【文章內(nèi)容簡介】 ）供給，抑制固定資產(chǎn)投資過快增長，遏制住房價格過快上漲為主要發(fā)展趨勢。市場依然過熱政府將繼續(xù)出臺相應(yīng)的調(diào)控政策。 總結(jié) 國家宏觀調(diào)控政策的主要調(diào)控方向?qū)⑹亲》抗?yīng)結(jié)構(gòu)，切實加大對中檔低住房的供給，打擊投機性購房，穩(wěn)定房價。投機型客戶在政策影響下必將受到抑制。 物權(quán)法草案將對住宅項目帶來利好信息，土地年限自動續(xù)期，將征收物業(yè)稅，減少開發(fā)商利益，拉低房價。 目前成都市對現(xiàn)有在售商品房銷售價格公開行為，將對在售項目公開化，透明 化方向運行；在對待市外購房者方面，進一步放開和規(guī)范市外人員到我市入戶，有利于外地人購房。 三、成都市城北房地產(chǎn)市場及板塊分析 （一）城北市場概況 商品房市場 2021 年城北樓盤供應(yīng)面積 萬平米，僅占全市 %，而 04 年所占比率為 10%，下降了近 %； 2021 年 19月城北商品房總體供應(yīng)量批準供應(yīng)面積 ，批準預售面積同比減少 24%；成交量商品房 萬平米，同比減少 %，其中 9 月成交商品房 萬平米；（數(shù)據(jù)來源：成都房地產(chǎn)市場報告） （數(shù)據(jù)來源：成都房地 產(chǎn)市場報告） 從上表可以看出，城北的房地產(chǎn)開發(fā)量最小，但成交面積高于供應(yīng)面積，市場呈現(xiàn)出求大于供的趨勢。 住宅市場概況 供應(yīng)量： 2021 年 19 月城北共批準預售住宅項目 3496 套共 萬平米，套數(shù)和面積分別同比上升 %和 %，其中 9 月單月無批準預售住宅項目。 交易量： 2021 年 19 月城北交易商品住宅項目 3708 套共 36 萬平米，交易套數(shù)和交易面積分別同比增加 %和 %。其中 9 月交易住宅 728 套共 萬平米。 近兩年城北房地產(chǎn)開發(fā)在全市各方位占比最小，這也是城北房地 產(chǎn)發(fā)展的一大特征，從 2021年數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)供應(yīng)面積分別占到全市的 6%；開發(fā)面積較小，但從成交面積來看，住宅成交比例分別為 %；成交面積大于供應(yīng)面積，求大于供成為城北房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。 造成其供應(yīng)量小的原因： 一是城北依托火車北站，建有大小專業(yè)市場 140 多個。經(jīng)濟發(fā)展的同時區(qū)域環(huán)境較差。 二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后的影響。區(qū)位形象很差，道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢。 三是來自房地產(chǎn)需求的影響。居民結(jié)構(gòu)以鐵路系統(tǒng)等國企職工和個體經(jīng)營者為主，對房屋檔次的要求相對偏低實用。 四是供給的問題。目前，城北開的盤基 本上都是經(jīng)濟型為主。 總結(jié) 歷年來，城北房地產(chǎn)發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于滯后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在樓盤供應(yīng)量、開發(fā)品質(zhì)等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況并不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現(xiàn)象，從在銷售情況看來，城北銷售量大于供應(yīng)量，整體發(fā)展現(xiàn)狀為求大于供，市場需求較為旺盛。 （二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析 依據(jù)目前城北房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，已形成三環(huán)以內(nèi)和三環(huán)以外兩個區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大豐四個板塊，三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn) 開發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細分析： 成都市新城北房地產(chǎn)板塊分布圖 板塊 北湖板塊 新都城區(qū)板塊 大豐板塊 天回鎮(zhèn)板塊 板塊界定 北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路 新都新城區(qū)蜀龍大道 大豐鎮(zhèn)老成彭路 天回鎮(zhèn)大件路 北湖板塊 （ 1）北湖概況 北湖湖面達 700 余畝，目前湖區(qū)及周圍 4000 多畝的景區(qū)已經(jīng)建成并向游人開放。北湖地處12 平方公里北郊風光帶的核心區(qū)，緊鄰動物園、白蓮池和沙河北段風景帶，這里是成都上風口，具有良好的自然居家環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，北湖將建設(shè)成中國最大的 城市觀鳥中心，交通便捷，北湖緊鄰動物園，而規(guī)劃中的地鐵 1 號線直達動物園，建成后可以快捷到達成都市區(qū)的任何地方。正因為具有諸多優(yōu)勢，北湖作為成華區(qū)北部的中心風景區(qū)，必將成為開發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。 （ 2）北湖房地產(chǎn) 北湖區(qū)域現(xiàn)目前開發(fā)項目并不多，北湖印象等項目的開發(fā)，將逐步帶動區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，以北湖為核心景觀的房地產(chǎn)開發(fā)將是這一區(qū)域開發(fā)的特點，未來的土地儲備量較大，開發(fā)潛力巨大，但現(xiàn)目前配套設(shè)施不足，只以北湖為主要的開發(fā)特征，對房地產(chǎn)開發(fā)起到一定的制約。 代表樓盤：北湖印象 項目名稱 北湖 印象 電 話 84209000 價 位 分 析 總 價 范 圍 10～ 39 萬 項目位置 成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂生態(tài)社區(qū) 主 力 總 價 10~20 萬 開 發(fā) 商 成都市樂迪投資 可 售 戶 數(shù) 一期約 710 套 （住）單價范圍 2160～ 2600 元 /㎡ 代理銷售 無 可 售 金 額 （商）平均單價 元 /㎡ 物業(yè)管理 英聯(lián)華物業(yè)公司 地下室面積 無 （商）一樓單價 工程進度 現(xiàn)房 樓 層 規(guī) 劃 6+1 F、 11+1 F 地下室車位 占地面積 500 畝，一期 60 余畝 面 積 范 圍 46～ 130 ㎡ 付 款 方 式 定 金 無 總建面積 約 80 萬㎡ 公 攤 率 首 付 款 僅能一次性付款 總建戶數(shù) 綠 化 率 ％ 優(yōu) 惠 幅 度 ％ 總銷金額 容 積 率 物業(yè)管理費 元 /㎡ 產(chǎn) 品 規(guī) 格 室廳衛(wèi)廚 面 積 戶 數(shù) 百 分 比 訴 求 客 源 區(qū) 域 111 ～ 年 齡 層 221 ～ 特 性 322 ～ 躍 121 躍 221 躍 322 ～ 躍 422 ～ 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析 產(chǎn)品規(guī)劃 價格分析 項目優(yōu)劣勢分析 產(chǎn)品規(guī)劃： 產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層 6+1F， 11+1F 為主，戶型面積區(qū)間 46130 平米；戶型設(shè)計較為合理 價格分析： 項目以均價 2400 元 /平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權(quán)證無保證，價格無法拉升。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 周邊環(huán)境好；近幾年北湖風景區(qū)的打造；交通便捷，總價低 劣勢： 項目屬鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目，無產(chǎn)權(quán)證，無法進行上市交易，對項目的價格拉升不足， 無法進行項目的推廣。 周邊配套少地理位置遠；周邊房價普片很低。周邊配套不足； 主 要 媒 體 種 類 Dm、 pop 主 要 訴 求 重 點 生態(tài)居住區(qū)域 主 要 暢 銷 原 因 主 要 滯 銷 原 因 銷 售 率 一期 90% 位置圖： 北湖 項目市調(diào)資料表 開盤日期： 06 年 9 月 30 日 市調(diào)日期： 2021 年 11 月 15日 歸檔編號： 001 新都新城板塊 蜀龍大道的通車為區(qū)域的開發(fā)奠定了堅實的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項目眾多，萬科，中房、新希望、交大等品牌已進入此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，且土地儲備資源充足，主要以蜀龍大道靠近新都區(qū)為主要的開發(fā)區(qū)域，未來板塊區(qū)域以毗河沿線是新都板塊的開發(fā)熱點，價格將進一步的拉升，預計未來價格將高于其他板塊。 代表樓盤：萬科雙水岸 萬科雙水岸 開盤時間 2021 年 8 月 26 日（ 3 期） 電話 83365999 價 位 分 析 總價范圍 22104 萬 元 項目位置 成都新都區(qū)毗河東路 主力總價 2245 萬元 開 發(fā) 商 成都萬科房地產(chǎn)公司 可售戶數(shù) 2 期 216 戶 3 期 84 戶 (2 期 )單價 多層 3100 元 /㎡ 花洋 3800 元 /㎡ 別墅 6300 元 /㎡ 代理銷售 正合地產(chǎn) 可售金額 約 億元 (住 )均價 2800 元 /㎡ 物業(yè)管理 萬科物業(yè) 地下建面 ㎡ (商 )1F 單價 工程進度 1 期主體、 2 期在建 樓層規(guī)劃 花洋 /別墅 地下室車位 個 占地面積 畝 面積范圍 80260 ㎡ 付 款 方 式 定 金 2 萬元 總建面積 42 萬㎡ (1 期 萬㎡） 公 攤 率 10%以下 首 付 款 三成 總建戶數(shù) 1 期 270 戶 綠 化 率 36%(1 期 ) 優(yōu)惠幅度 一次 1% 總銷金額 約 13 億元 容 積 率 1(1 期 ) 物 管 費 元 /平米 , 元 /平 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 項目說明：占地面積： 畝，規(guī)劃住宅用地 400 余畝， 200 余畝規(guī)劃為生態(tài)景觀用地?？偨ㄖ娣e： 42 萬 平米，綠地率 35%。項目建筑類別目前為多層，項目物業(yè)類型包含住宅多層、花園洋房、聯(lián)排別墅及少量社區(qū)配套商業(yè)等。二期 80%以套三為主 ,三期多層 84戶 ,均價 3100 元 /平米 訴 求 客 源 區(qū) 域 成都為主、新都次之 年 齡 3050 歲 特 征 注重性價比 部分投資者 有一定事業(yè)基礎(chǔ) 本 項 目 綜 合 分 析 項目開盤節(jié)奏： 項目一期占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米， 2021 年 4 月 22 日開盤，開盤當日銷售情況 已完畢，現(xiàn)已基本售罄（余 1 套聯(lián)排別墅）；二期占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米， 2021 年 8 月 26 日開盤。 項目優(yōu)勢： 規(guī)模效應(yīng)，占地 637 畝、總建面 40 萬㎡，內(nèi)部配套齊全 企業(yè)品牌：萬科房產(chǎn)擁有的企業(yè)品牌 區(qū)位：成都城北，靠大件路與蜀龍大道；兩面臨成都飲用水源一級保護區(qū) —— 毗河；周邊自然環(huán)境優(yōu)美 產(chǎn)品規(guī)劃： 200 余畝的生態(tài)景觀用地，成都目前相對稀缺的多層以及花園洋房 項目劣勢： 周邊配套設(shè)施相對較少； 公交系統(tǒng)相對欠缺 主要媒體種類 戶外，報版，電視，網(wǎng) 絡(luò) 主要訴求重點 生態(tài)、河居 主要暢銷原因 開發(fā)商品牌、規(guī)模、河景 主要滯銷原因 銷 售 率 60%（ 2 期） 位置圖： 天回鎮(zhèn) 天回鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，主要以農(nóng)民自建房為主，舊城鎮(zhèn)特點明顯，由于與成都市區(qū)的交通通行能力較差，配套設(shè)施不完善，加之城北片區(qū)居住認知度低，已嚴重影響到城北及