住宅項(xiàng)目全案策劃-wenkub.com
2025-05-08 23:19 本頁(yè)面
【正文】 會(huì)所擬以金地海景為發(fā)，帶動(dòng)金地花園、金海灣花園、金地翠國(guó)、金地工業(yè)區(qū)（未來(lái)金地商業(yè) 區(qū)），形成有特色的“大金地社區(qū)”文化娛樂(lè)氛圍，實(shí)現(xiàn)金地產(chǎn)品牌的全面提升。會(huì)所各種社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)不斷，正逐步向系統(tǒng)性、計(jì)外性、特色 性過(guò)渡，營(yíng)造了海景花國(guó)特有的文化娛樂(lè)氛圍。祈福新村在推賣(mài)翠怡居小洋房和CC9等類(lèi)型別墅時(shí)，就派發(fā)有《番禺市橋（鎮(zhèn)）吃喝玩樂(lè)指南》廣告單張，以此引導(dǎo)消費(fèi)。 祈福車(chē)站：幾十輛大中巴每天往返廣州、深圳、香港等地。其4層高的白色外墻，典雅華貴，令業(yè)主備增身份。足不出戶，吃喝玩樂(lè)全搞掂。其中會(huì)所建筑面積達(dá)4萬(wàn)平方米，歐式風(fēng)格。 手法B ：完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)施配套 齊全的配套，解決了客戶生活的后顧之憂。 除麗江花園星海洲外，廣州碧桂國(guó)也引入了智能住宅概念，主要包括兩個(gè)方 面：a、 具有一卡通功能的碧桂國(guó)金穗卡 b、 社區(qū)生活電子系統(tǒng)化 光大花園“大榕樹(shù)下，健康人家” 光大花園的規(guī)模很大，但這還不是它的主要賣(mài)點(diǎn)，它的最重要賣(mài)點(diǎn)是小區(qū)內(nèi)的大榕樹(shù) （地塊原來(lái)就固有的），因此策劃代理單位上給它提煉的主題廣告訴求語(yǔ)是“大榕樹(shù)下， 健康人家”?，F(xiàn)在樓還在蓋和賣(mài)，但一個(gè)巨大的運(yùn)動(dòng)會(huì)所已經(jīng)建起來(lái)了，并已部分投入使用。 支柱E：消費(fèi)空間的制約 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和樓盤(pán)規(guī)模不可能無(wú)限制地?cái)U(kuò)張，它必然受消費(fèi)總量的制約。 這兩個(gè)問(wèn)題都不容易解決，為什么？最重要的一點(diǎn)就在于企業(yè)的市場(chǎng)化程度不高，目前真正上市的房地產(chǎn)公司不多，公司的購(gòu)并、聯(lián)合缺乏一種有效的途徑。 比如一些并沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)業(yè)公司，手頭有了錢(qián)，想“進(jìn)軍”房地產(chǎn)來(lái)賺錢(qián)，于是它可以參與拍賣(mài)、招標(biāo)，獲得單項(xiàng)開(kāi)發(fā)資格。 第6操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目規(guī)模化開(kāi)發(fā)的五大支柱 支柱A：發(fā)展商的開(kāi)發(fā)能力 包括資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、顯然，那些實(shí)力不夠的中小開(kāi)發(fā)商是無(wú)力拿下大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，僅地價(jià)一項(xiàng)就可將他們拒之于市場(chǎng)門(mén)外，因此土地將向?qū)嵙π酆竦拇蟮禺a(chǎn)商集中。其一端接?xùn)|南角的興業(yè)大道，作為整個(gè)居住區(qū)的消防、安全、輔助出口；另一端留一出口與將來(lái)的可持續(xù)發(fā)展用地接通，為方便串通各居住小區(qū)，從主干道往南下移300250米，在兩個(gè)大土坡之間穿行一條環(huán)行道，其尾端與步行街接通，頭部與興業(yè)大道伸入的環(huán)行道接通。 C、居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)的宅前小路設(shè)2．5米寬的單行道。上述的小區(qū)結(jié)構(gòu) 和功能分區(qū)也便于興建單位分期建設(shè)施工。300500戶為一個(gè)組團(tuán)，便于管理。本居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)給興建單位提供了較大的靈活性和可操作性，容易實(shí)施。 本居住區(qū)規(guī)劃的定位檔次是中高級(jí)豪華住宅，消費(fèi)對(duì)象瞄準(zhǔn)廣州市及外資、合資企業(yè)的白領(lǐng)階層、中檔以上收入的人群和為提高生活環(huán)境質(zhì)素的二次以上置業(yè)人士，因此居住區(qū)規(guī)劃由始至終都圍繞人們居住的舒適性、安全性、環(huán)境優(yōu)美等因素來(lái)考慮，無(wú)論建筑單體、居住環(huán)境、物業(yè)管理均按高標(biāo)準(zhǔn)的生活和環(huán)境素質(zhì)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以滿足孩層次消費(fèi)者的各項(xiàng)功能配套需要，同時(shí)要體現(xiàn)住戶的高尚、尊貴的定位形象。困地制宜，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，力爭(zhēng)成為 21世紀(jì)初居住生活水準(zhǔn)的文明居住小區(qū)。整個(gè)地域之東，興業(yè)大道之北有兩個(gè)高差不大的土坡；地域之東北部為一大片較完整的山坡地。 居住區(qū)北面靠青綠色的山坡、南面為高差不大且較開(kāi)闊的向陽(yáng)玻，規(guī)劃設(shè)計(jì)依山勢(shì)按地形分級(jí)處理，一些小土坡盡量保留，順其等高線布置道路與居住區(qū)。 從高速公路人迎賓路5加米左右，到達(dá)新規(guī)劃居住區(qū)地域的人口處，迎賓路以西為有名的番禺市夢(mèng)幻影城。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會(huì)進(jìn)一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)。項(xiàng)目無(wú)論大小，都必須配備各類(lèi)物業(yè)管理人員，如保安員、清潔工、水電維修工等。百仕達(dá)花園一期發(fā)售時(shí)，廣告手法也是如此，現(xiàn)在二期發(fā)售，廣告就少了。以后，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期工程發(fā)售時(shí)可以不打或少打廣告，提高價(jià)格，獲取越來(lái)越高的投資回報(bào)。大項(xiàng)目還可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)及其它方面突出特色，不需要過(guò)份突出自身建筑形象，不會(huì)象小項(xiàng)目那樣走極端，為突出自身面周?chē)h(huán)境不協(xié)調(diào)。規(guī)劃布局方式也不斷創(chuàng)新，行列式布局過(guò)于呆板、單調(diào)，現(xiàn)在很少采用。建筑物的分布與排列方式、路網(wǎng)設(shè)置、綠化空間的穿插等都需要精心規(guī)劃，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境。整個(gè)社區(qū)由多個(gè)圍合式布局的小組團(tuán)構(gòu)成，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)是綠化庭園，組團(tuán)間是道路和綠化帶。大項(xiàng)目限制少，發(fā)展商可以充分發(fā)揮其聰明才智，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、配置設(shè)施、物業(yè)管理等方面達(dá)到或超過(guò)同行的先進(jìn)水平，創(chuàng)出物業(yè)品牌，打響發(fā)展商的名聲。無(wú)論什么企業(yè)，也不論是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平，只要有地或有錢(qián)都可以介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。大多數(shù)小項(xiàng)目將面臨這樣一種局面：要么空置積壓，讓市場(chǎng)一點(diǎn)一點(diǎn)地消化，或者等待奇跡出現(xiàn)；要么降價(jià)求售，在周邊大項(xiàng)目橫空出世之前早日出手。 大量小項(xiàng)目的市場(chǎng)應(yīng)是廣大工薪階層。 優(yōu)點(diǎn)之六：經(jīng)營(yíng)成本低。 優(yōu)點(diǎn)之五：品牌好，潛力大。 優(yōu)點(diǎn)之三：管理好。高了是降價(jià)還是不降價(jià)？降，對(duì)不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣(mài)不出去，那怎么行？必然會(huì)陷入左右為
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