【正文】 第十部分 路線研究 一、闡述本項(xiàng)目面臨的決策關(guān)鍵點(diǎn)，即項(xiàng)目的里程碑。它同樣還可以 增加附屬公司職工的積極性。資金可能僅僅是合伙人所提供的幾大重要優(yōu)勢(shì)之一。因此，資金成本高可能會(huì)導(dǎo)致企 23 業(yè)資金的進(jìn)一步緊張，而嚴(yán)格的限制條件，常會(huì)使新企業(yè)的申請(qǐng)?jiān)獾骄芙^。關(guān)于這種資金來源，一個(gè)最重要的考慮是， 作為雇主愿意在多大程度上放棄對(duì)公司的所有權(quán)和控制權(quán)。 四、 經(jīng)濟(jì)效益分析 本部分進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算。 ? 人員配備原則分析。 ? 保潔服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 本項(xiàng)目的經(jīng)營管理特點(diǎn)分析。其余用地除了根據(jù)公司業(yè)務(wù)需要自己保留外，盡可出讓獲取資金。 2. 廣告制作 在制作一個(gè)有效的廣告時(shí)，必須考慮一些主要的因素： 如 ? 想對(duì)哪種類型的人施加影響（人口統(tǒng)計(jì)因素） ? 想影響的人在哪兒（地理因素） ? 是否很好的傳達(dá)了所要傳達(dá)的信息 ? 強(qiáng)度是否足夠大而能被顧客記住 ? 能否激發(fā)起購買欲望 （沖擊力） ? 有多少個(gè)人或家庭至少收看或收聽到一次產(chǎn)品信息 ? 這些人可能接觸到多少次產(chǎn)品的信息（頻率） ? 產(chǎn)品信息播出有多長 時(shí)間（長短） ? 人們?cè)谑裁磿r(shí)候可能接觸到產(chǎn)品的信息（時(shí)間） ? 讓 1000個(gè)人或 1000個(gè) 家庭接收一次產(chǎn)品信息需花費(fèi)多少成本（成本） 可選擇的媒體有：電視、有限電視、收音機(jī)、雜志、報(bào)紙、直接郵寄、錄像帶、戶外媒體等。估計(jì)產(chǎn)品 和服務(wù)提供的附加值 。它是在利潤來源于銷售量這種銷 售思想基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。 一、 針對(duì)不同租戶確定項(xiàng)目銷售渠道 二、 定 價(jià) 策略 價(jià)格也是市場(chǎng)理念的一個(gè)部分，它是顧客為產(chǎn)品或服務(wù)支付的代價(jià)。 ? 闡述現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的環(huán)境需求特點(diǎn)及各種功能的自身裝飾需求，提出 內(nèi)部裝飾裝修原則。 4. 樓層位置分類原則 確定 各種功能設(shè)置 的 樓層、位置原則。 ? 相關(guān)案例的業(yè)態(tài)配比與規(guī)模情況調(diào)研。 ? 各種功能的基本設(shè)置規(guī)模要求分析。 6. 招商付款方式 分析哪種付款方式對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展最有利。 ? 宣傳、造勢(shì)活動(dòng)與周邊環(huán)境特點(diǎn)間的關(guān)系研究。 ? 各招商途徑的優(yōu)缺點(diǎn)。 ? 在招商過程中的工作原則分析。 ? 組合土地獲得方式價(jià)格分析。 ? 探討綜合經(jīng)營性與非經(jīng)營性土地的組合獲 得策略。 ? 天津市對(duì)經(jīng)營性公建土地的各項(xiàng)獲得政策。 8 可能的營利來源： ? 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) ? 特許經(jīng)營與無形資產(chǎn)的利用 ? 連鎖經(jīng)營的規(guī)模效益 ? 非營利設(shè)施的商業(yè)化運(yùn)作 ? 土地升值的間接 收益 四、 可持續(xù)發(fā)展的可能性 ? 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的互補(bǔ)和相乘效果分析 ? 連鎖經(jīng)營的可行性 第四部分 行業(yè)和市場(chǎng) 分析 從整個(gè)行業(yè)和目標(biāo)市場(chǎng)講起，在逐漸細(xì)化到各個(gè)單獨(dú)的顧客群和他們的銷售潛力，你應(yīng)該逐漸集中你的討論焦點(diǎn)。每個(gè)鄰里中心建成后即成立獨(dú)立運(yùn)營、管理的單位，進(jìn)行日常管理。這就形成了鄰里中心的一大特征：管理始終存在。依靠鄰里中心的集聚效應(yīng)，人氣從無到有，商業(yè)氛圍越來越濃。鄰里中心的規(guī)劃建設(shè)將大幅提升房地產(chǎn)的潛在價(jià)值， 有力推動(dòng)天津市新家園建設(shè)的順利進(jìn)行。鄰里中心不僅提供購物、餐飲、休閑、娛樂服務(wù)，還有文化、教育、體育、衛(wèi)生、醫(yī)療等方面的活動(dòng)，如語言培訓(xùn)、音樂培訓(xùn)中心、讀書閱覽室、健身俱樂部、室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。 第三，最重要的是，社區(qū)服務(wù)中許多必不可少的公益性設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)活動(dòng)中心等，房地產(chǎn)開發(fā)商或普通商家是不會(huì)承擔(dān)的。這就造成了一種矛盾 的局面。 第一，與國內(nèi)外先進(jìn)水平相比，我市社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后。 簡述天津市政府對(duì)十大新家園的整體定位，以及部分實(shí)施中的新家園規(guī)劃和建設(shè)情況，包括新家園面積、規(guī)劃人口，周邊的重要設(shè)施和交通情況。 1 “鄰里中心項(xiàng)目策劃”工作建議書 本工作建議書采用了項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的思路，以及項(xiàng)目可行性研究的 評(píng)價(jià)方法，將建設(shè)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容試 作一種特殊的產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)行研究和評(píng)價(jià)。分析環(huán)外十大新家園的建設(shè)為居住環(huán)境和人文環(huán)境帶來的影響。 第二，與全行業(yè)基本建設(shè)投資相比，社區(qū)服務(wù)業(yè)投資明顯不足。 同時(shí)，隨著人民生活水平的不斷提高，以及新城建設(shè)和舊城改造的深入，我國城市居民所需要的居家服務(wù)已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的家政服務(wù)以及老人護(hù)理服務(wù)等方面。這些配套設(shè)施的缺乏往往會(huì)嚴(yán)重影響社區(qū)居民的生活和健康發(fā)展。 其次，在建設(shè)“和諧生態(tài)新家園”的思路引導(dǎo)下，我市預(yù) 備興建的鄰里中心將定位于現(xiàn)代化的鄰里中心、人性化的鄰里中心、三滿意的鄰里中心。 ? 形成推動(dòng)社會(huì)和諧的微觀機(jī)制 鄰里中心獨(dú)特的將商業(yè)服務(wù)與公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)，將有效降低社區(qū)居民生活和社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本，提升社區(qū)綜合服務(wù)水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。鄰里中心的經(jīng)驗(yàn)就是：功能定位在先，開發(fā)建設(shè)加后續(xù)管理。第四， 在鄰里中心里邊，居民所需要的各類商業(yè)非常齊全，基本上一業(yè)一店，沒有了一個(gè)業(yè)態(tài)業(yè)種多家店競(jìng)爭的情況，商家效益自然也都不錯(cuò)。鄰里中心的品牌和管理質(zhì)量保持相同的水品。把你的競(jìng)爭者考慮進(jìn)去，認(rèn)清所有可能對(duì)你潛在的市場(chǎng)構(gòu)成威脅的障礙。 ? 選擇經(jīng)營性公建土地的獲得政策。 4. 項(xiàng)目土地獲得策略的選擇 綜合以上三方面的土地政策研究，再針對(duì)鄰里中心的設(shè)置和占地要求，得出最佳的土地獲得模式。 二、 招商策略 1. 目標(biāo)客戶分析 根據(jù)目標(biāo)客戶定位、業(yè)態(tài)功能研究以及主力店組合，羅列部分現(xiàn)有符合條件的商 家，給出部分推薦商家名單。 ? 招商策略類型調(diào)研。 ? 各種潛在商戶在招商過程中的特點(diǎn)分析。 ? 宣傳途徑與造勢(shì)活動(dòng)選擇模式。探討現(xiàn)有的商鋪付款方式和優(yōu)惠政策，并進(jìn)行租金收入的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，結(jié)合相關(guān)案例，推薦較好的商鋪?zhàn)饨鸶犊罘绞健? ? 傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模及其缺陷分析。 ? 項(xiàng)目內(nèi)業(yè)態(tài)配比與規(guī)模設(shè)定模式分析。分析各項(xiàng)功能的影響人群以及由此產(chǎn)生的人群逗留時(shí)間和人群流向，再調(diào)研一些相似的案例，得出各項(xiàng)功能的樓層、位置配置原則。 ? 結(jié)合居住區(qū)的必要配套設(shè)施以及能帶來提升本項(xiàng)目價(jià)值的設(shè)施，并綜合考慮人群的日常行為習(xí)慣，提出建筑外環(huán)境的設(shè)計(jì)建議。定價(jià)方法包括以下幾種： ? 超值定價(jià) 14 也稱作“撇油策略”，這種方法是在同類產(chǎn)品中，為自己企業(yè)的產(chǎn)品制定比其他品牌相對(duì)較高的價(jià)格。麥當(dāng)勞對(duì)它的漢堡包采取的就是這種定價(jià)方法。如果要請(qǐng)分銷商來銷售，確信在決定價(jià)格時(shí)把他們的利潤也包括進(jìn)去。 不同媒體的效果不同，確定本項(xiàng)目應(yīng)采取的廣告媒體。 ? 實(shí)施縱向發(fā)展的步驟 當(dāng)出讓土地獲取積累 資金后，母公司就可以投入資金房產(chǎn)開發(fā)，在這一階段要由房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作。 2. 經(jīng)營服務(wù)管理 本部分分析在本項(xiàng)目的日常管理內(nèi)容。 ? 外部環(huán)境服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 業(yè)主服務(wù)部的設(shè)置建議。根據(jù)盈利模式的研究、成本費(fèi)用分析和營業(yè)利潤分析，進(jìn)行總體的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 ? 特許人 一個(gè)企業(yè)可以用將其產(chǎn)品（服務(wù)）的某些權(quán)利，授予特許人的方式取得資金。 ? 政府 地方政府在管理企業(yè)發(fā)展時(shí)，常有重點(diǎn)發(fā)展某些行業(yè)的特定目的。其他的好處可能包括銷售代理以及在研究和開發(fā)等方面所提供的各種各樣的支持。在未上市之前表現(xiàn)越差的附屬公司，在上市后越可能成為一個(gè)成功的企業(yè)。 二、 研究通過決策關(guān)鍵點(diǎn)的具體辦法和替代方案，包括大物業(yè)的處理問題。以上風(fēng)險(xiǎn)如適用，每項(xiàng)要單獨(dú)敘述控制和防范手段 。但是，這種上市機(jī)會(huì)可以向企業(yè)提供便宜的權(quán)益資本。 ? 共同承?；蚵?lián)合 這是指建立合資企業(yè)或與大公司建 立伙伴關(guān)系。但是，這種借入資金的成本可能