【正文】 僅是可供居住的住宅，而是要同時(shí)擁有安全、健康的居住環(huán)境。該項(xiàng)目無(wú)論是案名、樓書(shū)、廣告設(shè)計(jì)還是現(xiàn)場(chǎng)售樓處，包裝都比較到位，給人印象深刻，也比較美好。傳統(tǒng)的報(bào)紙廣告除嘉銘桐城、倚林佳園、風(fēng)林綠洲的廣告頻率較高外，其他項(xiàng)目力度不是很強(qiáng)，宣傳推廣的連續(xù)性較差，沒(méi)有亮點(diǎn)。從產(chǎn)品形式、物業(yè)品質(zhì)、地理位置、到企業(yè)品牌、性能價(jià)格比無(wú)一不有。 區(qū)域典型物業(yè)智能化配置一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)智能化配置倚林家園可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、紅外線(xiàn)監(jiān)控防盜、煙感消防滅火系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、家庭電器遙控系統(tǒng)風(fēng)林綠洲車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、住宅網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、IC門(mén)禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)嘉銘桐城可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，24小時(shí)保安、周界防范報(bào)警系統(tǒng)及家庭戶(hù)內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)九臺(tái)2000閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、泊車(chē)安全系統(tǒng)、24小時(shí)保安歐陸經(jīng)典安防系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)時(shí)代莊園寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防報(bào)經(jīng)緊急求助系統(tǒng)萬(wàn)科星園24小時(shí)保安、消防報(bào)警系統(tǒng)聞濤苑三期樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)北辰綠色家園自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)三、包裝推廣本案區(qū)域典型物業(yè)的包裝推廣的思路，多數(shù)都以“奧運(yùn)盛事”和“國(guó)家級(jí)森林公園”為賣(mài)點(diǎn)。（六）智能化配置目前，智能化已經(jīng)成為衡量社區(qū)檔次高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者對(duì)這方面也越來(lái)越關(guān)注。在典型項(xiàng)目中，倚林佳園為每戶(hù)配備了中央空調(diào)，而北辰綠色家園則提供了屋頂電熱膜供暖和24小時(shí)的地下溫泉，萬(wàn)科星園提供了管道直飲水。作為建筑的細(xì)部環(huán)節(jié)，外立面及門(mén)窗的選材非常重要，尤其是建筑外觀(guān)的視覺(jué)效果越來(lái)越受到重視，而區(qū)域內(nèi)許多典型項(xiàng)目在這方面則顯得明顯不足。在門(mén)、窗以及公共部分的用材上差距并不懸殊，選材基本雷同，戶(hù)內(nèi)除萬(wàn)科星園（6800元/平米）是含廚衛(wèi)精裝修外，其他項(xiàng)目均為毛坯房。但九臺(tái)2000的戶(hù)型設(shè)計(jì)還是沒(méi)能擺脫傳統(tǒng)塔樓的缺陷，是諸多項(xiàng)目中較差的一個(gè)。塔式住宅（風(fēng)林綠洲一期、九臺(tái)2000、歐陸經(jīng)典、萬(wàn)科星園）在前些年發(fā)展的基礎(chǔ)上有了較大提高。板式住宅（嘉銘桐城、奧林春天、北辰綠色家園、風(fēng)林綠洲二期）布局方正，采光、通風(fēng)良好。如時(shí)代莊園156平米的下戶(hù)型，一層是面寬6米的南向客廳，三向操作臺(tái)的廚房，以及室外花園；二層是三個(gè)居室，地下室可用作家庭活動(dòng)室（視聽(tīng)室、健身房等）。戶(hù)型面積配比表：（單位：平方米）案名一居二居三居四居五居躍層時(shí)代莊園　　160（躍層）260（躍層）　　比例　　50%50%　　倚林佳園　　　160－180　208－280比例　　　50%　50%風(fēng)林綠洲80105140－160188　　比例10%10%70%10%　　萬(wàn)科星園　97－130150（錯(cuò)層）170　230－270比例　40%40%15%　5%歐陸經(jīng)典8090－120130－170180－190　180－230比例1%46%30%20%　3%嘉銘桐城801010914144217　250比例5%10%70%5%　10%九臺(tái)200075109129171三種　　　比例20%20%60%　　　北辰綠色家園90120150170　　比例20%20%40%20%　　奧林春天　116133　180（五居）208（六居）比例　45%45%　10%可以看出，不同的建筑形式體現(xiàn)了不同的戶(hù)型特點(diǎn)。但由于其體量過(guò)大，顏色偏暗，有一種壓抑感。倚林佳園Townhouse、公寓公寓：一梯兩戶(hù)已封頂現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快亞運(yùn)新新家園Townhouse、公寓一梯1戶(hù)部分封頂溫馨、現(xiàn)代、彰顯身份一梯2戶(hù)挖槽中檔物業(yè)歐陸經(jīng)典塔樓一梯4－7戶(hù)現(xiàn)房歐式萬(wàn)科星園蝶型塔樓一梯6戶(hù)一期現(xiàn)房二期封頂外立面沿襲了萬(wàn)科的一貫作法，色彩豐富、亮麗，生活氣息強(qiáng)烈。風(fēng)林綠洲和九臺(tái)2000雖色彩比較醒目，但未免有些俗氣，反而不能體現(xiàn)物業(yè)檔次。塔樓項(xiàng)目中除萬(wàn)科星園為了追求戶(hù)型的均好性，設(shè)計(jì)成蝶型外，其余項(xiàng)目均為點(diǎn)式塔樓，以1梯46戶(hù)為主，個(gè)別為710戶(hù)。但由于該區(qū)域土地成本較高，所以除幾個(gè)高檔項(xiàng)目是以低密度的TOWMHOUSE和小多層形式出現(xiàn)外，其余絕大部分還都是以大體量的板、塔為主，尤其是塔樓較多。 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較為突出，局部環(huán)境處理也得當(dāng)，園內(nèi)水系流淌，綠草蔥蘢，環(huán)境幽雅。案名已銷(xiāo)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）現(xiàn)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）剩余供應(yīng)量（萬(wàn)平米）時(shí)代莊園1339倚林佳園8風(fēng)林綠洲13萬(wàn)科星園19歐陸經(jīng)典22224嘉銘桐城27924九臺(tái)2000（商業(yè)）10北辰綠色家園103127奧林春天60合計(jì)234（二）規(guī)劃設(shè)計(jì) 區(qū)域典型物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境設(shè)計(jì)單位倚林佳園清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院風(fēng)林綠洲清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院貝爾高林香港有限公司嘉銘桐城加拿大B+H國(guó)際建筑師事務(wù)所中國(guó)風(fēng)景園林規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心九臺(tái)2000北京建筑設(shè)計(jì)院歐陸經(jīng)典加拿大B+H國(guó)際建筑師事務(wù)所加拿大B+H國(guó)際建筑師事務(wù)所時(shí)代莊園美國(guó)JWTA建筑師事務(wù)所美國(guó)JWTA建筑師事務(wù)所萬(wàn)科星園新加坡雅科本設(shè)計(jì)公司貝爾高林香港有限公司奧林春天北京建筑設(shè)計(jì)院北辰綠色家園北京建筑 設(shè)計(jì)院北京市園林局上表顯示，區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位由三個(gè)類(lèi)型構(gòu)成：美國(guó)JWTA、加拿大B+H，新加坡雅科本為第一類(lèi)，作為外籍設(shè)計(jì)公司，其設(shè)計(jì)理念及經(jīng)驗(yàn)豐富，富有時(shí)代精神；另兩類(lèi)則分別是傳統(tǒng)的國(guó)有設(shè)計(jì)單位，新興的學(xué)院派代表，他們對(duì)國(guó)情十分了解，但對(duì)建筑設(shè)計(jì)的人性化及前瞻性方面的考慮還有些差距。這些樓盤(pán)目前在銷(xiāo)的規(guī)模并不是很大，但后續(xù)幾年供給規(guī)模將會(huì)很大。（三）價(jià)格及成交亞運(yùn)村地區(qū)住宅項(xiàng)目的均價(jià)集中在55007000元/平米，單套總價(jià)在60110萬(wàn)元左右，由于供給量巨大，再加上其他區(qū)域市場(chǎng)對(duì)該地區(qū)潛在客戶(hù)的分流，市場(chǎng)消化速度受到一定限制，因此雖然整體上市場(chǎng)對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)物業(yè)的吸納量很大，但具體到各個(gè)項(xiàng)目，月均成交也只在20－30套左右。北部地區(qū)當(dāng)前在售典型項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置規(guī)模 （萬(wàn)M2）主力戶(hù)型 （M2）均價(jià) （元/M2）歐陸經(jīng)典亞運(yùn)村北苑路東482居1001203居1361806500嘉銘園亞運(yùn)村北苑路以東86號(hào)602居1103居140除華馨公寓、嘉銘園等為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目為板樓外，其余項(xiàng)目均為高層塔樓，典型的如歐陸經(jīng)典、天創(chuàng)世緣等，平面布局以一梯68戶(hù)為主，主力戶(hù)型兩居三居面積在100170平米左右。第二部分 本案區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)分析一、區(qū)域市場(chǎng)情況調(diào)查與分析區(qū)域市場(chǎng)范圍——本次針對(duì)潤(rùn)豐項(xiàng)目的調(diào)研范圍如圖所示：（一） 市場(chǎng)供給 北部中高檔住宅項(xiàng)目主要分布在北三環(huán)到亞運(yùn)村一帶，尤其是亞運(yùn)村及周邊地區(qū)，已經(jīng)成為北京中檔住宅市場(chǎng)的主要供給渠道。目前全球經(jīng)濟(jì)正處于一種低迷狀態(tài)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)或多或少也會(huì)受此牽連，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在著一定的關(guān)聯(lián)性，因此，北京乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況都會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。對(duì)北京而言，目前商品房供應(yīng)、資金、土地和需求等方面尚有余地，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展空間較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在周期上正處于擴(kuò)張階段，尤其是二、三級(jí)市場(chǎng)的交易量相對(duì)較少，因此居民購(gòu)房的巨大潛力還有待釋放。尤其是，對(duì)于一些特定區(qū)域內(nèi)的差異化產(chǎn)品而言，還是存在較大的價(jià)格上漲空間的。房?jī)r(jià)的虛高引起有關(guān)部門(mén)的重視，紛紛采取了有利的措施平抑房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)自7月份開(kāi)始一路小幅下滑。 價(jià)格將有所下降，但幅度有限2001年全市商品房平均售價(jià)為5061元/平方米，%，商品房住宅全年平均售價(jià)4716元/平方米，%，尚處于基本穩(wěn)定狀態(tài)。據(jù)搜房最近的消費(fèi)者調(diào)查顯示，選擇一年之內(nèi)將要買(mǎi)房人的比例，今年與去年的比例基本相同，為13%左右，但在一年到兩年之內(nèi)要買(mǎi)房的比例從去年的近50%%，%，同比下降510個(gè)百分點(diǎn)，%，比去年同期上升一倍, 購(gòu)房者正在迅速形成日趨理性的消費(fèi)傾向。選擇物業(yè)管理的品質(zhì)更優(yōu)，物業(yè)管理作到“物有所值”的房屋，是今年購(gòu)房者的重要傾向。當(dāng)然，物業(yè)管理也是購(gòu)房者的比選因素之一。諸多原因致使現(xiàn)房時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。c、現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房是購(gòu)房者的首選對(duì)象 隨著入住糾紛的愈演愈烈，購(gòu)房者對(duì)期房已失去了信心，更相信的還是眼見(jiàn)為實(shí)。其中，自2001年6月份以來(lái)的股市大幅下挫，使部分資金來(lái)源于股市收入的投資置業(yè)者遭到重創(chuàng)，并且只有23%的股民考慮將資金投向房地產(chǎn)。這部分需求群體為了解決住房或改善住房條件，購(gòu)房愿望非常強(qiáng)烈，又有較高的收入作為保障，因而成交率較高。從最普通的拆遷居民，到剛開(kāi)始工作的年輕人；從想改善居住條件的城鎮(zhèn)居民，到追求更舒適生活的城市中產(chǎn)階級(jí)；從北京的高收入階層，到富有的外省甚至外籍人士，都成為北京住宅需求市場(chǎng)的重要組成。216。d、住宅檔次兩極分化 據(jù)資料表明，一方面，今年在CBD和CBD附近將有大規(guī)模的豪宅涌現(xiàn)，目標(biāo)直指金字塔塔尖人群；另一方面，為平抑高企不下的北京房?jī)r(jià)，政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，另外，再加上綠化帶項(xiàng)目的集中上市，屆時(shí)北京將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的豪宅和大規(guī)模的低價(jià)房將同臺(tái)競(jìng)技的現(xiàn)象，而中檔產(chǎn)品將受到嚴(yán)重沖擊，一統(tǒng)天下的格局有所改變。而今年，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，相信這種追求建筑形式創(chuàng)新以求制造更多賣(mài)點(diǎn)的趨勢(shì)將更加嚴(yán)重和普遍。這些開(kāi)發(fā)企業(yè)，雖無(wú)本地開(kāi)發(fā)商的地緣優(yōu)勢(shì)，但創(chuàng)新、細(xì)膩、經(jīng)驗(yàn)豐富和市場(chǎng)感覺(jué)靈敏、資金實(shí)力雄厚卻是他們的特長(zhǎng)，由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加嚴(yán)峻，形式也更加廣泛。2001年進(jìn)軍北京地產(chǎn)的各路開(kāi)發(fā)商大多都在積極準(zhǔn)備和醞釀之中，沒(méi)有正式亮相。今年北京住宅市場(chǎng)將加速內(nèi)展外擴(kuò)的趨勢(shì)，城內(nèi)城外遍地開(kāi)花，泛CBD地區(qū)、泛中關(guān)村地區(qū)、南部城區(qū)、奧運(yùn)村規(guī)劃用地地區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、公路1環(huán)及城市高速路附近是今年的熱點(diǎn)區(qū)域。事實(shí)上，各路開(kāi)發(fā)商積極尋找囤地的機(jī)會(huì)已充分地預(yù)示了這樣的一個(gè)趨勢(shì)。2002年住宅市場(chǎng)形勢(shì)判斷216。同時(shí)也加強(qiáng)了房地產(chǎn)準(zhǔn)入的管理和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審定，對(duì)一些違法、違規(guī)的企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行了嚴(yán)肅的處理。尤其是近兩年的大規(guī)模開(kāi)發(fā)不僅使得市場(chǎng)供給的增速已然超過(guò)需求，也使行業(yè)內(nèi)部的不良競(jìng)爭(zhēng)加劇，給本來(lái)就不規(guī)范的住宅市場(chǎng)又蒙上了一層陰影。 市場(chǎng)的管理和規(guī)范力度加強(qiáng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速成長(zhǎng)，市場(chǎng)化程度也有顯著提高，產(chǎn)品種類(lèi)更加多樣。由此可以看出，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成非