【正文】 （3） 不得隨地吐痰及亂丟雜物。（8）稱呼客人時(shí)，要用“某先生”或“某小姐、某女士”，不知姓氏時(shí)要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（4）與人交談時(shí)，不可整理衣著、頭發(fā)、看表等。（2） 接待客人時(shí)，落座在座椅的1/3到2/3之間，不得靠依椅背。4．勤勉負(fù)責(zé)必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對(duì)所從事的工作認(rèn)真、負(fù)責(zé)、精益求精。2。18． 負(fù)有監(jiān)督責(zé)任的主管人員疏于職守的，視情節(jié)給予處分。14． 員工不得超越本職務(wù)和職權(quán)范圍開展經(jīng)營活動(dòng)。10． 不得玩忽職守、違反工作、影響公司的正常運(yùn)作秩序。6． 必須按編排表當(dāng)值，不得撞離職守、個(gè)人調(diào)離，調(diào)換更值時(shí)需經(jīng)主管或經(jīng)理同意。2． 員工應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上班、不準(zhǔn)遲到、早退和曠工。連續(xù)兩個(gè)月未出業(yè)績或排名三個(gè)月墊底者將被淘汰。 溝通技巧培訓(xùn)定期對(duì)售樓代表售樓過程中出現(xiàn)的溝通方面的問題及時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，采用技巧講解與模擬客戶演練相結(jié)合的形式，不斷提高售樓代表的溝通技巧。其專門的裝修設(shè)計(jì)及空間布局可供業(yè)主參考。禮品：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信、能夠制造銷售熱點(diǎn)。折頁：售樓普及資料。并可在此區(qū)域放置一大屏幕彩電與觸摸顯示屏，大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶。簽約區(qū)：簽約區(qū)則要求安靜，干擾少，所以建議簽約區(qū)隔成一間間獨(dú)立的小房間。放置樓盤的相關(guān)宣傳資料，配置兩至三臺(tái)電話，有固定的電話接聽人員，售樓處門口再安排兩位迎賓。本盤的形象定位是高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，所以我們建議將有品位的生活細(xì)節(jié)化的東西引入到案場，讓人切身體會(huì)。形式的確定建議采用售樓處與樣板房結(jié)合的形式。2860= 最高分值=（2860+280）247。總面積=加權(quán)均價(jià)，若實(shí)際均價(jià)與給定均價(jià)有差異，則通過普升或普降調(diào)平至給定均價(jià)?預(yù)測(cè)面積出具后的差異調(diào)整?客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整216。綜合價(jià)差，得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差權(quán)重比例30%15%13%8%7%10%5%12%100%步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，見下表：分值范圍最低分值中間值最高分值 1 備注：最低分值=(3150305)247。216。具體如下表：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光 通風(fēng)綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值40110607030101020350步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值247。這對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)商——無錫泰富投資發(fā)展有限公司來說，競爭壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。項(xiàng)目背景本項(xiàng)目所在的北區(qū)板塊和錫城其他的開發(fā)板塊相比，具有自身的優(yōu)勢(shì)和特色：①處于惠山新城新行政中心，地理位置優(yōu)越；②惠山土地廣袤，儲(chǔ)備充足，地產(chǎn)用地成批推出，人氣聚集快，發(fā)展?jié)摿Υ?；③惠山新城的開發(fā)建設(shè)。主辦方對(duì)本活動(dòng)享有最終解釋權(quán)。4）初賽時(shí)，選手可將作品傳至dwbdc2004（競賽組收）?！緟①惙绞健?）網(wǎng)上報(bào)名，填寫相關(guān)個(gè)人信息。在光與影之間、動(dòng)與靜之中，古典與現(xiàn)代態(tài)度里，符號(hào)、語言、精神意志成了創(chuàng)想的代名詞，激情澎湃也好，濃墨重彩也罷，讓那些跳躍的思維，在此刻靈動(dòng)翩舞。各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）⑥16:30—17:00各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）④12:00—14:00【主辦單位】無錫泰富投資發(fā)展有限公司【目標(biāo)客戶】周邊城鎮(zhèn)所有客戶群【活動(dòng)內(nèi)容】A：活動(dòng)流程①參賽運(yùn)動(dòng)員到場進(jìn)行賽前檢錄，準(zhǔn)備入場儀式②10:00—10:20路線待定）⑤交通臺(tái)、經(jīng)濟(jì)頻道對(duì)本活動(dòng)的宣傳及預(yù)告⑥相關(guān)戶外橫貼、POP招旗、活動(dòng)祝賀語、宣傳汽車的結(jié)合⑦名園相關(guān)紀(jì)念禮品、資料的制作。堰橋本身地域的郊區(qū)化，使得選擇活動(dòng)地點(diǎn)存在難度，一些大型且空曠地點(diǎn)的酒店離本案相當(dāng)距離。五、活動(dòng)主題【主題】體驗(yàn)名車，非凡之旅BMW新年推廣活動(dòng)寶馬，從未與你如此接近——系寶馬3系廣告語圍繞主題活動(dòng)，在開盤期前后串連系列活動(dòng)，通過前期宣傳通路及道具的配合，使有意向的客戶達(dá)成交易，初步控制第一個(gè)銷售節(jié)奏。寶馬自04年進(jìn)入無錫市場后，才真正揭開它神秘的面紗。最少時(shí)間最大范圍內(nèi)捕捉獵物。媒體即眼，通過媒體眼洞的觀察，由一只眼變成無數(shù)只眼的關(guān)注?；萆叫鲁前鎵K的建設(shè)將拉動(dòng)人氣聚集，此區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)購買力。目前區(qū)內(nèi)已有四大項(xiàng)目在建中。該開發(fā)區(qū)的特色主要體現(xiàn)在兩個(gè)主題工業(yè)園區(qū)的建設(shè)上。該開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積30平方公里。近年來，國家為鼓勵(lì)居民消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，制定了相關(guān)的消費(fèi)政策，為汽車購買及消費(fèi)帶來了積極的影響。操作過程：?聚集惠山區(qū)區(qū)政府、無錫交通臺(tái)、高力汽車文化村、無錫經(jīng)濟(jì)臺(tái)等諸多媒體的力量，在惠山區(qū)國際會(huì)展中心舉行首屆汽車賞析會(huì)，有效鎖定客戶群；?在賞析會(huì)期間設(shè)看房直通車，將予會(huì)去帶至售樓現(xiàn)場或區(qū)域內(nèi)其它樓盤看房，一線貫之。媒體選擇平媒：《江南晚報(bào)》 整版 《無錫日?qǐng)?bào)》惠山版電視： 《無錫文體娛樂頻道》網(wǎng)絡(luò)：《無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)》《無錫益房網(wǎng)》戶外：引導(dǎo)路旗、車身廣告、戶外廣告DM:在政和園、各加油站、餐飲場所、集市廟會(huì)、銀行等點(diǎn)分發(fā)。食：標(biāo)題：你可以買到流行，但是你買不到品位正文：真正懂得芝華士的人，理解它每一個(gè)細(xì)節(jié)流露的文化韻味，關(guān)于一種久遠(yuǎn)年份、自由個(gè)性的態(tài)度。生活于名園中的現(xiàn)代人，將要告訴你關(guān)乎極致的生活哲學(xué)。n推廣方式：1）讀書活動(dòng)月 2）名師座談會(huì) 廣告跟蹤發(fā)布，讓市民感覺名園就是一個(gè)處處顯生活品味的地方。產(chǎn)品強(qiáng)銷期（時(shí)間：—） 推廣目的：好的開始是成功的一半，開盤的粉墨登場之后，以公關(guān)活動(dòng)及媒體推廣為主，對(duì)市場進(jìn)行轟炸； 訴求重點(diǎn)：名園品質(zhì)的解析＋生活品味的詮釋 媒體安排：持續(xù)發(fā)布硬廣告和新聞報(bào)道，將項(xiàng)目形象深入挖掘，通過PR、SP活動(dòng)的執(zhí)行,進(jìn)一步豐滿的支持產(chǎn)品形象. 推廣形式： 1）與某汽車公司或者4A代理商、電視媒體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場推廣。 訴求重點(diǎn)：高品味、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，以引領(lǐng)生活品味為切入點(diǎn)。深化理解：1）樹立房地產(chǎn)市場典范 2）樹立開發(fā)商品牌形象 “11”字，充分包含了產(chǎn)品所有傳達(dá)和外延的內(nèi)容信息。第四階段（尾盤期）: 回歸主線廣告創(chuàng)意手法： 深化、鞏固形象。廣告創(chuàng)意手法：出奇不意、意識(shí)創(chuàng)意。?地域分布：以堰橋?yàn)橹行模{惠山新城范圍內(nèi)的居民。 一種植物,代表一個(gè)門戶?！?組節(jié)點(diǎn)景觀空間】 景觀空間豐富，有曲線、有直路，有精致的小庭，又有開 敞的沙地，有木質(zhì)的場地，又有兒童活動(dòng)的軟土，不同的景觀空間留給人們不同的空間感受 【細(xì)節(jié)詮釋尊貴】時(shí)尚簡潔的外立面設(shè)計(jì)，明快的建筑氣質(zhì)。[芳草碧樹 景觀名宅]春意盎然，激情盛夏，秋實(shí)楓情，傲香冬暖，一花一世界，一景一感悟【1條150m的景觀大道】 漫步是心靈繾眷，怡養(yǎng)生性的方式。3） 消費(fèi)者：給予居者文化附加值，賦予其居者身份和地位。堰橋鎮(zhèn)正處于建設(shè)發(fā)展中，板塊日趨走熱，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商如上海富地、順馳、賽維拉等也陸續(xù)在其圈地開發(fā)高品質(zhì)的物業(yè)，都將形成本項(xiàng)目較強(qiáng)的潛在競爭對(duì)手。交通系統(tǒng)的完善新錫澄路、惠山大道這兩條規(guī)劃道路的建設(shè)，在很大程度上將完善本區(qū)域的交通系統(tǒng)，大大提升本區(qū)域的地段品質(zhì)?！稣块T以及事業(yè)機(jī)關(guān)單位集中，辦事較為便捷。 文化氛圍濃郁■聞名全國的吳文化公園緊靠本案，周邊營造出濃郁的文化氛圍。銷售價(jià)格：未定預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2005年年底前后（一期別墅和公寓）容積率：綠化率：70%車庫戶數(shù)比：1配套設(shè)施：社區(qū)教育體系、商業(yè)中心、美食街、河濱公園、休閑廣場、中心體育和商務(wù)會(huì)所，公交總站營銷策略分析：主打生活主題，建造一座低密度、大空間、高品質(zhì)的花園新城物業(yè)管理情況：未定項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商資金實(shí)力雄厚引入“新市鎮(zhèn)、新街域”的全新開發(fā)理念 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 豐富多元的文化形態(tài)和景觀采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品項(xiàng)目缺點(diǎn)：體量較大，建設(shè)周期長 主打“無錫生活城”概念顯得太空泛 建筑形態(tài)包羅萬象，業(yè)主層次不一 產(chǎn)品整體檔次還是偏低 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足本案參考：☆產(chǎn)品走差異化道路，提升產(chǎn)品檔次，與之錯(cuò)位競爭☆獨(dú)特景觀布置，營造優(yōu)美居住環(huán)境 ☆充分利用行政中心地理優(yōu)勢(shì)第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析一、 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)■位于惠山區(qū)新行政中心，磁場聚集效應(yīng)明顯。三、 產(chǎn)品競爭分析本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品方面的競爭對(duì)手并不多，主要有金都花園和天一城競爭對(duì)手一：金都花園背景資料項(xiàng)目地址：惠山新區(qū)行政中心政和大道998號(hào)開發(fā)商：無錫金都房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)商：美國HOOP建筑設(shè)計(jì)咨詢公司售樓電話：05103599000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：惠山新區(qū)新中國橫中心政和大道998號(hào)房產(chǎn)性質(zhì)：住宅銷售情況：良好銷售價(jià)格：起步價(jià)2900元/平方米預(yù)計(jì)交房時(shí)間：項(xiàng)目描述：小區(qū)總建筑面積42萬平方米，總戶數(shù)2200戶占地面積約400畝，小區(qū)目前主要是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：綠化率：35%戶型設(shè)計(jì)：戶型多樣，面積從80240平方米不等，主打戶型面積為120平方米物業(yè)管理：上海新弛物業(yè)管理公司，費(fèi)用未定車位：1：1目標(biāo)客戶：周邊居民，大家庭式居住者配套：12萬平方米商務(wù)廣場，2000平方米會(huì)所，社區(qū)幼兒園項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：配套設(shè)施完善，車位充足 戶型面積選擇余地大 人車分流，安全系數(shù)高項(xiàng)目缺點(diǎn)：交通不方便，環(huán)境一般本案參考：☆本項(xiàng)目規(guī)模比金都小，瞄準(zhǔn)市場空白，做高品質(zhì)樓盤搶走它的客戶群競爭對(duì)手二：天一城惠山新區(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來磁場聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來此購房落戶。同時(shí)八大類居民消費(fèi)中，居住類消費(fèi)同比增長了32．1%。三、居民消費(fèi)分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的可支配收入的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了人民生活水平的提高，也使居民更有能力改善居住條件，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，有利地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場走向成熟。住房需求也從“生活需求型”向“生活提升型”轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注商品房，不僅關(guān)心樓盤的質(zhì)量，更注重周邊環(huán)境、配套與升值潛力。E金融類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 各大銀行在堰橋鎮(zhèn)上都有網(wǎng)點(diǎn)。C教育文化 本項(xiàng)目的教育文化資源豐富。西面為規(guī)劃道路。到堰橋的公交線路不多，主要的線路有25路、25支路，這在無形中直接導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域與無錫城區(qū)的缺乏交流與溝通，阻礙了無錫城區(qū)向西向北的延伸。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運(yùn)河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對(duì)外聯(lián)絡(luò)非常便捷。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。第二部分 地塊環(huán)境