【正文】 專業(yè)、準確的市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的！30 / 30。一篇專業(yè)的《策劃報告》不是“大而全”而是掌握重點。最后，根據(jù)總體框架進行延伸。項目定位（包括產(chǎn)品定位、目標客戶群定位、價格定位等）都將依據(jù)準確的市場定位作為基礎(chǔ)。根據(jù)對上海別墅市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料 ——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水 ——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之3A級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關(guān)規(guī)定。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點播。六、 智能化系統(tǒng)思考建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 ——建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。 ——高檔別墅的建筑風格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗。組團內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。 ——特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。 ——創(chuàng)新型別墅少量可考慮聘請國外著名的設(shè)計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設(shè)計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆。 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / ——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 ——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi)68平方米 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮 ——戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。二、 對房型設(shè)計的思考 空間是別墅的靈魂?！镜谑徽?相關(guān)建議和思考】一、 對單體面積的思考單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。28容積率估算，一期總建面為5。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團性強。少量面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。同時我們的重要任務(wù)是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關(guān)注。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。 前期蓄勢要充分。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但上海的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。主要是基于本地塊所處的豐富資源著手以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進行“莊園”概念的包裝（、56畝/幢的莊園別墅）同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點本方向僅作思考的方向，在實際*作中有一定難度。思考方向二： 從“亞熱帶風情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。從HONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。A、“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來做文章，主人要通過幾個臺階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺（即把入口臺階設(shè)計成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設(shè)計小的水景（可以是細流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設(shè)計別墅有“護家河”，經(jīng)過造型典雅的小橋直接進入室內(nèi)。（2）關(guān)于居住文化：中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。對細部的思考基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細部提出如下建議：（1）關(guān)于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重要。島居別墅——借水的引進建臨水型、半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。（3）西式水系組團：“室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。對建筑的思考：水景別墅的組團：以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎(chǔ)上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意（1）中式水系組團：尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。每座橋用簡單的設(shè)計最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨特的橋居生活和橋文化。從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關(guān)系，以便賞景、放松、釣魚或劃船等。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。以水造景，以橋串景水概念在環(huán)境中的落實：水是本案可以塑造的一大特色。流水別墅。 在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。從多樣的橋的設(shè)計和巧妙布置，到“步入橋，進家門”的橋居，到“廊橋別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進行配置的景觀所營造的橋生活，一個真正的“橋居時代”從這里升騰！獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”“水化率”的新概念避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”強調(diào)水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細語……水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考：從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。我們努力將水的概念做到極至以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。 一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點也