星河豐澤湖地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-22 01:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 力于星河階層的建筑實(shí)踐” 本項(xiàng)目指標(biāo)現(xiàn)狀 —— 現(xiàn)有占地： m2 容積率： 地塊屬性：關(guān)口；山水圍繞；進(jìn)入性差 本項(xiàng)目建筑實(shí)踐的戰(zhàn)略 1：與山湖林海產(chǎn)生區(qū)隔 南坪快速和梅觀立交產(chǎn)生的噪音污染對本項(xiàng)目產(chǎn)生重大威脅 解決小區(qū)內(nèi)外交通問題對本項(xiàng)目具有重大意義 蓋板區(qū) 噪音重大影響區(qū) ? 一個主入口 ,難以實(shí)現(xiàn)人車分流 ? 項(xiàng)目地形復(fù)雜，交通組織有難度 ? 車行駛流線過長 約 約 南坪快速路面 地平面 道路封閉頂棚 36米 ， 雙向 8車道 南坪快速上蓋段示意圖 100 96 104 115 96 100 92 90 湖面 山體坡地 地形復(fù)雜 115 ? 用地條件復(fù)雜，臺地較多 ? 高差不規(guī)則，土方設(shè)計(jì)較復(fù)雜 ? 部分地質(zhì)分化嚴(yán)重，有滑坡的跡象 ? 項(xiàng)目大部分為山體北坡，建筑采光需推敲 ? 枯水期湖面景觀不佳 地塊高差的處理和借用是本項(xiàng)目的規(guī)劃重點(diǎn)之一 價(jià)值分區(qū)原則 權(quán)重 B1 B3 B2 B4 B5 進(jìn)入性 15% 11 15 13 15 12 可塑性 15% 12 12 10 12 8 獨(dú)立性 20% 20 18 18 16 16 資源的可利用性 30% 30 27 30 27 24 景觀的可利用性 20% 20 20 18 16 18 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 93 92 89 86 78 價(jià)值排序 1 2 3 4 5 地塊價(jià)值排序 : B1B3B2B4B5 B1 B2 B3 B4 B5 地塊屬性 景觀評價(jià) 其他特征 B1 背山（南坡）環(huán)水型 景觀最佳 私密性較好 B2 背山環(huán)水型 景觀最佳 私密性較好 B3 環(huán)水型 景觀較好 B4 面水型 景觀一般 ,以小區(qū)環(huán)境為主 私密性一般 B5 背山型（北坡） 景觀開闊 存在噪音和污染影響 對項(xiàng)目受益價(jià)值貢獻(xiàn)排序： TH 小高層 獨(dú)棟 洋房；盡可能增加 TH的比例將明顯增加項(xiàng)目總收益 構(gòu)建函數(shù)： F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)—— 項(xiàng)目總收益 A—— 產(chǎn)品價(jià)格（市場價(jià)預(yù)估） X—— 產(chǎn)品建筑面積 函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提： 假設(shè)產(chǎn)品交易的市場風(fēng)險(xiǎn)在可控制的范圍內(nèi)（如價(jià)格的實(shí)現(xiàn)）； 假設(shè)隱性價(jià)值貢獻(xiàn)點(diǎn)作用有限（如項(xiàng)目形象的提升）； 假設(shè)各種產(chǎn)品的建筑成本差異很小，可以忽略；項(xiàng)目其他成本為一常數(shù) A1小獨(dú)棟價(jià)格， A2TH價(jià)格， A3洋房價(jià)格， A4小高層價(jià)格 X1小獨(dú)棟建筑面積， X2 TH建筑面積， X3 洋房建筑面積， X4小高層面積 0=(X1,X4) =，不可能出現(xiàn)一種產(chǎn)品的面積為負(fù)數(shù)的情況 X1+X2+X3+X4= X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4= 0≤ （ X X X X4） ≤ 建立關(guān)系式求解函數(shù) R1小獨(dú)棟的常規(guī)容積率； R2TH的常規(guī)容積率； R3洋房的常規(guī)容積率； R4小高層的常規(guī)容積率； 本項(xiàng)目建筑實(shí)踐的戰(zhàn)略 2： TH數(shù)量和品類的最大化 A類 —— 常規(guī)聯(lián)排 TH（ R=） 優(yōu)：市場主流 TH，認(rèn)可度高； 劣：產(chǎn)品較缺乏創(chuàng)新，單位用地的價(jià)值量相對較低 B類 —— 前后聯(lián)排 TH（ R=）；適用前提：無優(yōu)質(zhì)景觀資源 C類 —— 前后疊拼 TH（ R=）；適用前提：同 B類 優(yōu)：提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量； 劣：舒適性有一定的欠缺 TH院落 TH住宅單元 典型案例：城市山谷 B類：前后聯(lián)排 TH C類：前后疊拼 TH D類 —— 聯(lián)院 TH（ R=）；適用前提：較為方正的均質(zhì)地塊 優(yōu)： 在保證了舒適性的前提下，增加了容積率，增加 了單位用地的價(jià)值量的產(chǎn)品創(chuàng)新 ； 劣： 私密性較差； 聯(lián)院 TH是萬科第五園的主導(dǎo)產(chǎn)品 TH院落 TH住宅單元 D類：聯(lián)院 TH E類 —— 六甲式 TH（ R=）；適用前提：地塊高差明顯 優(yōu)： 提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量；充分利用了 地形特色，減少土方量 ； 劣： 部分房間的采光日照受到影響，車行處理較復(fù)雜； 贈送地下室 贈送露臺 親水碼頭 六甲式 TH將成為本項(xiàng)目合理利用山地資源的創(chuàng)新產(chǎn)品 F類 —— 寬景聯(lián)排 TH（ R=）；適用前提：臨主要景觀面 優(yōu)： 較傳統(tǒng)的 TH，舒適性有很大提高，大面寬獲取了大的采 光面和觀景面 ； 劣： 占用了較大面寬，使容積率有所損失； 寬景聯(lián)排 TH可提升擁有主要景觀面 TH的品質(zhì)和價(jià)格 F類：寬景聯(lián)排 TH 聯(lián)院疊拼 TH屬于原創(chuàng)設(shè)計(jì) G類 —— 聯(lián)院疊拼 TH（ R=）；適用前提：高層視野好，具有景觀價(jià)值 優(yōu)： 通過院落空間增加了前后疊層的舒適性，且較傳統(tǒng)的 TH取得較大的容積率； 劣： 私密性受到影響； TH院落 TH住宅單元 G類：聯(lián)院疊拼 TH 我們合理地選取了 6類 TH產(chǎn)品作為“現(xiàn)金?！边M(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ) TH名稱 容積率指標(biāo) 適用前提 A類 聯(lián)排 TH 不受限制 B類 前后聯(lián)排 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 C類 前后疊拼 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 D類 聯(lián)院 TH 較為方正的均質(zhì)地塊 E類 六甲式 TH 地塊高差明顯 F類 寬景聯(lián)排 TH 臨主要景觀面 G類 聯(lián)院疊拼 TH 高層視野好，具有景觀價(jià)值 。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 CASHCOW 我們設(shè)置了少量的“庭院小獨(dú)棟”作為項(xiàng)目的“明星”，并設(shè)定了濱水“樓王”作為項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿 Tree_ in_ HOUSE ?“樓王”：設(shè)有私家碼頭 ?建筑面積 —— 350㎡ ?模糊用途 —— 居住 /辦公 /酒吧 /咖啡廳 /企業(yè)別墅/Club B1 B2 B3 B4 B5 結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)入條件和景觀差異，對本項(xiàng)目進(jìn)行了 3期的劃分： 1期環(huán)水 /面水區(qū)
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