【正文】 比較高，并且銀行可能會對借款者加上某些特定的限制條件。同時，這種資金來源可以使雇主取 得一種低成本的資金來源。研究項目在運營中的各項 資金收入，進行 22 營業(yè)利潤分析。 ? 部門設(shè)置原則分析。 ? 保安服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 社區(qū)服務(wù)管理的特點分析?；A(chǔ)設(shè)施建成后，除了可能盈利的基礎(chǔ)設(shè)施以及用地，自己單獨成立公司保留經(jīng)營外，其余的基礎(chǔ)設(shè)施可以移交給市政部門，讓其管理，投資成本通過出讓土地獲取。 確定本項目可選擇的促銷活動。 設(shè)定價格時，應(yīng)該考慮競爭者的可比價格，或者說有 沒有可能會被他們替代。 ? 滲透定價 這種方法是對產(chǎn)品收取較低的價錢，而假設(shè)這種品牌能夠以龐大的數(shù)量銷售。 第六部分 項目推廣 策略 本部分 包括如何吸引租戶和如何集聚人氣 ，這兩個問題需要分開考慮。 ? 建筑整體風格 要保證社區(qū)服務(wù)中心的建筑風格具有親和力，并可以很好的和周圍環(huán)境相融合。 ? 對主力店的設(shè)置規(guī)模、樓層等方面進行分析。 ? 各種業(yè)態(tài)設(shè)施的規(guī)模要求分析。根據(jù) 招商情況、業(yè)態(tài)定位，參考成功 新型商業(yè) 服務(wù) 設(shè)施案例和相關(guān)的 設(shè)計標準要 求，得出 社區(qū)服務(wù)中心中 各項 業(yè)態(tài)的建設(shè) 規(guī)模 ，與服 務(wù)居住區(qū)面積、居住人群類別、居住人群數(shù)量的關(guān)系，總結(jié) 出社區(qū)服務(wù)中心的標準 建設(shè)規(guī)模 。 ? 租售價格的策略選擇和制定依據(jù)分析。 ? 造勢活動類別與效果分析。 ? 招商途徑的調(diào)研。首先對現(xiàn)有招商策略類型進行描述并分析各種策略的優(yōu)缺點和使用條件，再根據(jù)目標客戶定位，推薦適合本項目的招商策略。 ? 非經(jīng)營性土地價格分析。 10 ? 新家園非經(jīng)營性土地獲得的研究。 第五部分 項目建設(shè) 方法 一、 土地 獲得策略 1. 經(jīng)營性公建土地獲得政策研究 分析天津市對經(jīng)營性公建土地的獲得政策，提出有利于本項目的土 地策略。 ? 社區(qū)服務(wù)中心的 業(yè)態(tài)定位 根據(jù)功能定位確定標準的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，包括： 一般商業(yè)配套設(shè)施的業(yè)態(tài)和各種新型社區(qū)的服務(wù)業(yè)態(tài) ? 社區(qū)服務(wù)中心的 形象定位 ? 社區(qū)服務(wù)中心的 目標客戶定位 ? 社區(qū)服務(wù)中心服務(wù)設(shè)施的標準模塊 三、 營利模式 形成以房屋租售為經(jīng)營基礎(chǔ)、以市場需求作為功能定位、以房東身份進行行業(yè)管理的區(qū)域性、綜合型商業(yè)服務(wù)新業(yè)態(tài)。 作為鄰里中心的經(jīng)營者，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司基本可以將鄰里中心的建設(shè)投資控制在 3500 元 /平米，建設(shè)周期控制在 1 年內(nèi)。承諾投資者高于銀行利率的回報，保證資產(chǎn)永遠不會流失。 和普通商業(yè)中心必須建在有 人氣的地方不同，每個鄰里中心都是創(chuàng)建在沒人入住的新社區(qū)?！? ? 有力推動天津市新家園建設(shè)的順利進行 鄰里中心作為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的載體， 能夠有效克服分散式商業(yè)設(shè)施的局限，打造新商圈，聚集商氣人氣，促進區(qū)域性繁榮。 ? 商業(yè)服務(wù)與公益服務(wù)有機結(jié)合。而商家往往急功近利，往往是感覺什么賺錢就一擁而上、惡性競爭，一旦賠錢就紛紛推出，造成頻繁更換經(jīng)營業(yè)態(tài)或廢業(yè)閉店，失去了原先社區(qū)規(guī)劃中商業(yè)中心的功能 定位。不過，在社區(qū)服務(wù)中又強調(diào)了社區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化和面向下崗職工的再就業(yè)服務(wù)。社區(qū)服務(wù)是在特定的社會歷史條件下產(chǎn)生和發(fā)展的，其固有的和實踐中產(chǎn)生的問題逐漸積累和暴露，妨礙了社區(qū)的健康發(fā)展。 二、 簡述項目 背景，天津十大新家園和大寺新家園的情況 。主要有以下10 個部分。 分析大寺新家園的情況， 包括策劃、規(guī)劃、實施等 方面 。 第三，與國外成熟的企業(yè)化運作模式相比，我市目前的社區(qū)服務(wù)業(yè)主體大多脫離市場機制，效率較低。諸如社區(qū)化房產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)化電視和互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)化兒童照顧服務(wù)、社區(qū)化文化娛樂休閑服務(wù)、社區(qū)化保健服務(wù)以及居家司法和投資咨詢服務(wù)等，越來越受到廣大居民的歡迎。 4 （ 2） 以“鄰里中心”方式提供社區(qū)服務(wù)的優(yōu)勢 “鄰里中心”的基本特征和定位，能夠使社區(qū)服務(wù)的市場化和公益性有機融合，避免了單純政府行為或開發(fā)商主導(dǎo)的局限性，為全方位滿足居民生活需求和社區(qū)和諧發(fā)展提供了一個高效的平臺。即居民在鄰里中心就近方便，廉價物美，服務(wù)多樣，生活質(zhì)量提高而滿意；經(jīng)營者因為配制合理，經(jīng)營盈利而滿意；政府因為社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)合理，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化，可以有效促進新家園和社區(qū)區(qū)域內(nèi)的繁榮，區(qū)貌改觀而滿意。 （ 2）建投公司層面 為什么應(yīng)由建投公司牽頭專門設(shè)立“天津市社區(qū)服務(wù)發(fā)展有限公司” ? 建投公司的宗旨和企業(yè)目標與“鄰里中心”建設(shè)的匹配：經(jīng)濟性與公益性的融合 ? 建投公司的優(yōu)勢： “新家園”項目建設(shè)土地平整后業(yè)務(wù)的自然延伸 ? 建投公司可持續(xù)發(fā)展的需求：投資建設(shè)與實業(yè)運營的相互支撐 6 第三部分 社區(qū)服務(wù)中心模式 本項目的 直接產(chǎn)品為社區(qū)服務(wù)設(shè)施，間接產(chǎn)品為完善的、人本的社區(qū)服務(wù) 平臺 。 連鎖的性質(zhì)決定了鄰里中心具有良好的發(fā)展預(yù)期，這對招商非常有利。 對于加盟商家，提供相對低廉的承租價格，僅僅是在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加一點物業(yè)費，給他們較大的發(fā)展空間。 ? 其他國家社區(qū)服務(wù)模式的經(jīng)驗 ? 天津市各大居住區(qū) 商業(yè)配套設(shè)施 現(xiàn)狀 調(diào)研 二 、 闡述本項目應(yīng)采取的社區(qū)商業(yè)服務(wù) 中心的建設(shè)、 管理模式和商業(yè)名稱 1. 參照蘇州鄰里中心的模式，借鑒其他成功案例的經(jīng)驗，闡述 本項目的社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)和管理的模式，以及搭建的服務(wù)平臺 的名稱 。 一、 行業(yè)情況 分析 1. 商業(yè)的發(fā)展的歷史及趨勢，包括其建設(shè)和經(jīng)營的現(xiàn)狀和趨勢分析 2. 社區(qū)配套服務(wù)業(yè) 發(fā)展 的 歷史及趨勢， 包括其建設(shè)和經(jīng)營的現(xiàn)狀和趨勢分析 ，以案例分析為主 ， 包括國際、國內(nèi)的案例，國內(nèi)的包括蘇州和天津的案例。 2. 非經(jīng)營性公建土地獲得政策研究 分析天津市對非經(jīng)營性公建土地的獲得政策，提出有利于本項目的土地策略。 ? 綜合各方面的土地獲得策略。 ? 目標客戶定位簡述。 ? 各類招商策略的優(yōu)缺點及條件分析。 ? 針對不同類型的商戶選擇的招商途徑分析。 5. 租售價格策略 解決租售價格的確定模式。 ? 現(xiàn)有的商鋪付款方式和優(yōu)惠政策分析。 ? 相關(guān)新型社區(qū)商業(yè)規(guī)模案例調(diào)研。 3. 主力店組合研究 不同居住社區(qū)配置不同的主力店組合模式 。 13 ? 一般商業(yè)設(shè)施各功能的樓層、位置擺放原則調(diào)研。 ? 站在現(xiàn)代化的商業(yè)服務(wù)的理念上，結(jié)合安全、通風、便捷等要求，提出設(shè)施配備原則，并簡單羅列配備設(shè)施項目。如果能夠成功地創(chuàng)造出高質(zhì)量的觀念，或者至少對此給予支持，這種方法將是十分有效的。而比克對它的多功能筆、打火機和剔須刀等產(chǎn)品，都是采取這種定價策略。 每個目標市場和銷售渠道，采取不同的定價策略。 第七 部分 公司設(shè)置和 管理 策劃 一、公司形態(tài) 1. 確立 公司形態(tài)的制約因素分析 16 國家政策、法律法規(guī)、資本規(guī)模、經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍和特點、資金需求量、上市的可能性 2. 公司形態(tài)的確立 國有獨資、有限責任公司、股份有限公司、集團公司、投資公司、管理公司、實業(yè)公司 二、戰(zhàn)略投 資者 1. 是否需要 戰(zhàn)略投資者 資本規(guī)模和業(yè)務(wù)能力分析 2. 如何選擇 戰(zhàn)略投資者 充足資本導(dǎo)向、補充業(yè)務(wù)能力導(dǎo)向、利用優(yōu)惠政策導(dǎo)向 3. 導(dǎo)入 戰(zhàn)略投資者的方式 股權(quán)分享、資金合作、業(yè)務(wù)互補、特許經(jīng)營 三、公司治理架構(gòu) 1. 股東構(gòu)成及股權(quán)分配 2. 股東大會 3. 董事會和監(jiān)事會的構(gòu)成和運作機制 4. 對經(jīng)理層的監(jiān)督與激勵機制 四、公司戰(zhàn)略定位