【正文】 休閑的公共性活動功能。c、 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強動感。 立面做立面是統(tǒng)一變化之間做文章，但局部的變化寓于整體的統(tǒng)一之中，立面上的變化主要有：a、 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。d、 采用一些新材料、新技術(shù)。b、 采用落地玻璃陽臺或落地窗。住戶專用的進出口和汽車通道。c、 走廊盡端是主臥房。 戶型內(nèi)部間隔a、 開門是廳或玄關(guān)，飯廳與廚房相鄰。 總體而言，規(guī)劃內(nèi)容更多，形式更為多樣， 六樓全部架空，進行少量的隔斷，采用空中泛會所的概念武漢首家空中泛會所。 為適應(yīng)觀景的需要，樓宇擺放、朝向、布局都盡量朝向觀景資源，并兼顧到大樓內(nèi)部的人造景觀。六樓的平臺不僅僅是休閑的場所，作為景觀花園的價值將會更大。 注重大樓的環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計。具體將關(guān)注如下幾個方面：大樓規(guī)劃設(shè)計A：總體規(guī)劃項目在總體規(guī)劃方面具有以下幾個特點： 最大限度地利用項目周邊的景觀資源，龜山、電視塔、南岸嘴、漢水等大型，充分考慮業(yè)主觀景的需要。另類的操作手法可以起到不同的市場反應(yīng)。該部分內(nèi)容的要點；第一、 充分整合房地產(chǎn)市場發(fā)達地區(qū)的創(chuàng)新點；適度超前的設(shè)計，先進的生活或保安配套，應(yīng)用適當(dāng)?shù)男录夹g(shù)和新材料等。三、 項目創(chuàng)新體系的建立本項目該部分內(nèi)容是建立競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵所在。 二、后天價值的賦予與兌現(xiàn) 通過全程策劃，以“主題概念”為主線，從規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、工地營銷、營銷中心、市場推廣、銷售隊伍到關(guān)系營銷、公關(guān)活動、物業(yè)管理等全過程，建立全過程的競爭優(yōu)勢。 第三、 挖掘出項目的最大價值挖掘項目的最大價值是我們的規(guī)劃和營銷的重中之中， 我們的價值發(fā)掘點有二個方面：一、項目先天的最大的價值 景觀價值；充分利用該項目既面山又臨水的特性，古人云：智者樂山，仁者樂水。第一、 項目的競爭力商住兩用是項目區(qū)別與其他項目的第一競爭 力；塑造綜合素質(zhì)高的特性是第二競爭力；臨江和面山是項目的第三競爭力；營造全新的賣點和特色是我們的第四競爭力；多方面應(yīng)用新技術(shù)和新材料是我們第五競爭力；聘請專業(yè)的設(shè)計施工和營銷隊伍是我們的第六競爭力； 第二、 充分實現(xiàn)項目的競爭個性沒有個性的項目就象平庸的人，不具備使用價值。二、 項目發(fā)展定位研究目標(biāo)：結(jié)合該片區(qū)市場的研究和盛合項目的開發(fā)條件分析的結(jié)論，對項目競爭進行分析，并形成項目自身發(fā)展的模式。地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管線等情況對本項目的發(fā)展有否重大影響；地形比較合理，地質(zhì)條件比較好，基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣等相對比較完善），沿河大道屬于新修公路，所以相對地下管線設(shè)施能夠達到要求。該項目的前期規(guī)劃存在一定的不足，且給人的印象比較差，市政配套和生活配套相對較差，特別是交通動線極不理想，所以相對于純住宅和純寫字樓都不合適。置業(yè)用途方面：住家 63%辦公 9%兼有2 29%客戶意向需求戶型（1）意向住家客戶 房型 比例 面積1*1*1 13% 5060㎡ 2*2*1 16% 80100㎡ 3*2*2 61% 120150㎡ 4*2*2 10% 150160㎡（2）意向辦公客戶 2*1*1 100% 50100㎡（3）住家、辦公兼有 2*1*1 20% 80100㎡ 3*2*2 73% 120160㎡ 4*2*2 7% 180㎡客戶意愿接受單價和總價房型 A、總價（元） 比例 B、單價（元） 比例 4*2*2 20萬30萬 50% 2000左右 25% 30萬45萬 50% 2500左右 75% 3*2*2 15萬以下 7% 1500左右 7% 15萬20萬 21% 1800左右 14% 20萬30萬 57% 2000左右 72% 30萬45萬 3% 2400左右 4% 45萬60萬 4% 3000左右 3% 2*2*1 15萬以下 20% 1500左右 15% 15萬20萬 50% 2000左右 50% 20萬30萬 30% 2600左右 35%置業(yè)考慮因素依次為： ★★★★★ 地理位置（主要是離經(jīng)營場所近，方便） ★★★★ 價格 ★★★ 交通、房型設(shè)計 ★★ 物業(yè)配置 ★ 生活配套，有好的學(xué)校，物業(yè)管理等方面以上為我公司對本項目的初步意見，由于時間關(guān)系，我司希望通過與貴司進一步的接觸和交流思想，將本項目意見不斷予以探討和深化，最終實現(xiàn)項目的開發(fā)銷售成功。其中：有意在漢正街本地置業(yè)的約占30%。（二）需求狀況分析漢正街近兩年的樓盤銷售一般，大約在5萬㎡左右，但這并不表示消費能力上無潛力可挖，我們對漢正街地區(qū)選擇了幾個片區(qū)進行消費需求調(diào)查。如：項目區(qū)域特點橋房集團危城改造項目高層項目利濟南路索道旁，磚混項目沿江大道白家一巷項目以上項目根據(jù)目前調(diào)查有的已啟動，有的正在辦理手續(xù)作為前期工作，估計是明年推向市場，是我們較大的競爭對手?？傮w銷售情況緩慢，對本項目的啟動威脅不大，唯一擔(dān)心的是上述項目的開發(fā)商采取超低價清盤方式?jīng)_擊市場?？蛻袈殬I(yè)身份生意人 70%附近國有企業(yè) 20%普通職員、打工者等其他人員 10%客戶年齡25歲以下 2%2635歲 17%36—45歲 60%4655歲 19%55歲以上 2%4， 收入狀況大部分生意人實際收入很難查證，但從調(diào)查情況來看，大多數(shù)人家庭年收入起碼在三萬元以上（二）置業(yè)動機分析1 從業(yè)主當(dāng)初置業(yè)用途看住家（部分含投資目的） 88%辦公 8%辦公和住家兼有 4%2， 從客戶當(dāng)初選擇物業(yè)最看中因素看；依次為位置好 ——（包括交通便利，地段好，較方便）價格——（包括單價和總價）開發(fā)商實力 周邊環(huán)境 其中；位置好是首要的客戶看中的重要因素另外；客戶基本未提及房型因素是因為他們當(dāng)初選購之后認可了此房型，因此大部分未在調(diào)查中提及，同時一些小面積客戶置業(yè)的重要原因是面積小，總價低，主要是用于過渡（三）物業(yè)現(xiàn)狀分析；1 從入住客戶對物業(yè)功能使用情況看住家 71%辦公 25%兼有 4%目前幾個項目的入住率較低，加之部分項目銷售率不高，整體空置較嚴重。（6） 有一定的倉庫需求，面積不一定要大，但必須是獨立的。（4） 租金一般為年付，且租售價格差異較大。但在一個地方最低也要做2—3年。從以上所調(diào)查內(nèi)容總結(jié)分析來看不難發(fā)現(xiàn)有以下幾個特點：（1） 在漢正街投資門面的業(yè)主較多，他們主要是買下出租，一般在十年內(nèi)就能收回投資。E． 面積 15—30㎡ 30—45㎡ 50㎡以上這幾類，有向復(fù)試商鋪發(fā)展的傾向。 C． 專業(yè)化市場且有一定規(guī)模。這些新興商城與老的商鋪比較有以下幾個特點： A．位于漢正街傳統(tǒng)中心地段，開發(fā)前已形成專業(yè)市場且有一定規(guī)模與名氣。售價 9000元/㎡以上，最貴的約2萬元/㎡。最高280元/㎡前期售價 ㎡武漢服裝（貿(mào)易）城門面總共約500套，預(yù)計2003年2月交房。有銀行等金融機構(gòu)。已建成一、二期租價 約150元/㎡三期售價 約7250元/㎡起金昌輕紡城共五個區(qū)約1000家門面主要經(jīng)營紡織輕工業(yè)品（布）售價5500—6000元/㎡漢正街中心商城共四層，48000㎡。其中已建成的一、二期為500家，在建三期約為274家鋪面。在政策引導(dǎo)因素下其中一些房地產(chǎn)商先后在該區(qū)域興建了大型的專業(yè)化市場，也是此種轉(zhuǎn)變的重要因素，如“漢正街中心商城”“武漢國際服裝貿(mào)易城”等。年承受能力基本在10萬元以內(nèi)； D． 環(huán)境及條件較差。門面售價基本在6000元/㎡以上。B． 面積及功能面積大致有三種：1015㎡ 2030㎡ 4060㎡功能：獨立門面，有水電，但無空調(diào)、衛(wèi)生間、廚房等基礎(chǔ)設(shè)施。B．商城專業(yè)鋪面 所涉及的專業(yè)性市場有數(shù)十種，如：三民路、民族路、友誼路一帶的服裝批發(fā)市場；大興路一帶