【正文】 并設(shè)立大獎(jiǎng)，增加項(xiàng)目的吸引力，展示***商業(yè)城的特色。c、團(tuán)購服務(wù)d、設(shè)計(jì)服務(wù)e、成立俱樂部：消費(fèi)達(dá)一定額，自動(dòng)成為會(huì)員，享受會(huì)員增值服務(wù)。七、【形象推廣】***商業(yè)城的目標(biāo)群體定位為“批零兼營專業(yè)市場(chǎng)”，這個(gè)定位決定了市場(chǎng)理念及形象宣傳要兼顧個(gè)人消費(fèi)者、個(gè)體戶和批發(fā)商。鑒于平面媒體的特長的優(yōu)勢(shì)，為讓***商業(yè)城有固定而有效的宣傳平臺(tái)。在條件許可的范圍內(nèi)，還可將開業(yè)收入的一部分捐獻(xiàn)出來，在九縣市區(qū)某地選址建設(shè)一所希望小學(xué)，命名為“***希望小學(xué)”，讓***的公益形象屹立不倒。（3）集團(tuán)李建平總經(jīng)理介紹：以李建平為代表的***管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，自李而下，三軍用命，以服務(wù)為己任，崇共贏為宗旨，讓***大市場(chǎng)崛起于東山坑洼，蜚聲荊楚；介紹集團(tuán)李董旨在強(qiáng)調(diào)***的服務(wù)團(tuán)隊(duì)一脈相承，自始至終為市民、為商家服務(wù)。我司將全面跟進(jìn)所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單，跟據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來確定其進(jìn)駐物業(yè)位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議；，繼續(xù)跟進(jìn)主力牽頭商戶；利用促銷活動(dòng)及媒體宣傳，營造聲勢(shì)及熱銷氣氛，使本項(xiàng)目成為零售界成行成市的談?wù)撨M(jìn)駐對(duì)象，成為市場(chǎng)注目的焦點(diǎn)。與公關(guān)、廣告公司協(xié)調(diào)策劃宣傳公關(guān)活動(dòng)，如記者會(huì)、專題采訪；216。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)主題定位三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（外立面、柱間距、層數(shù)、層高、商鋪面寬、進(jìn)深、墻體、天花、地面、燈光、防火設(shè)施等）216。216。216。 優(yōu)劣勢(shì)分析經(jīng)營狀況216。 購物環(huán)境商戶與業(yè)主合作方式216。216。任何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善地處理。（8）通話時(shí)，若中途需要與人交談，要說“對(duì)不起”，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手捂住送話筒，方可與人交談。回頭再次面對(duì)客戶時(shí)，要說“對(duì)不起，讓您久等了”，不得一言不發(fā)的就開始服務(wù)。（13）幾人在場(chǎng)，在與對(duì)話者談話時(shí)涉及在場(chǎng)的其他人時(shí)，不能用“他”指他人，應(yīng)直呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”。（6）在客人講話時(shí)，不得經(jīng)?？词直?。（14）社交場(chǎng)合或與特殊客人見面時(shí)，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時(shí)用右手與對(duì)方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上。（6）在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進(jìn)。（9）離位時(shí)，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。（2）輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)出響聲?！懊髟赂蹫丑w會(huì)五種不同的生活” ““親水生活，今日開啟”——親水“綠色生態(tài)果林下的幸福時(shí)光”——生態(tài)“沒有富爸爸照樣住靚房”——價(jià)格“住在舒適里，住在安全里，住在方便里”——設(shè)施齊全??第四節(jié) 推廣思路第一階段以感性訴求為主，力求將人們對(duì)現(xiàn)今合肥房地產(chǎn)的關(guān)注吸引到本案，并結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，大概的介紹一些特點(diǎn)，突出本案的三大倡導(dǎo)五大組團(tuán)，達(dá)到一種感情溝通，產(chǎn)生親和力。u 通過促銷活動(dòng)等措施加快銷售節(jié)奏?！??（二）開盤階段：u 巨森宣言：明月港灣，居家港灣。樣板房的包裝性格化，可以挑選單身公寓的典型套型及平層公寓及復(fù)式的代表套型做三至五個(gè)樣板房，讓消費(fèi)者非常直觀地看到布局的合理和居住的舒適。價(jià)格是任何產(chǎn)品銷售的法寶，同時(shí)又是任何產(chǎn)品的陷阱，過高或過低的售價(jià)，帶給商家的都是無法彌補(bǔ)的傷害。n 充分利用給項(xiàng)目設(shè)計(jì)的賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)與同類地區(qū)在售項(xiàng)目的差異化，凸現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn)，贏得項(xiàng)目銷售利潤。（參考圖片略）第五部分 撥動(dòng)價(jià)格這根敏感的神經(jīng)（項(xiàng)目價(jià)格策略）第一節(jié) 價(jià)格是把鋒利的雙刃劍n 過低的銷售價(jià)格是以低利潤為代價(jià)的；n 過高的銷售價(jià)格是以高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)的。第七、踏雪尋梅：梅花院落為冬日一片銀白色的景觀增添一種的浪漫氛圍。八大景觀串成個(gè)性項(xiàng)鏈景觀規(guī)劃是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。竹林、假山、翠堤楊柳以及高綠化率的綠化帶，讓小區(qū)居民自由呼吸，親近自然。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個(gè)季節(jié)又是不同的景觀?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)的人車分流；n 考慮住戶到公共活動(dòng)區(qū)域人流線路對(duì)小區(qū)其他住戶造成的影響，合理安排公共活動(dòng)區(qū)間及場(chǎng)所；n 另外，設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到自來水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群n 充分利用現(xiàn)有水源營造小區(qū)環(huán)境；n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣；n 小區(qū)四角設(shè)四個(gè)***房，主干道兩邊設(shè)排水暗道，臨泉路邊設(shè)公共廁所。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機(jī)感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；同時(shí)，合肥人永遠(yuǎn)喜歡新鮮的東西，所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對(duì)這個(gè)項(xiàng)目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關(guān)鍵之一。其次，把小套房和大套房建在同一個(gè)單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實(shí)現(xiàn)“一碗湯”的距離效應(yīng)。通過人工開鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。主要客戶群特征分析：u 主要來自東區(qū)；u 絕大部分為初次置業(yè)；u 對(duì)交通依賴性較強(qiáng)；u 對(duì)生活品質(zhì)有一定要求；u 向往生活的舒適；u 外地在合工作的也占有一定的比例；u ……第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑（產(chǎn)品策略）我們能在東區(qū)做什么第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略)（二）規(guī)劃目標(biāo)“以人為本——用人類智慧的結(jié)晶培育建筑人性”，保證開發(fā)商與客戶雙方的利益預(yù)期值永遠(yuǎn)相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場(chǎng)產(chǎn)生銷售成交量與成交率的最高綜合值。（四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來表明居住的真正內(nèi)涵。試問產(chǎn)品差異化對(duì)我們的營銷上是否更具保障力呢？。周邊教育機(jī)構(gòu)較少，現(xiàn)有的學(xué)校不具有代表性和知名度，教學(xué)質(zhì)量不能和市內(nèi)的學(xué)校相比，家長對(duì)學(xué)校教育也不很滿意，這相對(duì)現(xiàn)在人們對(duì)子女教育的重視，是一個(gè)很大的不足。其功能主要是城市對(duì)外交通的門戶，以冶金、化工、輕工、機(jī)械為主的工業(yè)基地，建設(shè)重點(diǎn)是突出新站試驗(yàn)區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點(diǎn)，加快綜合開發(fā)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。造成旺盛需求的其他原因有舊城改造拉動(dòng)了城市建設(shè)的步伐。在購東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55%從工作地點(diǎn)來看。未來隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開發(fā)余量。相對(duì)于合肥其他三個(gè)行政區(qū)來說，其各項(xiàng)發(fā)展都較為成熟，住宅的價(jià)格在四區(qū)中也相對(duì)較高?！?瑤海區(qū)：隨著合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。如戰(zhàn)略實(shí)施的 經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)發(fā)展進(jìn)度能否達(dá)到股東、經(jīng)理層或其他利益相關(guān)者的期望。企業(yè)戰(zhàn)略是協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部各馴能部門之間及管理層之間關(guān)系的依據(jù)，是促進(jìn)企業(yè)各方而均衡發(fā)展的保證。戰(zhàn)略策劃作用：提高生產(chǎn)經(jīng)營的目的性增強(qiáng)管理活力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略分析流程：戰(zhàn)略分析環(huán)境分析資源分析價(jià)值觀分析戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略方案的評(píng)價(jià)適宜性：適宜性即衡量一種戰(zhàn)略方向是否與企業(yè)自身身?xiàng)l什相適應(yīng)。根據(jù)本案的物理特性及當(dāng)代人文特點(diǎn)，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎(chǔ)上，結(jié)合小區(qū)自然、地理?xiàng)l件及開發(fā)草圖，劃分出五大組團(tuán)和八大景觀，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠(yuǎn)離都市的喧囂，公交線路多、站點(diǎn)設(shè)置合理，使得居民出行十分便利。縱觀整體形勢(shì)，目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)。從家庭收入來看。消費(fèi)者對(duì)住房面積的選擇主要集中在61120㎡之間，其中81100㎡的選擇率最高，%。（二）周遍環(huán)境帶來的利好明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場(chǎng)、漕沖批發(fā)市場(chǎng)、長江批發(fā)市場(chǎng)。雖玉蘭苑等小區(qū)的人氣已經(jīng)形成，且交通等配套較全，但仍有很多人對(duì)此區(qū)域認(rèn)可較低，使本案的銷售，面臨較大的阻力。?? 優(yōu)勢(shì)：雖然玉蘭苑和斯瑞（三）從本案的地理位置來看，位于東區(qū)。以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個(gè)體業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項(xiàng)目的消費(fèi)群體。其樓距相對(duì)較大，可在間距上種植一定面積的松樹和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨(dú)特意境頓時(shí)顯現(xiàn)。120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。小戶型躍復(fù)式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動(dòng)靜完全分離，實(shí)現(xiàn)空中別墅的感覺。關(guān)于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺(tái)走廊、假山奇石）為世界著名的中國建筑師陳世民倡導(dǎo)的時(shí)代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點(diǎn)：對(duì)自然的污染小，抗疫能力強(qiáng)）。n 陽臺(tái)盡可能寬大，長度不小于寬度；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開門不影響主人休息；n 針對(duì)門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計(jì)中可考慮陽光房。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自自然，只是在其中加了些小小的點(diǎn)綴。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑??■通過人工與自然的交匯形成人們觀水、聽水、戲水的場(chǎng)景。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機(jī)勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽光草坪，太陽島等景點(diǎn)是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂園則是兒童們玩耍的天堂。第四、柳岸聞鶯：以二十埠河一帶為主，沿河栽種垂柳，在綠化的同時(shí)也改造了二十埠河，營造出 “萬條垂下綠絲濤”的畫意。（此價(jià)格可做參考之用）教育——讓孩子不輸在起跑線上根據(jù)前面的市調(diào)所反映出的軟肋，教育問題不容忽視，特別在幼兒教育上，本案周邊缺乏好的幼兒教育機(jī)構(gòu)，制約了教育的發(fā)展。n 將整個(gè)項(xiàng)目分為兩到三個(gè)銷售周期，實(shí)行“低開高走”的策略，保證項(xiàng)目最終平均結(jié)算售價(jià)不低于1608元/平方米n 在樓盤亮相之初，必須讓更多的人群關(guān)注東區(qū)片區(qū)，起售價(jià)必須具有誘惑力，建議定在1480元/㎡n 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，低價(jià)入市，逐步提價(jià)更能夠贏得消費(fèi)者的追捧，而如果入市時(shí)價(jià)格偏高，再來調(diào)低時(shí)，則很難再帶旺人氣，這也是樓市買漲不買跌的效應(yīng)。前面，我們?cè)诋a(chǎn)品的定位中說到了尋找產(chǎn)品的差異化。b、售樓處分為接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)，每個(gè)區(qū)的功能清晰，風(fēng)格化，為售樓提供好的氛圍。第三階段 開盤后至項(xiàng)目封* 沖刺沸騰階段——強(qiáng)銷期 此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，進(jìn)一步挖掘本案亮點(diǎn)，承接前期聲勢(shì)把銷售氣氛推至高峰，完成主要銷售目標(biāo)。u 以“親水生活，今日開啟”為宣傳口號(hào)，將“明月港灣”的主要賣點(diǎn)做“處女秀”。從前期的推廣中分析得失，為后期尾盤的推廣調(diào)整市場(chǎng)策略。銷售人員的行為舉止規(guī)范：站姿：（1）軀干：挺胸、收腹、緊臀、頭部端正、微收下頜；（2）面部：微笑、目視前方；（3）四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開,右手在左手上面。（7）兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。（3）走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)kao左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。（10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或垛腳。（3）站立或落座時(shí)應(yīng)保持正確站姿，切忌雙手叉腰，插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。不開過分的玩笑。（18）不得用手指或筆竿為客人指示方向。（5）所有電話，務(wù)必在三聲內(nèi)接答。（11）客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說“對(duì)不起，打擾您”。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。經(jīng)營模式216。品牌檔次216。七、項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析、需求分析、銷售價(jià)格分析、初步定位第二部分市場(chǎng)定位報(bào)告一、項(xiàng)目區(qū)域總體概況總結(jié)分析二、項(xiàng)目分析功能互動(dòng)分析216。216。 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量計(jì)算、分析與規(guī)劃本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式、分布格局、組合方式等總體規(guī)劃216。十三、營銷推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正；。我司將根據(jù)目標(biāo)主力租戶名單，以直銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造其需要的市場(chǎng)資料,了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較惠租賃條件吸引其進(jìn)駐，務(wù)求在招商的最早階段便能落實(shí)此批“主力租戶”，從而提高項(xiàng)目號(hào)召力，增加其他商戶的信心。屆時(shí)整個(gè)***大市場(chǎng)規(guī)劃中七個(gè)鄂西最大的專業(yè)市場(chǎng)集群將完成六個(gè)，其經(jīng)營相輔相成、互惠互利、共享配套和客源，使得***大市場(chǎng)與鄂西其他同類專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)更為明顯，真正成為鄂西商業(yè)龍頭！直奔中國百億百強(qiáng)大市場(chǎng)！項(xiàng)目定位***商業(yè)城——批零兼營專業(yè)市場(chǎng)二、【目標(biāo)客戶群分析】※地域：以**城區(qū)為主，吸引大**九縣市區(qū)打貨人群；※職業(yè)：**城區(qū)普通居民、大**范圍及周邊批發(fā)商、個(gè)體戶；※心理：追求高質(zhì)低價(jià)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用；※收入：居民月收入在2500元以下；※他們的共同特征：文化素質(zhì)一般，但同樣追求生活品質(zhì)，容易被低價(jià)的事物所吸引，他們的到本項(xiàng)目采購目的不僅僅要求價(jià)格低、質(zhì)量好，還包括對(duì)***品