【正文】 怎樣推廣、怎樣貫徹《策劃報告》的精神進行銷售是后話。其次，如何抓住市場空擋與地塊情況相結(jié)合為項目的定位提出初步設(shè)想。安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、24小時物業(yè)服務(wù)七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。四、 開發(fā)時機選擇的思考A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝 B、入市基礎(chǔ)：松江新城規(guī)劃落實進入實質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進入實質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善五、 對會所功能設(shè)置的思考本案會所的功能設(shè)置可從以下各項考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其 它：閱覽室、保健診療室等。 ——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 ——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 ——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受；必須從房型上對本案的別墅房型進行一場“空間革命”！房型建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上67萬方）按三階段分批推出，具體分期如下：第一階段：以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；（4050棟單體別墅，含12棟豪華別墅），樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌；第二階段：在第一階段品牌基本樹立、去化達80%情況下，加推項目右下側(cè)地帶的6070棟別墅（含12棟豪華別墅）；在本階段，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠；第三階段：在前兩階段整體去化達80%以上時，推出剩余房源，實現(xiàn)本盤的完全去化。正式推廣要層次清晰、組團性強。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗?zāi)繕?biāo)消費群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和購買阻力。二、關(guān)于項目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀以及亞熱帶人文、文化方面進行概念的發(fā)想同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點項目命名構(gòu)想：在思考方向二上，我們對案名建議如下：重點推薦案名：加勒比島 Caribbean Island參考案名：巴黎島 威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘。地球其實是藍色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片蔚藍，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進行融會貫通。A、 會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融。水景別墅的創(chuàng)新：流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。因此，我們在中式水系建筑組團中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上秉承中國文化為概念。主題橋建議： 歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）……橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設(shè)計重視的遠不應(yīng)只是其基本功能，應(yīng)盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦予橋以雕塑感。內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。水云別墅水榭麗舍 依林水都/綠郡水榭 水中央（三）營銷概念傳播：廣告總精神：橋居時代，水景別墅——推廣主口號：水印廊橋，締造GRAND VILLA的顛峰時代（四）產(chǎn)品設(shè)計的思考對環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”以“橋居時代”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念倡導(dǎo)新水景別墅的新時尚、新概念，引領(lǐng)別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。二期20023開盤 200212交房淺水灣花園一期二期位置 上海莘淞路990號發(fā)展商 上海新世紀(jì)萬潤置業(yè)有限公司建筑設(shè)計 華東建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計 美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率 52萬(分三期開發(fā)) 13萬 65%建筑面積 A B C D E G二期20023開盤 200212交房淺水灣花園一期二期位置 上海莘淞路990號發(fā)展商 上海新世紀(jì)萬潤置業(yè)有限公司建筑設(shè)計 華東建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計 美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài) 由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國貴族式 現(xiàn)代江南式 萊特式現(xiàn)代上海式 波特曼式 德國現(xiàn)代式 密斯式 美國維多利亞式面積 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2總套數(shù) 共51套，其中一期28套，二期23套。 A型(三層) B型(二層) C(二層) D(三層) E(二層) F(三層)地上 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2總套數(shù) 一期66幢 會所 6000平方米主力總價 160—320萬元銷售情況 一期開盤半年不到，50多幢預(yù)售主要賣點及概念 高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置 九亭滬松公路1789弄發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司設(shè)計師 上海同濟大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院/四川省建筑設(shè)計研究院建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司基地面積 15萬平方米由本案確立因素決定的基準(zhǔn)競爭對象基準(zhǔn)參考別墅分析綠洲比華利位置 明華路366號發(fā)展商 翰陽(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司建筑、景觀設(shè)計 美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所基地面積m2 一期750畝\二期500 別墅面積m2 一期33193 綠化率 意大利H式 NF西班牙式 NH北歐式 NC英國式 北歐式A型 NE法國式本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。中西式景點數(shù)十處。規(guī)劃中的輕軌R4線經(jīng)過西側(cè)，并在附近有一個?？空?，將對本案的交通構(gòu)成一個有利的支撐。 5片自然湖串聯(lián)18個形態(tài)各異的島嶼綠洲比華利 麗水,水景主要集中在北部和西部陽光愛琴海 淀浦河麗水華庭理想墅據(jù)統(tǒng)計，滬上23%的別墅以水景為主賣點，%之高，%，幾近半數(shù)。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無“山”戲可唱。滬松公路從上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公