【正文】 是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)因此在思考方向一上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新同時(shí)將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)（一）概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn)——獨(dú)創(chuàng)“橋居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念——獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”【第九章 營(yíng)銷概念構(gòu)想】思考方向一：（主推）從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。178000 100000 62%建筑面積 272446平方米 物管費(fèi) 總套數(shù) 一期獨(dú)棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。二期聯(lián)體二棟(8套),獨(dú)棟54棟價(jià)格 一期均價(jià)6500元,二期均價(jià)7500元,剩余房源獨(dú)棟219萬,雙拼90萬銷售情況 一期銷售95%以上主要賣點(diǎn)及概念 備注 一期200011開盤, 200112交房。 總套數(shù) 共500幢獨(dú)立別墅,一期106戶主力總價(jià) 130—300萬元銷售情況 一期預(yù)售率已達(dá)70%主要賣點(diǎn)及概念 美國(guó)鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注 一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置 上海虹梅南路2121號(hào)發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積 聯(lián)體206/207。 178000 100000 62%建筑面積 272446平方米 物管費(fèi) 總套數(shù) 一期獨(dú)棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。二期聯(lián)體二棟(8套),獨(dú)棟54棟價(jià)格 一期均價(jià)6500元,二期均價(jià)7500元,剩余房源獨(dú)棟219萬,雙拼90萬銷售情況 一期銷售95%以上主要賣點(diǎn)及概念 備注 一期200011開盤, 200112交房。 總套數(shù) 共500幢獨(dú)立別墅,一期106戶主力總價(jià) 130—300萬元銷售情況 一期預(yù)售率已達(dá)70%主要賣點(diǎn)及概念 美國(guó)鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注 一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置 上海虹梅南路2121號(hào)發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積 聯(lián)體206/207。 建筑風(fēng)格和面積 建筑外觀以紅色為基調(diào) 獨(dú)立別墅 295平方米 聯(lián)排 價(jià)格 3200—3800元/平方米 會(huì)所面積 1600平方米開盤時(shí)間 2001年11月銷售情況 獨(dú)棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價(jià)在5080萬/套主要賣點(diǎn)及概念 生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍(lán)天碧水，沒有污染捷運(yùn)概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機(jī)場(chǎng)、南浦、楊浦大橋、地鐵2號(hào)線、磁懸浮列車備注 外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置 上海滬南路5388弄 開發(fā)商 廈門大洋集團(tuán)股份有限公司 上海夏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率建筑面積 A B C D E G 玫瑰灣位置 孫橋路202號(hào)（華夏路口）主力總價(jià) 250—350萬元銷售情況 一期開盤一年左右，估計(jì)仍有3—5套未售出主要賣點(diǎn)及概念 海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注 概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置 上海南匯華東大道188號(hào)（離上海野生動(dòng)物園半公里）投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商 上海愛凌置業(yè)有限公司行銷企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 別墅m2 公建m2 建筑覆蓋率 容積率 44620 40020 4600 % %建筑風(fēng)格 水域面積 5萬平方米 綠化面積 6萬平方米建筑面積 C型(三層) F型(三層) D(二層) 綠地面積 18萬平方米 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代建筑面積 【第五章 競(jìng)爭(zhēng)分析】一、 競(jìng)爭(zhēng)的基準(zhǔn)分析原則在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷模式提供客觀可行的依據(jù)。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。 首先開放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長(zhǎng)廊、日出花園、船模活動(dòng)區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長(zhǎng)廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝?；匚鞅苯?，一座長(zhǎng)橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。交通方面，本案的先天優(yōu)勢(shì)在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進(jìn)，本地塊將具備極大的升值潛力。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學(xué)城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。 天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章 產(chǎn)品基地研究】 一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠(yuǎn)期規(guī)劃60平方公里、50萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時(shí)的車程。 西郊莊園 水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園 ,與外圍活水相通威尼斯花園 南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱萝扒f明珠 70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣 自然山水東方夏威夷運(yùn)氣好的依湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、挖湖、造灣。上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。 泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤(rùn)別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔園區(qū)。松江新橋（莘閔園區(qū)）新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。“月湖莊園”背依西佘山，懷擁56萬平方米的月牙湖更是以0。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地；東區(qū)包括月湖邊的2500畝土地。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購(gòu)置了土地，——上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。由于佘山距離上海市區(qū)較遠(yuǎn)，并且出于對(duì)風(fēng)景區(qū)住宅開發(fā)的謹(jǐn)慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨(dú)一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。這反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。九亭別墅價(jià)格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直*莘莊的同類物業(yè)。2001年的九亭別墅市場(chǎng)的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。與