【正文】 的容量 3. 結(jié)合建投公司的能力和優(yōu)勢(shì)，闡述和預(yù)測(cè) 本 項(xiàng)目所占目標(biāo)市場(chǎng)的比例 4. 在一定的假設(shè)條件下，闡述該項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿? 三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1. 確定并調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)者 ，包括公司 戰(zhàn)略、 銷售 價(jià)格 、市場(chǎng)份額、目標(biāo)顧客群、分銷渠道 、 市場(chǎng)份額、利潤(rùn) 和別的相關(guān)特征等 等基本情況。 ? 社區(qū)服務(wù)中心的 功能定位 根據(jù)調(diào)研結(jié)果總結(jié)居住區(qū) 內(nèi) 居民的各種 功能 需求 ，包括經(jīng)營(yíng)性和社區(qū)服務(wù)性 的 。盡管加盟商家有很多是知名品牌，但不能排除也有少部分缺乏品牌意識(shí)的小企業(yè)。其三，在管理內(nèi)涵上，強(qiáng)調(diào)投資者與經(jīng)營(yíng)者的分離。經(jīng)營(yíng)模式是集中化管理、分散化經(jīng)營(yíng)，不是商品組織者，而是商戶的組織者，但又與商業(yè)街、市場(chǎng)不同，業(yè)態(tài)的先進(jìn)性、商戶的定位層次高于一般的社區(qū)商業(yè)街和市場(chǎng)，因此，管理運(yùn)作是通過(guò)客戶管理、營(yíng)銷管理、質(zhì)量管理、服務(wù)管理、物業(yè)配套管理等方面體現(xiàn)。 堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以建設(shè)和諧社區(qū)，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)為目標(biāo)；堅(jiān)持以人為本，以不斷滿足社區(qū)居民的物質(zhì)、文化、生活需要為出發(fā)點(diǎn)；堅(jiān)持服務(wù)主體多元化，充分發(fā)揮政府、社區(qū)居委會(huì)、民間組織、駐社區(qū)單位、企業(yè)及居民個(gè)人在社區(qū)服務(wù)中的作用；堅(jiān)持整合社區(qū)資源，健全服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，優(yōu)化服務(wù)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化服務(wù)功能，加快發(fā)展步伐，使社區(qū)服務(wù)體系在促進(jìn)社會(huì)和諧、提高生活質(zhì)量、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)、化解社會(huì)矛盾、增強(qiáng)社會(huì)凝聚力，建立新型 社會(huì)保障體系等方面發(fā)揮更加重要的作用。 ? 配套完善，服務(wù)功能齊全。 ? 單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的局限性 以往以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)開(kāi)發(fā)模式多為底商商鋪?zhàn)馐?，這種方式的缺陷在于： 一方面，各種商業(yè)設(shè)施像“天女散花”，功能單一、規(guī)模較小且位置分散，居民的感覺(jué)是好像到處有商鋪，但到處買(mǎi)不全。 ? 單純政府行為的局限性 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)以政府為主導(dǎo)的社區(qū)建設(shè)內(nèi)容大多局限在社會(huì)、文化、環(huán)境、政治等方面，忽視了社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ，避免重蹈已建成區(qū)域不成功 之覆轍 角度論述鄰里中心的社會(huì)效益。 該部分是在后面所有工作完成后的一種高度總結(jié)和概括性的內(nèi)容， 需要在前面工作完成后進(jìn)行。 這部分內(nèi)容應(yīng) 盡量描述清晰、客觀、邏輯性強(qiáng)，這樣可以 讓甲方在短時(shí)間內(nèi)能夠充分理解該策劃的價(jià)值所在 。 是土地整理和開(kāi)發(fā)的延伸，九通一平加服務(wù)。這種狀況 從長(zhǎng)期來(lái)看，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在增值能力，更不利于和諧生態(tài)新家園的實(shí)現(xiàn)。 因此，為了 推動(dòng)社區(qū)服務(wù)的社會(huì)化改革，需要加強(qiáng)培育 社區(qū)服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)制 ,推動(dòng)社區(qū)服務(wù)業(yè)按市場(chǎng)機(jī)制獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。在新家園或大型社區(qū)通過(guò)科學(xué)規(guī)劃集中建設(shè)的鄰里中心避免了重 復(fù)建設(shè)，資源浪費(fèi)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，有利于實(shí)現(xiàn)便民服務(wù)于區(qū)貿(mào)區(qū)容高度統(tǒng)一。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，社區(qū)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位越來(lái)越重要，社區(qū)已成為各類社會(huì)群體的聚集點(diǎn)，各種社會(huì)矛盾的交匯點(diǎn)，各項(xiàng)方針政策的落腳點(diǎn)，居民群眾對(duì)社區(qū)服務(wù)提出的需求越來(lái)越多，要求越來(lái)越高，特別是面對(duì)城鎮(zhèn) 1 億以上的流動(dòng)人口、 5000 多萬(wàn)退休職工、 5 2200 多萬(wàn)困難群眾和 1400 多萬(wàn)下崗失業(yè)人員，社區(qū)服務(wù)的壓力不斷加大，加快完善社區(qū)服務(wù)體系已成為滿足社區(qū)居民社區(qū)服務(wù)需求和促進(jìn)社會(huì)和 諧的緊迫任務(wù)。 一、國(guó)內(nèi)外社區(qū)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒 ? 新加坡的鄰里中心建設(shè)及運(yùn)營(yíng)模式 蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司的經(jīng)驗(yàn) 鄰里中心進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 新嘗試即連鎖開(kāi)發(fā)、只租不售。這些加盟商家本身具有很強(qiáng)的品牌意識(shí)，與鄰里中心品牌的 疊加，將形成強(qiáng)大的前行優(yōu)勢(shì)。 此外還應(yīng)處理好管理者與經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群體定位 根據(jù) 大寺 新家園居民的構(gòu)成 預(yù)測(cè) ，調(diào)研各種住戶的家庭構(gòu)成、收入情況、消費(fèi)層次、傾向，以及對(duì)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的意見(jiàn)和建議，如還遷居民、經(jīng)濟(jì)適用房居民等。 4. 建投公司 進(jìn)入社區(qū)配套服務(wù)業(yè)的 優(yōu)、劣勢(shì)分析，包括政策、經(jīng)濟(jì) 方面的 限制。 ? 選擇非經(jīng)營(yíng)性公建土地的獲得政策。 ? 總結(jié)最佳土地獲得模式。 ? 目標(biāo)客戶的入駐要求分析。 ? 推薦不同目標(biāo)客戶的招商策略。首先應(yīng)對(duì)宣傳造勢(shì)的目的進(jìn)行必要的描述，再結(jié)合項(xiàng)目特性、宣傳途徑和周邊環(huán)境特點(diǎn)選擇宣傳造勢(shì)模式。 ? 租售價(jià)格策略類型分析。 12 ? 各種商鋪付款方式的經(jīng)濟(jì)分析。 ? 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模設(shè)定分析。 ? 針對(duì) 前述得 主要功能 確定 主力店。 ? 本項(xiàng)目引導(dǎo)人群的行為、流動(dòng)原則確定。 2. 結(jié)合公司的形象設(shè)計(jì) 進(jìn)行內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)和施工，創(chuàng)建社區(qū)服務(wù)中心的品牌。如化妝品這類產(chǎn)品就更具有這樣的特點(diǎn)：品牌形象（即產(chǎn)品外在的差別）比起客觀存在于產(chǎn)品中的屬性來(lái)，更能決定一種產(chǎn)品可以賣(mài)什么樣的價(jià)格。它似乎提示出市場(chǎng)營(yíng)銷人員并不太重視產(chǎn)品的與眾不同。 15 可是，怎樣讓顧客“知道”、“了解”并“喜歡”你的產(chǎn)品呢？這就需要進(jìn)行促銷活動(dòng)。 2．經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ? 長(zhǎng)期目標(biāo)和年度發(fā)展計(jì)劃 ? 經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)和社會(huì)效益目標(biāo) 3．戰(zhàn)略定位 17 ① 宏觀環(huán)境分析 (PEST 分析 ) 對(duì) 政治 （ Political）、 經(jīng)濟(jì) （ Economic）、 技術(shù) （ Technological）和 社會(huì) （ Social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進(jìn)行分析。 ⑥ 戰(zhàn)略實(shí)施效果評(píng)價(jià)系統(tǒng) ⑦ 戰(zhàn)略調(diào)整預(yù)案 四、事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 1．商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場(chǎng)定位 ②事業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、長(zhǎng)期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評(píng)價(jià) 2．特許經(jīng)營(yíng)事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場(chǎng)定位 ②事業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、長(zhǎng)期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評(píng)價(jià) 3． 連鎖經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場(chǎng)定位 ②事業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、長(zhǎng)期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評(píng)價(jià) 4．物業(yè)管理業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 ①市場(chǎng)定位 ②事業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、長(zhǎng)期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評(píng)價(jià) 5．資本運(yùn)作業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 20 ①市場(chǎng)定位 ②事業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、長(zhǎng)期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評(píng)價(jià) 6．非營(yíng)利設(shè)施的 商業(yè)化運(yùn)作業(yè)務(wù) 發(fā)展戰(zhàn)略 ①社會(huì)責(zé)任定位 ②事業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、長(zhǎng)期與短期） ③發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ④戰(zhàn)略實(shí)施路徑及效果評(píng)價(jià) 7．各類事業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制 五、組織發(fā)展戰(zhàn)略 1．總公司職能部門(mén)發(fā)展規(guī)劃 2．與業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配的子（分）公司設(shè)立規(guī)劃 3．總公司與子（分）公司之間的管理架構(gòu)設(shè)計(jì) 4．子（分）公司職能部門(mén)設(shè)立計(jì)劃及職責(zé)分析 六、子（分）公司對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的 運(yùn)營(yíng)管理模式 1. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn) 分析本項(xiàng)目管理的幾項(xiàng)基本特點(diǎn)。 ? 裝修服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 商鋪保險(xiǎn)管理內(nèi)容分析。 第八 部分 資金需求和融資方案 一、 項(xiàng)目投資估算 二、 分析項(xiàng)目的招商、建設(shè)和日常的管理中的各項(xiàng)成本支出。雖然這些出資人能夠承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，他們通常不會(huì)在出資額的基礎(chǔ)上再提供額外的資金。隨之而來(lái)的是，企業(yè)的產(chǎn)品（服務(wù)）的可靠性，最終乃至企業(yè)的信譽(yù)都會(huì)受到損害。當(dāng)然，外國(guó)政府為了吸引投資流向本國(guó)，以繁榮起商業(yè)活動(dòng)，也會(huì)提供類似的優(yōu)惠措施。但是，為發(fā)行股票而準(zhǔn)備的各種文件的法律費(fèi)用，常會(huì)達(dá)到六位數(shù)。 3. 闡述本項(xiàng)目的推薦融資方案。