【正文】 化、服務(wù)定位精確化。 ? 對(duì)等定價(jià) 這種方法是設(shè)定一個(gè)在該同類產(chǎn)品中，與競(jìng)爭(zhēng)者品牌大致相當(dāng)?shù)膬r(jià)格。 二、 項(xiàng)目 施工要求 1. 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文要求進(jìn)行施工，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，控制施工的工期和造價(jià)。根據(jù)功能分配模式，分析不同的居住社區(qū)應(yīng)進(jìn)行的主力店組合，在深入分析各主力店應(yīng)設(shè)置的面積和樓層。 ? 相關(guān)案例的商鋪付款方式和優(yōu)惠政策調(diào)研。 4. 招商宣傳、造勢(shì) 解決用什么方式來(lái)宣傳本項(xiàng)目。 ? 部分符合定位商家名單的調(diào)研。 ? 天津市對(duì)非經(jīng)營(yíng)性公建土地的各項(xiàng)獲得政策。 2. 以大寺新家園為例，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研 和相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的要求 ，分析 、總結(jié) 社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 的標(biāo)準(zhǔn)模塊。其次，招商的對(duì)象以戰(zhàn)略合作伙伴為主，如 肯德基 、柯達(dá)、華潤(rùn)等。 、闡述實(shí)施該項(xiàng)目的目的和意義 （ 1） 政府層面 ? 貫徹國(guó)家《 “十一五”社區(qū)服務(wù)體系發(fā)展規(guī)劃》的要求 20xx 年 5 月 14 日，國(guó)家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合印發(fā)《“十一五”社區(qū)服務(wù)體系發(fā)展規(guī)劃》（發(fā)改社會(huì)〔 20xx〕 975 號(hào)）中 有如下內(nèi)容： 《“十一五”社區(qū)服務(wù)體系發(fā)展規(guī)劃》的制定是為了適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要和滿足居民群眾日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求。可以說(shuō)，社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間十分巨大，社會(huì)服務(wù)業(yè)的各種細(xì)分產(chǎn)業(yè)需要在社區(qū)層面上進(jìn)行服務(wù)方式轉(zhuǎn)換以應(yīng)對(duì)居民需求，并實(shí)現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 三、 分析鄰里中心項(xiàng)目對(duì)建投公司發(fā)展戰(zhàn)略的影響和社會(huì)效益， 明確該項(xiàng)目給建投公司發(fā)展帶來(lái)的效益 。 第二部分 項(xiàng)目背景 一、 簡(jiǎn)述天津建設(shè)投資公司的性質(zhì)、 業(yè)務(wù)范圍、 組織架構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略 需要回答的典型問題是： 建投公司的理念、戰(zhàn)略目標(biāo)、主要業(yè)務(wù)是什么？ 2 公司想取得一個(gè)怎樣的市場(chǎng)和產(chǎn)品（服務(wù)）領(lǐng)域？ 公司的背景如何？它是一個(gè)什么性 質(zhì)的合法實(shí)體？ 公司所有者的組成？擁有者的中期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)是什么？ 公司的長(zhǎng)期目標(biāo)是什么？ 關(guān)鍵性的成功因素是什么？ 準(zhǔn)備用怎樣的戰(zhàn)略去達(dá)到這些目標(biāo)？ 公司的重要里程碑是什么？用一個(gè)表格顯示出達(dá)到它們所需完成的任務(wù)。不管是 20xx 年的中辦、國(guó)辦頒布的 23號(hào)文件，還是 20xx 年民政部頒發(fā)的社區(qū)建設(shè)示范活動(dòng)指導(dǎo)綱要，關(guān)于中國(guó)當(dāng)前的城市社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容的規(guī)定基本上排除了社區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，認(rèn)為這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的范疇，不是政府和社會(huì)建設(shè)的內(nèi)容。除了 12 項(xiàng)必備功能以外，可以向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面服務(wù)業(yè)的深化功能，并能做到各種低、中、高層面的服務(wù)都能夠統(tǒng)合在鄰里中心。 鄰里中心借著蘇州市“創(chuàng)建全國(guó)消費(fèi)放心城市”的東風(fēng)，努力從公司管理向客戶管理延伸，不斷加強(qiáng)誠(chéng)信宣傳和制度實(shí)施，提高客戶在管理及經(jīng)營(yíng)層面的素質(zhì)，成為蘇州市“創(chuàng)建全國(guó)消費(fèi)放心城市先行點(diǎn)”，還是園區(qū)唯一一家全省“正版正貨承諾單位”。管理公司應(yīng)該起到指導(dǎo)、幫助、監(jiān)督、制約的作用，以維持加盟品牌的整體水平。 2. 與行業(yè)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較 分析 ，包括：市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)、劣勢(shì) 分析 四、 預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的收益 根據(jù)上述分析結(jié)果，對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)和目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì) 公司未來(lái) 3 年或5 年的銷售收入 和市場(chǎng)份額 進(jìn)行 預(yù)測(cè) 。 ? 經(jīng)營(yíng)性土地價(jià)格分析。探討各種招商途徑的優(yōu)缺點(diǎn)，并根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇最佳的招商途徑組 合模式。 ? 相關(guān)案例的租售價(jià)格策略調(diào)研。在業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上，深入研究各種業(yè)態(tài)之間的比例關(guān)系，在根據(jù)建設(shè)規(guī)模，得出每項(xiàng)業(yè)態(tài)所占 標(biāo)準(zhǔn) 面積。 5. 根據(jù)上述研究成果提出標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)中心設(shè)計(jì)要求 。如象牙香皂（ Ivory soap）就是成功地采用這種方法的品牌的例子。 促銷工具與促銷活動(dòng)有：有獎(jiǎng)銷售、購(gòu)買優(yōu)惠、折扣、兩種價(jià)格、折價(jià)券、贈(zèng)送禮品、競(jìng)賽、抽獎(jiǎng)、激勵(lì)、產(chǎn)品的宣傳推廣、人員推銷、顧問模式等等 。 ? 商業(yè)管理 的特點(diǎn)分析。根據(jù)管理的內(nèi)容進(jìn)行大體的分類，為項(xiàng)目管理部門、人員的配備提出建議。有資本投資的雇員可能會(huì)因有這種激勵(lì)而工作起來(lái)更加賣力。除了向企業(yè)提供資金外，他們常會(huì)帶給企業(yè)某一行業(yè)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，這些都是他們通過許多實(shí)踐和磨練而得來(lái)的。 包括政策風(fēng)險(xiǎn)、加入 WTO的風(fēng)險(xiǎn)、 土地取得的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)開拓風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)公司關(guān)鍵人員依賴的風(fēng)險(xiǎn)等 。 可以 采 用有計(jì)劃的負(fù)債來(lái)填充短期需求，包括對(duì)供應(yīng)商的負(fù)債和個(gè)人貸款等。地方政府能夠向企業(yè)提供某些稅務(wù)優(yōu)惠措施、免費(fèi)的或非常廉價(jià)的公用設(shè)施、勞務(wù) 以及其他直接或間接的資金。 包括：未來(lái) 3— 5 年的項(xiàng)目盈虧平衡表、項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表、項(xiàng)目損益表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目產(chǎn)品成本表； 五、融資方案 1. 從現(xiàn)金流量的分析中可以得出資金的 需求 數(shù)量 2. 資金來(lái)源包括： ? 非正式的私人投資人 這是許多企業(yè)籌集資金的一個(gè)普遍方式。 ? 經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施步驟 完成前兩任務(wù)后，母公司就可以根據(jù)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，走出基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)領(lǐng)域，向多元化經(jīng)營(yíng)方向邁進(jìn)。 每個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)和銷售渠道，采取不同的定價(jià)策略。如果能夠成功地創(chuàng)造出高質(zhì)量的觀念，或者至少對(duì)此給予支持，這種方法將是十分有效的。 13 ? 一般商業(yè)設(shè)施各功能的樓層、位置擺放原則調(diào)研。 ? 相關(guān)新型社區(qū)商業(yè)規(guī)模案例調(diào)研。 5. 租售價(jià)格策略 解決租售價(jià)格的確定模式。 ? 各類招商策略的優(yōu)缺點(diǎn)及條件分析。 ? 綜合各方面的土地獲得策略。 一、 行業(yè)情況 分析 1. 商業(yè)的發(fā)展的歷史及趨勢(shì)，包括其建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 2. 社區(qū)配套服務(wù)業(yè) 發(fā)展 的 歷史及趨勢(shì)， 包括其建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 ，以案例分析為主 ， 包括國(guó)際、國(guó)內(nèi)的案例，國(guó)內(nèi)的包括蘇州和天津的案例。 對(duì)于加盟商家，提供相對(duì)低廉的承租價(jià)格，僅僅是在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加一點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，給他們較大的發(fā)展空間。 （ 2）建投公司層面 為什么應(yīng)由建投公司牽頭專門設(shè)立“天津市社區(qū)服務(wù)發(fā)展有限公司” ? 建投公司的宗旨和企業(yè)目標(biāo)與“鄰里中心”建設(shè)的匹配：經(jīng)濟(jì)性與公益性的融合 ? 建投公司的優(yōu)勢(shì)： “新家園”項(xiàng)目建設(shè)土地平整后業(yè)務(wù)的自然延伸 ? 建投公司可持續(xù)發(fā)展的需求：投資建設(shè)與實(shí)業(yè)運(yùn)營(yíng)的相互支撐 6 第三部分 社區(qū)服務(wù)中心模式 本項(xiàng)目的 直接產(chǎn)品為社區(qū)服務(wù)設(shè)施，間接產(chǎn)品為完善的、人本的社區(qū)服務(wù) 平臺(tái) 。 4 （ 2） 以“鄰里中心”方式提供社區(qū)服務(wù)的優(yōu)勢(shì) “鄰里中心”的基本特征和定位，能夠使社區(qū)服務(wù)的市場(chǎng)化和公益性有機(jī)融合，避免了單純政府行為或開發(fā)商主導(dǎo)的局限性，為全方位滿足居民生活需求和社區(qū)和諧發(fā)展提供了一個(gè)高效的平臺(tái)。 第三，與國(guó)外成熟的企業(yè)化運(yùn)作模式相比，我市目前的社區(qū)服務(wù)業(yè)主體大多脫離市場(chǎng)機(jī)制，效率較低。主要有以下10 個(gè)部分。社區(qū)服務(wù)是在特定的社會(huì)歷史條件下產(chǎn)生和發(fā)展的，其固有的和實(shí)踐中產(chǎn)生的問題逐漸積累和暴露，妨礙了社區(qū)的健康發(fā)展。而商家往往急功近利，往往是感覺什么賺錢就一擁而上、惡性競(jìng)爭(zhēng)，一旦賠錢就紛紛推出，造成頻繁更換經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或廢業(yè)閉店，失去了原先社區(qū)規(guī)劃中商業(yè)中心的功能 定位?！? ? 有力推動(dòng)天津市新家園建設(shè)的順利進(jìn)行 鄰里中心作為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的載體， 能夠有效克服分散式商業(yè)設(shè)施的局限，打造新商圈，聚集商氣人氣，促進(jìn)區(qū)域性繁榮。承諾投資者高于銀行利率的回報(bào)，保證資產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)流失。 ? 社區(qū)服務(wù)中心的 業(yè)態(tài)定位 根據(jù)功能定位確定標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，包括： 一般商業(yè)配套設(shè)施的業(yè)態(tài)和各種新型社區(qū)的服務(wù)業(yè)態(tài) ? 社區(qū)服務(wù)中心的 形象定位