【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）供給，抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲為主要發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)依然過(guò)熱政府將繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。 總結(jié) 國(guó)家宏觀調(diào)控政策的主要調(diào)控方向?qū)⑹亲》抗?yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)加大對(duì)中檔低住房的供給，打擊投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。投機(jī)型客戶在政策影響下必將受到抑制。 物權(quán)法草案將對(duì)住宅項(xiàng)目帶來(lái)利好信息，土地年限自動(dòng)續(xù)期，將征收物業(yè)稅，減少開發(fā)商利益，拉低房?jī)r(jià)。 目前成都市對(duì)現(xiàn)有在售商品房銷售價(jià)格公開行為，將對(duì)在售項(xiàng)目公開化，透明 化方向運(yùn)行；在對(duì)待市外購(gòu)房者方面，進(jìn)一步放開和規(guī)范市外人員到我市入戶，有利于外地人購(gòu)房。 三、成都市城北房地產(chǎn)市場(chǎng)及板塊分析 （一）城北市場(chǎng)概況 商品房市場(chǎng) 2021 年城北樓盤供應(yīng)面積 萬(wàn)平米，僅占全市 %，而 04 年所占比率為 10%，下降了近 %； 2021 年 19月城北商品房總體供應(yīng)量批準(zhǔn)供應(yīng)面積 ，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少 24%；成交量商品房 萬(wàn)平米，同比減少 %，其中 9 月成交商品房 萬(wàn)平米；（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告） （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都房地 產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告） 從上表可以看出，城北的房地產(chǎn)開發(fā)量最小，但成交面積高于供應(yīng)面積，市場(chǎng)呈現(xiàn)出求大于供的趨勢(shì)。 住宅市場(chǎng)概況 供應(yīng)量： 2021 年 19 月城北共批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目 3496 套共 萬(wàn)平米，套數(shù)和面積分別同比上升 %和 %，其中 9 月單月無(wú)批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目。 交易量： 2021 年 19 月城北交易商品住宅項(xiàng)目 3708 套共 36 萬(wàn)平米，交易套數(shù)和交易面積分別同比增加 %和 %。其中 9 月交易住宅 728 套共 萬(wàn)平米。 近兩年城北房地產(chǎn)開發(fā)在全市各方位占比最小，這也是城北房地 產(chǎn)發(fā)展的一大特征，從 2021年數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅開發(fā)供應(yīng)面積分別占到全市的 6%；開發(fā)面積較小，但從成交面積來(lái)看，住宅成交比例分別為 %；成交面積大于供應(yīng)面積，求大于供成為城北房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。 造成其供應(yīng)量小的原因： 一是城北依托火車北站，建有大小專業(yè)市場(chǎng) 140 多個(gè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)區(qū)域環(huán)境較差。 二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的影響。區(qū)位形象很差，道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢。 三是來(lái)自房地產(chǎn)需求的影響。居民結(jié)構(gòu)以鐵路系統(tǒng)等國(guó)企職工和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，對(duì)房屋檔次的要求相對(duì)偏低實(shí)用。 四是供給的問(wèn)題。目前，城北開的盤基 本上都是經(jīng)濟(jì)型為主。 總結(jié) 歷年來(lái)，城北房地產(chǎn)發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于滯后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在樓盤供應(yīng)量、開發(fā)品質(zhì)等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況并不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現(xiàn)象，從在銷售情況看來(lái)，城北銷售量大于供應(yīng)量，整體發(fā)展現(xiàn)狀為求大于供，市場(chǎng)需求較為旺盛。 （二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析 依據(jù)目前城北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，已形成三環(huán)以內(nèi)和三環(huán)以外兩個(gè)區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大豐四個(gè)板塊，三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn) 開發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細(xì)分析： 成都市新城北房地產(chǎn)板塊分布圖 板塊 北湖板塊 新都城區(qū)板塊 大豐板塊 天回鎮(zhèn)板塊 板塊界定 北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路 新都新城區(qū)蜀龍大道 大豐鎮(zhèn)老成彭路 天回鎮(zhèn)大件路 北湖板塊 （ 1）北湖概況 北湖湖面達(dá) 700 余畝，目前湖區(qū)及周圍 4000 多畝的景區(qū)已經(jīng)建成并向游人開放。北湖地處12 平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū)，緊鄰動(dòng)物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶，這里是成都上風(fēng)口，具有良好的自然居家環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，北湖將建設(shè)成中國(guó)最大的 城市觀鳥中心，交通便捷，北湖緊鄰動(dòng)物園，而規(guī)劃中的地鐵 1 號(hào)線直達(dá)動(dòng)物園，建成后可以快捷到達(dá)成都市區(qū)的任何地方。正因?yàn)榫哂兄T多優(yōu)勢(shì)，北湖作為成華區(qū)北部的中心風(fēng)景區(qū)，必將成為開發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。 （ 2）北湖房地產(chǎn) 北湖區(qū)域現(xiàn)目前開發(fā)項(xiàng)目并不多，北湖印象等項(xiàng)目的開發(fā)，將逐步帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，以北湖為核心景觀的房地產(chǎn)開發(fā)將是這一區(qū)域開發(fā)的特點(diǎn)，未來(lái)的土地儲(chǔ)備量較大，開發(fā)潛力巨大，但現(xiàn)目前配套設(shè)施不足，只以北湖為主要的開發(fā)特征，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到一定的制約。 代表樓盤：北湖印象 項(xiàng)目名稱 北湖 印象 電 話 84209000 價(jià) 位 分 析 總 價(jià) 范 圍 10～ 39 萬(wàn) 項(xiàng)目位置 成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂(lè)生態(tài)社區(qū) 主 力 總 價(jià) 10~20 萬(wàn) 開 發(fā) 商 成都市樂(lè)迪投資 可 售 戶 數(shù) 一期約 710 套 （?。﹩蝺r(jià)范圍 2160～ 2600 元 /㎡ 代理銷售 無(wú) 可 售 金 額 （商）平均單價(jià) 元 /㎡ 物業(yè)管理 英聯(lián)華物業(yè)公司 地下室面積 無(wú) （商）一樓單價(jià) 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 樓 層 規(guī) 劃 6+1 F、 11+1 F 地下室車位 占地面積 500 畝，一期 60 余畝 面 積 范 圍 46～ 130 ㎡ 付 款 方 式 定 金 無(wú) 總建面積 約 80 萬(wàn)㎡ 公 攤 率 首 付 款 僅能一次性付款 總建戶數(shù) 綠 化 率 ％ 優(yōu) 惠 幅 度 ％ 總銷金額 容 積 率 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ 產(chǎn) 品 規(guī) 格 室廳衛(wèi)廚 面 積 戶 數(shù) 百 分 比 訴 求 客 源 區(qū) 域 111 ～ 年 齡 層 221 ～ 特 性 322 ～ 躍 121 躍 221 躍 322 ～ 躍 422 ～ 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析 產(chǎn)品規(guī)劃 價(jià)格分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 產(chǎn)品規(guī)劃： 產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層 6+1F， 11+1F 為主，戶型面積區(qū)間 46130 平米；戶型設(shè)計(jì)較為合理 價(jià)格分析： 項(xiàng)目以均價(jià) 2400 元 /平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權(quán)證無(wú)保證，價(jià)格無(wú)法拉升。 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 周邊環(huán)境好；近幾年北湖風(fēng)景區(qū)的打造；交通便捷，總價(jià)低 劣勢(shì)： 項(xiàng)目屬鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法進(jìn)行上市交易，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格拉升不足， 無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的推廣。 周邊配套少地理位置遠(yuǎn)；周邊房?jī)r(jià)普片很低。周邊配套不足； 主 要 媒 體 種 類 Dm、 pop 主 要 訴 求 重 點(diǎn) 生態(tài)居住區(qū)域 主 要 暢 銷 原 因 主 要 滯 銷 原 因 銷 售 率 一期 90% 位置圖： 北湖 項(xiàng)目市調(diào)資料表 開盤日期： 06 年 9 月 30 日 市調(diào)日期： 2021 年 11 月 15日 歸檔編號(hào)： 001 新都新城板塊 蜀龍大道的通車為區(qū)域的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項(xiàng)目眾多，萬(wàn)科，中房、新希望、交大等品牌已進(jìn)入此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，且土地儲(chǔ)備資源充足，主要以蜀龍大道靠近新都區(qū)為主要的開發(fā)區(qū)域，未來(lái)板塊區(qū)域以毗河沿線是新都板塊的開發(fā)熱點(diǎn)，價(jià)格將進(jìn)一步的拉升，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格將高于其他板塊。 代表樓盤：萬(wàn)科雙水岸 萬(wàn)科雙水岸 開盤時(shí)間 2021 年 8 月 26 日（ 3 期） 電話 83365999 價(jià) 位 分 析 總價(jià)范圍 22104 萬(wàn) 元 項(xiàng)目位置 成都新都區(qū)毗河?xùn)|路 主力總價(jià) 2245 萬(wàn)元 開 發(fā) 商 成都萬(wàn)科房地產(chǎn)公司 可售戶數(shù) 2 期 216 戶 3 期 84 戶 (2 期 )單價(jià) 多層 3100 元 /㎡ 花洋 3800 元 /㎡ 別墅 6300 元 /㎡ 代理銷售 正合地產(chǎn) 可售金額 約 億元 (住 )均價(jià) 2800 元 /㎡ 物業(yè)管理 萬(wàn)科物業(yè) 地下建面 ㎡ (商 )1F 單價(jià) 工程進(jìn)度 1 期主體、 2 期在建 樓層規(guī)劃 花洋 /別墅 地下室車位 個(gè) 占地面積 畝 面積范圍 80260 ㎡ 付 款 方 式 定 金 2 萬(wàn)元 總建面積 42 萬(wàn)㎡ (1 期 萬(wàn)㎡） 公 攤 率 10%以下 首 付 款 三成 總建戶數(shù) 1 期 270 戶 綠 化 率 36%(1 期 ) 優(yōu)惠幅度 一次 1% 總銷金額 約 13 億元 容 積 率 1(1 期 ) 物 管 費(fèi) 元 /平米 , 元 /平 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 項(xiàng)目說(shuō)明：占地面積： 畝，規(guī)劃住宅用地 400 余畝， 200 余畝規(guī)劃為生態(tài)景觀用地?？偨ㄖ娣e： 42 萬(wàn) 平米，綠地率 35%。項(xiàng)目建筑類別目前為多層，項(xiàng)目物業(yè)類型包含住宅多層、花園洋房、聯(lián)排別墅及少量社區(qū)配套商業(yè)等。二期 80%以套三為主 ,三期多層 84戶 ,均價(jià) 3100 元 /平米 訴 求 客 源 區(qū) 域 成都為主、新都次之 年 齡 3050 歲 特 征 注重性價(jià)比 部分投資者 有一定事業(yè)基礎(chǔ) 本 項(xiàng) 目 綜 合 分 析 項(xiàng)目開盤節(jié)奏： 項(xiàng)目一期占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米， 2021 年 4 月 22 日開盤，開盤當(dāng)日銷售情況 已完畢，現(xiàn)已基本售罄（余 1 套聯(lián)排別墅）；二期占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米， 2021 年 8 月 26 日開盤。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 規(guī)模效應(yīng)，占地 637 畝、總建面 40 萬(wàn)㎡，內(nèi)部配套齊全 企業(yè)品牌：萬(wàn)科房產(chǎn)擁有的企業(yè)品牌 區(qū)位：成都城北，靠大件路與蜀龍大道；兩面臨成都飲用水源一級(jí)保護(hù)區(qū) —— 毗河；周邊自然環(huán)境優(yōu)美 產(chǎn)品規(guī)劃： 200 余畝的生態(tài)景觀用地，成都目前相對(duì)稀缺的多層以及花園洋房 項(xiàng)目劣勢(shì)： 周邊配套設(shè)施相對(duì)較少； 公交系統(tǒng)相對(duì)欠缺 主要媒體種類 戶外，報(bào)版，電視，網(wǎng) 絡(luò) 主要訴求重點(diǎn) 生態(tài)、河居 主要暢銷原因 開發(fā)商品牌、規(guī)模、河景 主要滯銷原因 銷 售 率 60%（ 2 期） 位置圖： 天回鎮(zhèn) 天回鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，主要以農(nóng)民自建房為主，舊城鎮(zhèn)特點(diǎn)明顯，由于與成都市區(qū)的交通通行能力較差，配套設(shè)施不完善，加之城北片區(qū)居住認(rèn)知度低，已嚴(yán)重影響到城北及