【正文】 由：216。B．價格策略銷售采取低開高走的價格策略。在實際定價過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。同時根據(jù)項目自身位置及地塊情況，并結(jié)合目前調(diào)控政策分析，中青人群容易接受項目位置稍偏，但配套齊全，交通發(fā)達的固有屬性，并且也屬于國家及金融機構(gòu)鼓勵購房的人群。后期項目戶型設(shè)計中，如何將中小套型產(chǎn)品的功能多元化、延展化，將成為當前產(chǎn)品設(shè)計的重點所在。對小戶型的需求為13%，超大戶型需求量很少，只占3%，以往市場供應(yīng)主流是120140㎡的舒適型大套型產(chǎn)品，購房者被迫進行“過大需求”行為。部分消費能力較強的購房者，比較偏愛大面積的房子，愿意購買120150m2住房的占20%，以四室兩廳一衛(wèi)一櫥和三室兩廳兩衛(wèi)一櫥為主。三口之家的客戶群，大都現(xiàn)在已有住房，只是對目前住房環(huán)境或戶型格局滿意，并有一定經(jīng)濟實力，屬于改善性置業(yè)人群。目標客戶地域分布分析A、 本市居民 85％B、其他 15％項目位于城市老城區(qū)，周邊大都是中高等院校及機關(guān)事業(yè)單位，流動人口相對較少，文化素質(zhì)及生活習(xí)慣較為統(tǒng)一。該年齡段人群大都已工作穩(wěn)定，并積蓄了一定存款，購房經(jīng)驗大都尚屬首次置業(yè)。從分布情況看，主力客群還是集中在35歲至50歲之間，占總比例的95%。 消息靈通，社會關(guān)系面廣，關(guān)注房屋所處路段的發(fā)展狀況及物業(yè)未來的升值潛力。 年齡不限，教育程度中等，有較多閑散資金；216。 對價格敏感，注重付款方式及促銷優(yōu)惠。 喜歡具現(xiàn)代感的建筑外形，注重個性化生活空間，關(guān)注住房的細部功能設(shè)計；216。 收入不算穩(wěn)定，經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱，需依靠父母支付購房款；216。D、80后置業(yè)者216。 關(guān)注社區(qū)的檔次素質(zhì)和周邊教育配套，注重便利的生活配套；216。 既有首次置業(yè)也有多次置業(yè)需求，注重住房的設(shè)計、品質(zhì)、配套等；216。有激情，有自信，也有理性；216。 年齡在3550歲左右，部分具有一定的文化教育背景，思維敏捷。教師與公務(wù)員一樣，同屬高收入穩(wěn)定人群，并且消費習(xí)慣及價值觀極為相似?？释^(qū)有著良好的人文環(huán)境，井然有序，和諧、積極向上，讓他們享受到枯燥的工作之外的那種讓身心得以舒適的居住樂趣。 以朋友和關(guān)系方介紹為主，短信、報紙和戶外廣告也是其接受信息的重要來源，并因此使其成為圈內(nèi)關(guān)于房產(chǎn)信息的中心散播點；216。 他們的年齡在25—45歲之間，年齡層跨度較大，其中，25—30歲的年輕人一部分是為了結(jié)婚買房，30—45歲的則是為了改善居住環(huán)境，二次置業(yè)（現(xiàn)在住安居房，單位分配房）；216。 購置房產(chǎn)的政府官員和企事業(yè)單位職工，他們有著公開的、相對穩(wěn)定的收入，（政府官員還有隱性收入），有相當?shù)慕?jīng)濟實力購買住宅；216。Oppprunities機會：O1隨著石家莊市經(jīng)濟不斷發(fā)展城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，為項目帶來大量目標客戶群；O2目前橋西區(qū)作為政府重點發(fā)展的區(qū)域，加大了市政配套設(shè)施建設(shè)的力度，在政策管理等方面也有較大的支持，正是區(qū)域發(fā)展的有利時機。Weaknesses劣勢：W1項目占地面積較小，開發(fā)體量不大從而造成項目在實現(xiàn)其高品質(zhì)社區(qū)的目標上受到一定程度的制約；W2目前項目地表還有建筑物還沒有進行拆遷工作，容易使客戶購買時產(chǎn)生一定的疑慮；W3盡管項目周邊生活配套設(shè)施比較齊全，但規(guī)模較小。 地塊南側(cè)及周邊成熟社區(qū)相對密集，生活配套較為完善。尹泰花園河北師大匯文學(xué)院東五里城中村改造216。 地塊東南均無高層建筑遮擋，可視性與采光性佳；216。 地塊形狀規(guī)則、方正，便于建筑布局；216。第三章 地塊分析一、 地塊四至及周邊環(huán)境分析地塊四至：北臨匯豐路，南臨尹泰花園，西鄰紅旗大街，東臨匯寧街。 主力戶型面積區(qū)間大部分在80—140左右；216。 除個別項目有少量多層外，其他項目均為高層，產(chǎn)品較為單一；216。隨著橋西區(qū)“三年大變樣”城中村拆遷工作全面推進，越來越多的城中村村民將享受到高品質(zhì)的生活。 五、發(fā)展前景橋西區(qū)由于形成較早，舊城和城中村所占面積很大，眾多省級行政單位聚集于西南部，城區(qū)建筑密集，早期形成規(guī)模的住宅小區(qū)是這個城區(qū)主要的社區(qū)模式。四、商業(yè)氛圍作為石家莊的老城區(qū)，西南50多平方公里的大橋西區(qū)，前些年一直沒有一處集居住、商務(wù)、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的中心板塊，橋西48萬人口之巨沒有一處消費火爆的高端消費商業(yè)聚集群。三、教育狀況　　對于很多選擇置業(yè)的人來說，教育是必要考慮的因素之一，生活在城市核心地段，在默享成熟的城市配套和便利同時，更需要關(guān)注于下一代能直接入讀名校接受最好的教育，是否具備“可持續(xù)發(fā)展”的教育配套，已成為衡量品質(zhì)居所的標準之一。橋西區(qū)是省委、省人大、省政府、省政協(xié)所在地，省直部分廳局，特別是經(jīng)濟綜合管理部門和行業(yè)管理機構(gòu)駐在轄區(qū)，經(jīng)濟信息資源豐富；多家省級金融機構(gòu)及30多家科研單位和20多所院校落在區(qū)內(nèi)，資源優(yōu)勢明顯，為加快經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件。 品牌開發(fā)商陸續(xù)進入，樹立市場標桿，加劇市場競爭，行業(yè)從新洗牌即將拉開序幕。 客戶購房時更看重的因素依次為價格、地理位置、戶型、交通；216。 供給量與需求量均為歷史水平最高；216。商品房市場總結(jié)216。 從09年下半年到2010年初，石家莊房價開始“報復(fù)式”增長。 作為省會城市，石家莊的商品房銷售均價長期落后于其他大中城市；216。2005—2010年商品房價格走勢216。2006—2009年登記銷售（實際需求）分類216。 最近四年批準預(yù)售（供應(yīng)量）的住宅產(chǎn)品戶型主要集中在90—140平米區(qū)間；216。 2008年“三年大變樣”以來，石家莊每年的商品房供應(yīng)量激增至300萬平方米以上。 2008年以前，石家莊的年商品房供應(yīng)量（預(yù)售面積）相對平衡，基本在220萬—250萬平方米之間；216。未來幾年，一線城市開發(fā)商將更多地參與石家莊地塊市場的競拍，二環(huán)外的土地的供應(yīng)將逐漸成為主流，滹沱新區(qū)、西部山前區(qū)竟成為土地供應(yīng)熱點區(qū)域。未來展望：未來幾年，石家莊的土地供應(yīng)量得相對充裕，年度平均供應(yīng)量相對平衡；未來幾年，石家莊土地價格將穩(wěn)步上升，而年度“黃金地塊”的競拍將成為地價上升的引擎。同時還包括石家莊土地市場的不規(guī)范，較多樓盤“先開發(fā)后補招標”等多方面的原因致使009年土地供應(yīng)量（招牌掛）在表象層面（官方數(shù)據(jù)）較07年增長幅度不大；由于石家莊每年“招牌掛”的土地中住宅地塊所占比例較小，而開發(fā)條件較為成熟的住宅地塊更為稀缺，同時在當前一線開發(fā)商布局“二三線城市”的戰(zhàn)略背景下，省內(nèi)開發(fā)商在“黃金地塊”的“火拼”導(dǎo)致了石家莊低價的連年上漲；石家莊二環(huán)內(nèi)土地單價在400—500萬/畝的價格水平，優(yōu)質(zhì)地塊達到接近700萬/畝，樓面地價在1300—2000元/平方米；在石家莊2011年上半年共成功出讓住宅地塊均以起始價成交，而且這些地塊大多為在建項目，個別項目甚至應(yīng)經(jīng)接近交房。高層【2009】025橋西區(qū)：一二環(huán)之間恒大地產(chǎn)集團恒大城高層（精裝豪宅）【2010】006橋東區(qū)：一二環(huán)之間河北金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 735萬/畝金正君庭高層（精裝豪宅）2011年上半年土地成交一覽表小結(jié)：2007年之前，由于石家莊市區(qū)面積較小，而占據(jù)市區(qū)大部分的老城區(qū)拆遷難度大，二環(huán)外市政配套不完善、開發(fā)條件不成熟，導(dǎo)致出現(xiàn)了市區(qū)內(nèi)土地整體供應(yīng)量較小、供應(yīng)區(qū)域相對集中的現(xiàn)象；從2008年開始，石家莊實施“三年大變樣”戰(zhàn)略，以抓好市區(qū)內(nèi)污染企業(yè)搬遷、城中村改造為重點。高層【2006】006橋東區(qū)：一二環(huán)之間河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阿爾卡地亞高層（高檔住宅）【2007】009新華區(qū)：一二環(huán)之間河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 518萬/畝天山藍郡別墅附表：