【正文】 ：指穆天子山莊規(guī)劃上采用純別墅的概念，不含洋房和公寓等，保證項目的檔次超美：指穆天子山莊以北美式湖泊別墅為藍本，突出美加風情。穆天子山莊的發(fā)展商—一南海市佰駿物業(yè)發(fā)展有限公司正是秉承這種精神，將現(xiàn)代西方建筑藝術(shù)的精華—一北美式別墅引進了美麗富饒的珠三角，建造起一萬里程碑式的純美園地。穆天子山莊所處的地理位置在南海市獅山區(qū)穆院附近，發(fā)展商巧妙地將地名與古代神話傳說中周穗王的傳奇故事聯(lián)系起來。別墅物業(yè)市場是一個充滿個性化的特殊市場。同時別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達了人類、審美情趣的個性化和作為財富的象征性，充滿著購買者的個人色彩，購買者的喜歡對別墅物業(yè)價值的影響，某種程度超過市場因素?！　。?）別墅物業(yè)需求群體的個別色彩和飽含特殊性。這是因為別墅物業(yè)的業(yè)主對于居住環(huán)境的獨立性、私有性和自然舒適性上的追來超過生活配套上的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。主要體現(xiàn)在：　?。?）別墅物業(yè)外在環(huán)境要求的特殊性。真正使其價值具有恒久性的是蛇口這一“國際社區(qū)化”優(yōu)雅的人文景觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出的社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。　　例如：東部海岸度假別墅物業(yè)金海灘，其獨有的全視角無遮擋優(yōu)美海景，依山階梯的布置使得戶戶均可俯看海景，這一得天獨厚的自然資源為東部海岸所獨有，其不可重復性使得其別墅物業(yè)價值與鬧市區(qū)內(nèi)的獨立式別墅價值相差無幾。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。例如：觀瀾豪園配套功能設(shè)施有酒店、會所、高爾夫球場、鄉(xiāng)村俱樂部等一系列滿足消閑度假之用。別墅物業(yè)配套會所的種類性的層次，也反映著需求群體和服務(wù)群體的差異性，并因此決定著別墅物業(yè)價值大小。如：網(wǎng)球場、壁球場、泳池為居家型常備。　　配套會所的設(shè)施種類有多種。一百多年過去了，這一區(qū)域的別墅建筑依然被公認是中國乃至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學、建筑最精美的典范。因此，廬山的黃金地段—一東谷長沖河兩側(cè)，幾百棟分別代表幾十個國家建筑風格。一百多年前，英國人獲得廬山別墅的開發(fā)權(quán)后，首先是對別墅區(qū)域進行周密的規(guī)劃?！　∧壳霸谏钲谑袆e墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（1）獨立式（2）連體獨立式（3）連體復式。私密性好的別墅物業(yè)價值，高于度假別墅市場潛力巨大，關(guān)鍵問題在于發(fā)展商如何做。
　　支柱B：維護別墅物業(yè)的私密性　　私密性是居住物業(yè)追求的一個基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。建筑藝術(shù)風格越具獨異性，其審美價值越恒久，其保值性也越強，如碧濤苑。因為別墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨異性和尊重感。建筑藝術(shù)風格，就是建筑的本體特征，通過建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來。別墅居民的高指數(shù)生活標準下，健康無疑為最重要，所以健身運動場所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項目可見一斑，比如，田園居、齊明別墅，在會所設(shè)施確良更加設(shè)豐富的健身運動項目，如高爾夫球練習場、壁球場等?！　『诵囊豃：別墅項目配套設(shè)施策略　　別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠離城市的喧囂，所以難以追求與物質(zhì)環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活娛樂配套設(shè)施就顯得猶為重要，具體項目如所列。明智發(fā)展商也認識到高素質(zhì)的物業(yè)，尤其要由高素質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。　　核心要素I：別墅項目物業(yè)管理策略　　隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟完善，購房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰?，不但對硬件要求高，而且對物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流類型?！　≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時尚人士的青睞?！　】梢姟⒛窘Y(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇?！　∧窘Y(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過程中，經(jīng)過不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點更是顯而易見的?！　∧窘Y(jié)構(gòu)別墅　　木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個方面考慮：　?。?）功能分區(qū)合理　　（2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性　?。?）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強調(diào)“環(huán)保、舒適、寧靜、安全”　?。?）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住　　核心要素G：別墅項目結(jié)構(gòu)風格策略　　在普通人眼中，別墅一直是時尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費者大失所望?！　『诵囊谽：別墅項目建筑風格策略　　別墅的建筑標準 　　在設(shè)計上要有獨特的建筑風格和非常合理的別墅使用功能　　須有必要有配置和多方位功能服務(wù)　　應(yīng)采用先進的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時的一些著名別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進了北美最受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實無華，獨立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個細部都散發(fā)著濃郁的北美風情。　　核心力素D：別墅項目規(guī)劃策略　　不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個各具風格的小區(qū)，每個小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯落有致，宛如凝固的田園交響樂。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。最高是金湖花園售價達至一萬三千元港幣每平方米。除了因為前幾年政策上的因素、地產(chǎn)過熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對別墅市場的過高估計也是原因。　　因此穆天子山莊發(fā)展商果斷決策，在這個空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少廣州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時而言還是空白?！　『诵囊谺：別墅項目選址策略　　穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和慎重考慮的?！　‰S著香港樓市逐步回溫，中國即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數(shù)據(jù)見下表年份 年度港幣價格 指數(shù) 升幅1990 7330 206 61991 9382 264 281992 14424 405 531993 15900 101994 14500 1995 13662 1996 12466 19971999 14370 %　　由上表可見深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個地產(chǎn)市場滑坡?！　。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大?！　。?）深圳別墅市場總體價格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。目前深圳市的別墅市場差價很大，高價可達2萬／平方米，低價不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結(jié)果。　　分析D：別墅項目總體銷售狀況　　目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。據(jù)統(tǒng)計，世界500強經(jīng)濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機構(gòu)，加之國有大型機構(gòu)及香港、臺灣、內(nèi)地三資及私營企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業(yè)也帶來無限商機。而一些環(huán)境本來相當不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變?！　》治鯞：別墅項目開發(fā)的致命陷阱　　現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。 　?。?）社區(qū)化?！　。?）個性化?！　。?）智能化。　　未來的別墅發(fā)展，有幾個值得關(guān)注的方向：　　（1）生態(tài)型。結(jié)構(gòu)簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。在組合上可以獨立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析　　分析A：別墅項目特性剖析　　別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。 別墅開發(fā)模式 　　別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。今后將針對少年、兒童、 清年、老年四類人群開展一系列活動，逐步形成一些有特色的項目（如桌球人、老年太極拳等），營造獨特的社區(qū)文化娛樂氣氛。為金地地產(chǎn)品牌提升起了一定的作用?！　∪睾＞皶嚇I(yè)于今年5月底，一開始即以一流的設(shè)施、完善的服務(wù)，贏導了海景住戶的贊許，為環(huán)境優(yōu)美、建筑風格獨特的海景住宅小區(qū)注入了新 的活力。 　　手法C：構(gòu)建大項目成熟的社區(qū)文化 　　深圳各住宅小區(qū)或多或少開展了一些社區(qū)文化娛樂活動，但較少形成自己的風格與體系，而社區(qū)會所在住宅小區(qū)中的角色定位，也都在不斷探索之中。由于珠三角一帶經(jīng)濟發(fā)達， 第三產(chǎn)業(yè)興旺，所以祈福的住戶完全不必局限在屋村范圍內(nèi)消費。 　　 其它設(shè)施，如祈福超市、家私中心、換氣站、肉菜市場等等，凡住戶生活上所需皆一應(yīng)俱全?！　?長者同樂會：為屋村內(nèi)60周歲以上的老人開辟的活動組織和場所。廣州碧桂圓的生活配套會場 內(nèi)容會所（4萬平方米） 　　商鋪、自選商場、肉菜市場、家私廣場、西餐廳、茶藝 館、鮑翅海洋酒家、夜總會、壁球室、桑拿室、保齡球 館、乒乓球室、桌球室、游戲機室、夜總會、恒溫泳池、 電影院、閱覽室等等花園廣場（7萬平方米） 　　醫(yī)務(wù)所、歐式噴水池、大型停車場、水上樂園、籃球場、 網(wǎng)球場、羽毛球場、燒烤場、溜冰場、農(nóng)機園、大型觀 賞景區(qū)等管理處的服務(wù)內(nèi)容 　　客戶服務(wù)、家政服務(wù)、送餐服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、 保安服務(wù)、工程管理服務(wù)、房屋管理服務(wù)、裝修服務(wù)、綠 化服務(wù)、交通服務(wù)等祈福新村度假俱樂部的設(shè)施項目 內(nèi)容舉例 孩童類 夏威夷水上樂園、寶寶天地、電子游樂城、開心樂園　　文化類 雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室商務(wù)類 會議大廳、小會議室、秘書服務(wù)、多媒體應(yīng)用設(shè)備　　餐飲類 越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺灣餐廳、韓國餐廳、東南亞 餐廳、中餐廳、粥粉面館休閑類 知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院運動類 潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場、網(wǎng)球、高卡車、羽毛 球館、乒乓球廳、桌球廳、保齡球館健康類 室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰閣　　除了集中于俱樂部的服務(wù)設(shè)施外，祈福新村還有很多生活配套服務(wù)，例如：　　 教育設(shè)施：包括祈福學校、祈福學校第一分校、祈福英語實驗學校、廣東工業(yè)大學祈福分院（大專制）等，都是高規(guī)格、高質(zhì)量的標準。其會所名為“祈福新村度假俱樂部”，建筑規(guī)模8萬平方米，服務(wù)設(shè)施達別多項。廣州碧枝園亦以其高素質(zhì)的硬件和軟件，實現(xiàn)“給你一個五星級的家”的承諾。真可謂內(nèi)容無所不包，服務(wù)無微不至。置身其中，猶如到了一個有很多房間的宮殿，或者象一個巨型的超級市場。　　以廣州碧桂園為例，其生活配套—一廣州碧枝園俱樂部亦可稱得上是“會所巨無霸了。 　　樓盤規(guī)模如此之大，而且又離廣州城區(qū)有一定距離， 因此一定要有十分齊全的配套?！　∩纤龅膸讉€大盤，如麗江花園、祈福新村、碧桂園，是在做大規(guī)模題材、郊居化題材、度假休閑題材、外銷題材等?！　　　∮^諸廣州樓市，可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)和銷售題材也是相當多。它是以麗江花園的成熟社區(qū)為基礎(chǔ)，由 強大的2兆寬頻光纖內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)為技術(shù)支撐，通過具有安全防衛(wèi)、管理服務(wù)、購 物娛樂、電子商務(wù)、低費用的無限次高速上網(wǎng)等智能系統(tǒng)和技術(shù)的應(yīng)用，將 家居生活變得更方便、更自由自在、更人性化，充滿智慧。運動會所里面幾乎包含了所有主 要的運動項目，經(jīng)常舉辦培訓班，并聘請國內(nèi)著名教練執(zhí)教。但這 次并不是一個噱頭，而是動了真格的?！　〉?操作環(huán)節(jié) 大型項目開發(fā)競爭手法示范　　手法A：提煉項目銷售的獨特賣點樓盤名稱 賣點奧林匹克花園 運動就在家門點麗江花園星海洲 E生活光大花園 大榕樹下，健康人家碧桂園 給您一個五星級的家奧林匹克花園——“運動就在家門口” 　　該項目位于番禺，離麗江花園很近，由廣東金業(yè)集團有限公司和中體產(chǎn)業(yè)股 份有限公司聯(lián)合開發(fā)。所以即使公司合并成功，也不可能把土地搬到一塊去開發(fā)。而諸多中小開發(fā)商，在購并一事上支持的少、反對的多，他們不想受制于人，只想自己干，在土地里刨出一個“金娃娃”。　　支柱C：市場制度　　這一問題要說明的是，如果深圳樓市要走規(guī)模化道路，應(yīng)具備一種什么樣的外部調(diào)撥條件？如何促進樓盤規(guī)?；_發(fā)？其實主要就是兩個問題一是大的發(fā)展商如何購并小開發(fā)商，從而不斷發(fā)展壯大；二是小的一開發(fā)商之間如何聯(lián)合。對于這些實業(yè)公司或投資公司來說，進入房地產(chǎn)市場的唯一“門檻”就是資金多寡?！　≈е鵅：土地供應(yīng)制度　　發(fā)展商土地的取得和現(xiàn)實占有情況顯得頗為復雜，例如，一些單位特別是國企在歷史上吃進了大量