)。另外，該年齡段的客戶能夠接受新鮮事物，他們希望他們居住的環(huán)境等各方面?zhèn)€性化特色應(yīng)當(dāng)比較突出，與眾不同，所以他們希望有一定的裝修創(chuàng)意空間。l 地緣因素作用巨大購房者強(qiáng)烈的區(qū)位認(rèn)知度是本案區(qū)域內(nèi)項目成交的重要因素，從對該區(qū)域某項目到訪客戶進(jìn)行的調(diào)查顯示，將近90%的人認(rèn)為即使房價貴些，也只愿意居住在北城。l 物業(yè)檔次不同，熱銷戶型不同高檔住宅的熱銷戶型多為面積較大和景觀較好的戶型。中檔住宅，需要戶型面積在90140平米的客戶占一半以上，且尤以90120平米的23居受歡迎，而140平米以上的戶型則受到客戶的冷落。l 對物業(yè)的均好性要求較高 由于購房者大多都是二次置業(yè)，再次購房屬于更新?lián)Q代產(chǎn)品，因此換新不僅僅只是單純的面積的簡單增大，更多地則體現(xiàn)在整體居住環(huán)境的改善。（三）客戶特征l 來源多來自本區(qū)域內(nèi)及中關(guān)村、CBD，少量外地購房者。l 年齡構(gòu)成年齡以3045歲為主購房者受到財力及其他因素的影響，年齡集中在3045歲之間。項目檔次及風(fēng)格不同，購買客戶的年齡也不盡相同。l 行業(yè)、職業(yè)構(gòu)成從當(dāng)前市場成交情況看，購房者的行業(yè)特征不是非常明顯，只隨著項目的位置不同略有差異而已。如安立路區(qū)域由于接近中關(guān)村，因此成交客戶中從事高科技的人士較多；北辰路因偏近CBD，成交客戶則在三資的成份大一些。但是，購房者的職業(yè)構(gòu)成卻隨項目檔次和品位的不同而有較大差別。高檔物業(yè)購房者中，明顯私營、民營企業(yè)主多一點；中檔項目，中層管理者或有實力的白領(lǐng)購房者也有較大比例。l 二次置業(yè)較多，有一定投資商住客戶從對北部地區(qū)的調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，中高檔項目的客戶二次或多次購房者較多，而中低檔物業(yè)的購房者多以初次置業(yè)為主。另外，由于亞北地區(qū)是自1990年亞運(yùn)會后興起的北京又一商圈，其商業(yè)、商務(wù)氛圍濃重，新興企業(yè)和流動人口較多，所以該區(qū)域住宅有很大的商用和投資價值。因此，成交客戶雖以自住為主，但也不乏一定的投資或商住客戶。五、價格及銷售情況（一）價格分析區(qū)域典型物業(yè)單價、總價一覽表項目名稱主力戶型（M2）均價（元/M2）主力戶型單套房款（萬元）倚林佳園Townhouse2082807450160－210風(fēng)林綠洲三居140－1607200101－115嘉銘桐城三居143－1446300九臺2000三居129－1776300－歐陸經(jīng)典兩居90－1206800－時代莊園三居160、四居2606800