【正文】 套、交通、未來前景等。u 以“親水生活，今日開啟”為宣傳口號，將“明月港灣”的主要賣點做“處女秀”。u 樓書把明月港灣，居家港灣的概念及所要創(chuàng)造的居住理念向消費者展示。u 硬廣告與軟新聞相結(jié)合，傳達這一概念。第四階段 項目封*后至交付前 保溫與再沸騰段——持續(xù)期 適時推出適當?shù)拇黉N活動，通過已形成的人氣（一）內(nèi)部認購◆主要準備樓盤將要銷售的各種資料，包括樓書單頁大牌以及各種其他的與銷售宣傳有關(guān)的資料。第三階段 開盤后至項目封* 沖刺沸騰階段——強銷期 此階段以提高銷售數(shù)量為目標，進一步挖掘本案亮點，承接前期聲勢把銷售氣氛推至高峰，完成主要銷售目標。第二階段 取得預(yù)售許可證后至項膋ao?nbsp。沙盤模型工地圍墻二、推廣媒體（一）公開媒體：報紙、電視臺、廣播電臺（二）印刷媒體：樓書、DM、促銷宣傳品（三）戶外媒體：路牌、大牌、車身第二節(jié) 推廣重點階段 時間 內(nèi)容 目的及作用第一階段 取得預(yù)售許可證前二個月 籌備階段——售前宣傳及優(yōu)先認購（引導期）本階段強調(diào)售前的引導性。形象墻是售樓中心的形象標志，突出項目名稱、logo標志；展板介紹本案的基本情況、銷售情況，突出個體形象；背投彩電可播放開發(fā)商形象、業(yè)績及背景等。b、售樓處分為接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)，每個區(qū)的功能清晰，風格化，為售樓提供好的氛圍。第六部分 美麗的新娘需要完美的嫁衣（廣告策略）第一節(jié)、推廣策略一、整合營銷策略設(shè)計（一）項目包裝基本要素 應(yīng)用體系項目名稱項目、品牌標志項目、品牌標準字體項目專用印刷字體項目標準色項目造形、象征圖案項目宣傳標語、口號(商用口號)業(yè)務(wù)用品 證章用品 公共標識 運輸工具 商品/包裝 廣告/展示陳列 服裝名片信紙信封資料袋便條紙(大、小)宗卷夾定單、收購單 徽章工作證職牌旗幟 路標機構(gòu)標識公共標志、符號 客車轎車運輸車 樓書禮品袋、盒 展示道具、柜臺、展架展板 制服工作服（二）包裝延展售樓處a、售樓處是消費者直接而具體地了解本案各項情況的所在，可以利用它完美傳達本案的主題概念，對購房者產(chǎn)生積極的引導作用，建立原始信心。如何避免價格這個陷阱，如何運用價格這個法寶，全看對市場規(guī)律的把握，以及弓馬嫻熟的定價技巧。在這個項目的運作中，制訂價格的技巧尤為重要，既要規(guī)避定價過高帶來的市場風險，又要保證獲取應(yīng)有的回報。前面，我們在產(chǎn)品的定位中說到了尋找產(chǎn)品的差異化。毋庸諱言，區(qū)位是我們這個項目的軟肋所在，并且，實事求是的說，區(qū)位可以通過其他手段弱化或改善受眾對其不良印象，但卻無法規(guī)避。n 以“明月港灣，居家港灣”為主線，以新聞宣傳手法貫穿項目整個銷售期，最終達到項目銷售與巨森品牌名利雙收之效果。n 建議巨森采用整合營銷手法，在品牌推廣上做足文章，以巨森以往成功項目來帶動此項目的附加值，此項前提：需投入大手筆打造企業(yè)及項目品牌。n 將整個項目分為兩到三個銷售周期，實行“低開高走”的策略，保證項目最終平均結(jié)算售價不低于1608元/平方米n 在樓盤亮相之初，必須讓更多的人群關(guān)注東區(qū)片區(qū)，起售價必須具有誘惑力，建議定在1480元/㎡n 經(jīng)驗告訴我們，低價入市，逐步提價更能夠贏得消費者的追捧，而如果入市時價格偏高，再來調(diào)低時，則很難再帶旺人氣，這也是樓市買漲不買跌的效應(yīng)。將項目的銷售價格制定的過高或過低都是危險的，當其過高時，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場的“雷鋒”，而市場卻并不贊賞這種“雷鋒”；當其過低時，開發(fā)商必然要承擔過大的風險，而市場的“玩火者”往往是自焚的下場。我們的定價原則是：n 向利潤極限挑戰(zhàn)；n 保證開發(fā)商的利潤最大化；n 在嚴格調(diào)研的基礎(chǔ)上，以市場的實際情況為準則，實事求是；n 可以控制的風險；n 力圖均衡市場、供方、求方三者的利益；n平衡銷售周期與售價的關(guān)系。因此，本案如將幼兒園與名校連姻，充分借用名校的品牌效應(yīng)，一來可提高教育品質(zhì)，二者又創(chuàng)造良好的社會效應(yīng)，且更能提升小區(qū)知名度和美譽度；最后對于小區(qū)日后的銷售豈不是又多了一個閃亮賣點。（此價格可做參考之用）教育——讓孩子不輸在起跑線上根據(jù)前面的市調(diào)所反映出的軟肋，教育問題不容忽視，特別在幼兒教育上，本案周邊缺乏好的幼兒教育機構(gòu)，制約了教育的發(fā)展。按中等的綠化價位水平來算，綠化面積每平方70元，小區(qū)綠化面積為27252平米，總價為1907641元左右。（略）第八、綠松喚嶺：月明閣樓距的綠化帶上種上松樹及其他草木，并配以假山奇石。第六、草木皆春：道路、宅間綠地配合豐富的植被，營造濃濃春意，綠色天下的生態(tài)景象。第四、柳岸聞鶯：以二十埠河一帶為主，沿河栽種垂柳，在綠化的同時也改造了二十埠河，營造出 “萬條垂下綠絲濤”的畫意。第二、樟香四季：主要在兩棟樓的中間種上樟樹，用一種四季常青和特有的樟香來表達這種特有的意境。隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們不再滿足于簡單的栽點樹，種點草，對景觀設(shè)計提出了更高的要求。24小時的保安服務(wù)，柜臺式的服務(wù)中心，隨叫隨到的保潔服務(wù)讓業(yè)主盡享休閑安逸的舒適生活。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽光草坪，太陽島等景點是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂園則是兒童們玩耍的天堂。同時每組樓宇之間有自己的花園空間，不同形式的戶外空間形成了多層次的空間環(huán)境。先進的環(huán)保材料，使小區(qū)居民遠離污染。將整個小區(qū)大規(guī)劃的概念，分散到五個小組團中，真正做到戶戶有景，窗窗見綠使住戶安坐家中也能享受到陽光和綠意。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑??■通過人工與自然的交匯形成人們觀水、聽水、戲水的場景。小區(qū)與二十埠河為伴，引二十埠河之水，在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌；同時建議通過修改河道的寬窄和形態(tài)，控制水流速度，制造急流、緩流、靜水、形成動靜結(jié)合，錯落有致，自然與人工交融的水景，再輔以燈光、綠化欄桿等裝飾，則可形成區(qū)內(nèi)多視線、全天候的標致景觀。三大倡導——揭開明月港灣神秘面紗為了體現(xiàn)明月港灣的特點和價值理念，也為了促進明月港灣的營銷，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂土三大倡導，作為本案營銷的概念傳播。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自自然，只是在其中加了些小小的點綴。不需要有壯闊的噴泉廣場，但要有點綴與林間花叢中的小品。關(guān)于環(huán)境調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購房的消費者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設(shè)計。n 商業(yè)綜合樓一樓*層大些，其空余部分能容一輛三輪車并排加一輛自行車。n 陽臺盡可能寬大，長度不小于寬度；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開門不影響主人休息；n 針對門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計中可考慮陽光房。n 考慮到業(yè)主對東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。n 小區(qū)大門內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書“明月港灣”，n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合；n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。n 針對合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點，針對性的突顯低容積率；n 小廣場、假山、溪水、綠地、車庫（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。關(guān)于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺走廊、假山奇石）為世界著名的中國建筑師陳世民倡導的時代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點：對自然的污染小，抗疫能力強）。細細想來，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動能讓人激動的東西除了那種揮手指方向的，的確來自細節(jié)。而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點就是對細節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細節(jié)為王”。在我們面前，有一個無法回避的問題，在大環(huán)境不容樂觀的東區(qū)板塊，要做一個震撼市場的小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。小戶型躍復(fù)式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動靜完全分離，實現(xiàn)空中別墅的感覺。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶，保證上下層的采光。單身住宅：戶型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購房量很大，銷售周期短，資金回籠快。120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。第三節(jié)、套型設(shè)計建議一般住宅部分：根據(jù)本次市場調(diào)研組近百份樣本的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實際情況，我們對本項目的套型和單體面積有以下建議：面積（㎡）房型 比例 備注7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側(cè)，該地段喧鬧，故設(shè)計出面積小，價格低的房型以吸引顧客。覽明閣：主要是位于內(nèi)河和幼兒園東側(cè)的區(qū)域，內(nèi)河將水明閣與覽明閣分割開，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內(nèi)河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營造“小橋流水人家”的意境，同時建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂、晨練場所；在南部種植一片較密集的竹林。水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽廣場、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。其樓距相對較大，可在間距上種植一定面積的松樹和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨特意境頓時顯現(xiàn)。臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。作為巨森在合肥市場開發(fā)的又一力作，必須進一步加強品牌的塑造第二節(jié)、產(chǎn)品形式建議 五大組團根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設(shè)計布局特點，建議將小區(qū)分為五大組團，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟基礎(chǔ)不強，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展其收入增長將有較大潛力；家庭實際月總收入在1500元左右。以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個體業(yè)主、當?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項目的消費群體。第三節(jié) 策劃思路[明月港灣]第四節(jié) 目標人群定位一、明月港灣主要客戶群主要客戶群年齡分析：32歲到52歲之間的群體。（五）借“明月港灣”這樣一個比較溫馨的名字，力圖打造一個新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。所以用“明月”來涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。（三）從本案的地理位置來看，位于東區(qū)。第二節(jié) 策劃理念（一）項目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。據(jù)利好消息，臨泉路與郎溪路的將在明年6月份開通，到那時居民出行方便之極，所謂“要想富，先修路”，到時售價想不漲都不行。玉蘭苑等小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，景觀設(shè)計沒有太多健康話題，同時戶型設(shè)計陳舊，根本無法滿足現(xiàn)在消費者的需求，因此成了本案的最佳突破點，設(shè)計較好的景觀，較為理想的戶型，且價格相對不高，環(huán)境有好。?? 優(yōu)勢：雖然玉蘭苑和斯瑞本案所處地域的治安情況較差，居民的收入低，市民對這一區(qū)域的印象較差，所以物業(yè)無疑要成為不可或缺的重要組成部分。周邊商場、超市等配套設(shè)施不齊全，臨泉路又尚未開通，距離本案最近的幾個大的超市也在長江東路上，無形給居民購物帶來不便。長期以來，東區(qū)的擁擠、雜亂給購房者留下了較差的印象。雖玉蘭苑等小區(qū)的人氣已經(jīng)形成，且交通等配套較全，但仍有很多人對此區(qū)域認可較低，使本案的銷售，面臨較大的阻力。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強有力的保障。規(guī)劃在花沖公園地區(qū)建設(shè)東區(qū)市級副中心。人口規(guī)?？刂圃?9萬人。（二）周遍環(huán)境帶來的利好明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河東側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學、郎溪小學、玻璃總廠、國風塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。同時，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，也同樣應(yīng)該看到：合肥房地產(chǎn)市場的消費群已經(jīng)開始向理性化消費者轉(zhuǎn)變；市場漸趨成熟；產(chǎn)品向差異化發(fā)展；市場競爭加劇。同時，金融的支持、二三級市場的聯(lián)動都起到很大的作用。在上世紀90年代中期，合肥的家庭就完成了家電消費，經(jīng)過57年的積累，合肥市居民消費需求已經(jīng)進入住宅消費期，所以這種旺盛的需求實際上是厚積薄發(fā)。消費者對住房面積的選擇主要集中在61120㎡之間，其中81100㎡的選擇率最高，%。、交通、樓盤質(zhì)量、生活配套者在東區(qū)購房首先考慮的幾因素。目前就東區(qū)來說，工作在附近市場和工廠企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購買人群。從居住區(qū)域來看。從家庭收入來看。從職業(yè)狀況來看。◆ 整合：在對購房者最可能選擇的城區(qū)進行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，最受購房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占２１．56％，這與政務(wù)區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關(guān)系；％的人青睞，當然一環(huán)內(nèi)的房價居高不下也是大多數(shù)人不將一環(huán)內(nèi)商品房作為首選的一個重要因素；再次是東北新站，目前逐步形成的批發(fā)、零售的周邊環(huán)境以及日益形成的各小區(qū)規(guī)模也成為一部分購房者將其作為首選房的一個因素，％第二節(jié) 誰在東區(qū)購房文化層次上來看。從購買群體上看，除了區(qū)內(nèi)及周邊的有意于改變居住條件的居民，購買群體向整個合肥市外延?？v觀整體形勢，目前蜀山區(qū)住宅市場行情走勢總體表