【正文】 產(chǎn)風口浪尖的潘石屹的soho現(xiàn)代城、建外soho曾一度成為中國房地產(chǎn)的里程碑，其在?？陂_發(fā)的博鰲藍色海岸的現(xiàn)代式風格一舉成為別墅產(chǎn)品創(chuàng)新的旗幟！所以建議開發(fā)商在建筑風格上要有創(chuàng)新，將自然資源和建筑的靈性發(fā)揮到極致！建筑風格建議：根據(jù)以上別墅市場分析，本項目的SWOT分析，感覺本項目的優(yōu)勢和機會點非常清晰，處在政府規(guī)劃的黃金地段，分析地塊處于五里湖北岸，蠡湖新城隔路為鄰，本樓盤的外立面風格建議以下兩種：美國鄉(xiāng)村別墅推薦原因：無錫至今還沒有這種風格的別墅項目（僅有湖光山色在規(guī)劃中），美式別墅也是最經(jīng)典的風格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術感的石材墻若坐落在本項目地，定會成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來之筆。二、獨立別墅外立面風格建議別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快的德國式建筑，常見有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。沿五里湖是退湖50米的綠化帶，也是整個小區(qū)的公共部分。第三部分由星級酒店和提供度假式服務的獨立別墅。本項目地分成三個部分：第一部分位于美湖路北側(cè)，獨立成區(qū)，建議做成高層，成為一個高品質(zhì)湖景住宅，每棟都可以欣賞太湖的風光，面湖一側(cè)以大落地窗、大面寬拉近與湖景距離。在地塊西南湖景最開闊處應該造獨立別墅，依次向東排列可以雙拼別墅、townhouse、疊加式別墅和高級公寓，使整個社區(qū)擁有優(yōu)美的立面天際線。一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃根據(jù)地塊特征及指標，結(jié)合本案目標客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤的氣質(zhì)和韻味，所以應充分考慮建筑的節(jié)奏感于韻律感。 本案附近立項的樓盤拍賣的價格較低（四藥廠地塊和新聯(lián)村地塊），會擁有更大的價格優(yōu)勢,從而分流掉部分客戶。 蠡湖新城一號地塊的拍賣更幫助支撐起本案的價值定位。（景觀設計中，因勢造景，可以營造優(yōu)美的水系）機會： 政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎設施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質(zhì)。（全面導入營銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標客戶的心理距離） 離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會縮小了目標客戶的范圍。（可以在社區(qū)規(guī)劃中分割成不同的組團，對其外立面與綠化景觀作整體調(diào)整） 地塊對岸的現(xiàn)狀破舊不堪，成為目標客戶的形成購買的障礙。（隨著政府規(guī)劃不斷進展，配套會逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會彌補這方面的不足） 目標客戶都比較注重學區(qū)，但本社區(qū)沒有很好的學校。規(guī)劃中金城路將與長江路貫通，屆時本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領及金領的目光。政府對蠡湖及湖濱的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優(yōu)越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。市民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實。地塊方正，規(guī)劃設計可發(fā)揮空間較大。二、 項目SWOT分析優(yōu)勢：地理位置優(yōu)勢非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無錫真正的濱湖高尚社區(qū)。城市中心南移，市民廣場、太湖大道等市政重點工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購房者關注的焦點。巨大中高檔樓盤對本案的沖擊 以上的競爭對手都是別墅物業(yè)，但本案不是純粹的別墅社區(qū)，還有相當?shù)膖ownhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個無錫市場今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來巨大的市場沖擊，如“財富廣場”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地塊很大量體的townhouse、陽光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊，也會對本項目形成巨大的市場沖擊，而現(xiàn)在無錫各大樓盤都越來越重視營銷企劃或全案代理的導入，所以各項目的動向都應該及時關注。上海新聯(lián)康的營銷策略也沒有很大的突破，作為2003年秋季房交會上唯一的參展的別墅項目，金色水岸卻也賺足了人氣。由于地處馬山，離市區(qū)距離相對較遠，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅。太湖蠡湖新城1號地塊，開發(fā)商一定會采用別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨棟別墅和Townhouse估計會采用現(xiàn)代式風格。太湖威尼斯花園二期金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開發(fā)，地塊與本案距離較遠，從五里湖的地形來分析，屬于二類區(qū)域，該項目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計還有部分高級公寓。寶界山莊 地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規(guī)模較小，估計售價在10000元/㎡以上?，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發(fā)理念，肯定會造成高檔的別墅區(qū)。太湖明珠苑項目（湖光山色）與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風水上所謂的“左青龍，右白虎”。二、競爭對手分析太湖虹橋花園太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當?shù)膬?yōu)勢，但是規(guī)模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項目正在調(diào)整之中。但是隨著幾個大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。別墅市場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。所以市場已經(jīng)積聚了巨大的消費空間。無錫的別墅物業(yè)，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業(yè)。太湖是無錫這個著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發(fā)焦點。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。第一章、市場分析一、 無錫別墅市場分析五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發(fā)的焦點無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區(qū)。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風景的郊外將成為市民居住所關注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關注的熱點之一。現(xiàn)在，無錫的國民收入已達到中等發(fā)達國家水平，城市白領階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。巴特勒 我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。　　總督半島全區(qū)最好景觀、最大面積的豪宅，共3幢，位于一個小半島上，三面環(huán)水，獨有私家碼頭；無論山、水、樹，美妙風景，盡收眼底，人間百態(tài)，心中盡知，沖天豪氣，只屬名見綠化特點：修剪整齊的針葉喬林及灌木，歐陸宮庭式園林。綠化特點：種植超過十種的林木，形成一個青翠悅目的的小山丘?！　〔襟EF：別墅項目環(huán)境與配套設計　　椰樹泉：山莊內(nèi)最大的小區(qū)，40幢別墅錯落有致，環(huán)繞組成一個組團，上百棵大王椰的迎風而立；綠化特點：成片椰樹林（噴泉附近）；設施：綠地迷宮（700㎡）兒童游樂場（300㎡）連賽車跑道。前區(qū)中心廣場占地三萬平方米，地勢平坦，配有草坪、鋪地、噴水池、棕桐樹和休息椅、主題雕塑等多種小品，平面以幾何圖形為構(gòu)成元素，綠化以規(guī)則的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，兩側(cè)設有山莊巴士站、弧型長廊及長坪，方便住戶等候車輛時休憩，入口加設洪閘及保安亭，以確保山莊之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。　　山莊內(nèi)預留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。規(guī)劃依山形水勢，變化錯落，參差成景。　　就象同行們做的蛋糕和火鍋，穆天子山莊如同佳釀，有一個純美麗香的好的年份，讓愛她的人好好享受吧?！　〉览砗芎唵?，因為在純美的年代里，不斷有著新的發(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受?！　∫贿吿峒?、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。那種千人一面兵營式農(nóng)民樓的日子已經(jīng)一去不復返了?！　〔襟ED：創(chuàng)新　　風格和個性是別墅的靈魂。休閑會所在參照國外后將其定位為優(yōu)雅舒適的鄉(xiāng)村俱樂部，散發(fā)著親切迷人的氣息氛圍，讓人留連忘返，一位移民美國又回故土發(fā)展的佛山人在穆天子山莊溫暖的別墅客廳里，望著高大的雙層中空玻璃落地窗靜靜地體會?！　e墅的建筑標準：　　1）在設計上要有獨特的建筑風格和非常合理的別墅使用功能　　2）要有必要的配置和多方位的功能服務。 1000戶人家擁有的游泳池叫人擠入， 50人擁有的會所游泳池叫享受。運動場所等公共設施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅。低密度、低容積率是指標，是手段而不是目的，目的是追求純美的風格、完善的品質(zhì)。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時參照北美及其它發(fā)達地區(qū)的情況，只有在郊外和風景區(qū)營造的獨立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再來華，無非有一個較為古老的名字—一花園洋房，或者一個比較肘尚的稱呼—一都市來宅。大家又都記住一條：輪子有四個，而目標只有一個。穆天子的人們喜歡越野車，包括他們的老總都鐘愛在山水景區(qū)。風格的確立至關重要，選擇純美風格，在珠三角營造北美式湖泊別墅，是一種創(chuàng)新，是一種挑戰(zhàn)。而穆天子山在更進一步，容積率為 0．15，1000多畝土地，僅建了 300余幢別墅?！　∠矏弁孳嚨娜怂坪跤幸粭l不成文的規(guī)定：排氣量在3．0以上可以作為豪華車的一個基本指標?！薄　〗?jīng)過對市場的判斷以及對“別墅”概念的凈化，發(fā)展商提出了“純別墅”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應有的檔次品位。穆天子山莊的發(fā)展，基本原則在于“提純、融合、創(chuàng)新”，這是三個互相聯(lián)系、前后因果而又不斷發(fā)展的概念?！　∧绿熳由角f之出現(xiàn)，似是一個樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個必然方向。實際上，穆天子山莊這個案名正因其中西文化強烈碰撞的特性，更易被人們牢記。相傳周穆王交游廣闊，縱橫四海，更親自駕著八匹駿馬登上天山與西王母相會，并將西方極樂的妙品帶回中原?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項目成功動作實戰(zhàn)示范　　步驟A：項目主題定位　　穆天子山莊案名簡析　　穆天子是一個具有鮮明中國特色的名稱，而區(qū)內(nèi)建筑以北美式湖泊別墅為藍本，乍看立了似乎矛盾，實則蘊含著深厚的文化底蘊。“曲高和寡”，越特殊的東西，其個別性越突出，其可比較性也越少。優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)具良好的保值增值性，使其在任何時期都為富人階層追捧的對象。別墅物業(yè)永遠只是某一部分人才能享有的繁華。對于一般居家住宅物業(yè)來講顯得很重要的影響價值的因素，如：生活上的配套、商業(yè)網(wǎng)點、交通等，對別墅物業(yè)的價值影響并不顯得重要?！　≈е鵉：注重別墅物業(yè)自身的市場性　　別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨立性，從某一角度講是游離于整個房地產(chǎn)市場之外的。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨一無二的。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨一無二和價值永久性?！　≈е鵇；優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源　　自然資源在這里指不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。其服務和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。而中、西餐廳，俱樂部，則多為消閑度假型常備。居家型別墅，其配套會所設施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨一性?！　≈е鵆：完善別墅物業(yè)的配套會所　　配套會所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂的場所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂需求。設計精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。按山地的自然走向?qū)⒌貕K分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設計，但設計方案必須經(jīng)過開發(fā)公司嚴格審查，必須具有本國建筑藝術的典型風格，而且開發(fā)公司云集了當時世界上最優(yōu)秀的設計師。在這三種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考慮價值由高到低依次為：獨立式＞連體獨立式＞連體復式。首先回答兩個問題：　　問題一：消費者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復式住宅？　　問題二：消費者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？　　回答好這兩個問題再來做別墅私密性差的別墅物業(yè)。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性的要求也較高。反之，建筑風格，越缺少獨異性，審美價值隨著時間而落伍，其保值性也越弱，我們之所以稱關外某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風格與農(nóng)民自建房毫無分別?！　±纾糊埡角f的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨特的建筑藝術風格，使其單價高于關外風格一般的別墅一倍左右。建筑藝術風格對于物業(yè)的價值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過其它各種物業(yè)?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別