【正文】 1 “鄰里中心項目策劃”工作建議書 本工作建議書采用了項目商業(yè)計劃書的思路，以及項目可行性研究的 評價方法，將建設(shè)項目和服務(wù)內(nèi)容試 作一種特殊的產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)行研究和評價。主要有以下10 個部分。 第一部分 策劃概要 第二部分 項目背景 第三部分 社區(qū)服務(wù)中心模式 第四部分 行業(yè)和市場分析 第五部分 項目建設(shè)方法 第六部分 項目推廣策略 第七部分 公司設(shè)置和管理策劃 第八部分 資金需求和融資方案 第九部分 機會和風(fēng)險 第十部分 路線研究 第一部分 策劃 概要 這 部分是策劃報告的精髓，包括項 目的 商業(yè)價值、產(chǎn)品 和 服務(wù)、目標(biāo)市場、核心的 運營和 管理手段、 資金 需求 和計劃 ，以及預(yù)期的投資回報等 。 這部分內(nèi)容應(yīng) 盡量描述清晰、客觀、邏輯性強，這樣可以 讓甲方在短時間內(nèi)能夠充分理解該策劃的價值所在 。 該部分是在后面所有工作完成后的一種高度總結(jié)和概括性的內(nèi)容， 需要在前面工作完成后進(jìn)行。 第二部分 項目背景 一、 簡述天津建設(shè)投資公司的性質(zhì)、 業(yè)務(wù)范圍、 組織架構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略 需要回答的典型問題是： 建投公司的理念、戰(zhàn)略目標(biāo)、主要業(yè)務(wù)是什么？ 2 公司想取得一個怎樣的市場和產(chǎn)品（服務(wù)）領(lǐng)域？ 公司的背景如何？它是一個什么性 質(zhì)的合法實體？ 公司所有者的組成？擁有者的中期目標(biāo)和長期目標(biāo)是什么？ 公司的長期目標(biāo)是什么？ 關(guān)鍵性的成功因素是什么？ 準(zhǔn)備用怎樣的戰(zhàn)略去達(dá)到這些目標(biāo)？ 公司的重要里程碑是什么？用一個表格顯示出達(dá)到它們所需完成的任務(wù)。 二、 簡述項目 背景，天津十大新家園和大寺新家園的情況 。 簡述天津市政府對十大新家園的整體定位，以及部分實施中的新家園規(guī)劃和建設(shè)情況，包括新家園面積、規(guī)劃人口，周邊的重要設(shè)施和交通情況。分析環(huán)外十大新家園的建設(shè)為居住環(huán)境和人文環(huán)境帶來的影響。 分析大寺新家園的情況， 包括策劃、規(guī)劃、實施等 方面 。 三、 分析鄰里中心項目對建投公司發(fā)展戰(zhàn)略的影響和社會效益， 明確該項目給建投公司發(fā)展帶來的效益 。 是土地整理和開發(fā)的延伸，九通一平加服務(wù)。 ，避免重蹈已建成區(qū)域不成功 之覆轍 角度論述鄰里中心的社會效益。 （ 1） 現(xiàn)存新家園或大型社區(qū)存在的問題 城市社區(qū)服務(wù)是城市社區(qū)建設(shè)的核心內(nèi)容。社區(qū)服務(wù)是在特定的社會歷史條件下產(chǎn)生和發(fā)展的，其固有的和實踐中產(chǎn)生的問題逐漸積累和暴露，妨礙了社區(qū)的健康發(fā)展。 第一，與國內(nèi)外先進(jìn)水平相比，我市社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后。 第二，與全行業(yè)基本建設(shè)投資相比，社區(qū)服務(wù)業(yè)投資明顯不足。 第三，與國外成熟的企業(yè)化運作模式相比，我市目前的社區(qū)服務(wù)業(yè)主體大多脫離市場機制，效率較低。 第四，以上問題造成遠(yuǎn)離市中心商業(yè)及文化、教育、衛(wèi)生中心的社區(qū)居民購物難、上學(xué)難、看病難、交通難、辦事難、享受文化娛樂的機會少等現(xiàn)實問題，許多 3 社區(qū)處于上班時一座空城、下班后無處可去，除單純的住宿功能外，居民其他需求都只能在社區(qū)外實現(xiàn)，無形中加大了居民生活的經(jīng)濟(jì)成本和社會成本。這種狀況 從長期來看，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的潛在增值能力，更不利于和諧生態(tài)新家園的實現(xiàn)。 ? 單純政府行為的局限性 長期以來，我國以政府為主導(dǎo)的社區(qū)建設(shè)內(nèi)容大多局限在社會、文化、環(huán)境、政治等方面，忽視了社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不管是 20xx 年的中辦、國辦頒布的 23號文件，還是 20xx 年民政部頒發(fā)的社區(qū)建設(shè)示范活動指導(dǎo)綱要，關(guān)于中國當(dāng)前的城市社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容的規(guī)定基本上排除了社區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，認(rèn)為這是市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的范疇，不是政府和社會建設(shè)的內(nèi)容。不過，在社區(qū)服務(wù)中又強調(diào)了社區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化和面向下崗職工的再就業(yè)服務(wù)。這就造成了一種矛盾 的局面。 同時，隨著人民生活水平的不斷提高，以及新城建設(shè)和舊城改造的深入，我國城市居民所需要的居家服務(wù)已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的家政服務(wù)以及老人護(hù)理服務(wù)等方面。諸如社區(qū)化房產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)化電視和互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)化兒童照顧服務(wù)、社區(qū)化文化娛樂休閑服務(wù)、社區(qū)化保健服務(wù)以及居家司法和投資咨詢服務(wù)等，越來越受到廣大居民的歡迎。可以說，社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間十分巨大，社會服務(wù)業(yè)的各種細(xì)分產(chǎn)業(yè)需要在社區(qū)層面上進(jìn)行服務(wù)方式轉(zhuǎn)換以應(yīng)對居民需求，并實現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長。 因此，為了 推動社區(qū)服務(wù)的社會化改革，需要加強培育 社區(qū)服務(wù)業(yè)的市場機制 ,推動社區(qū)服務(wù)業(yè)按市場機制獨立運營。 ? 單純的房地產(chǎn)開發(fā)商的局限性 以往以房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)開發(fā)模式多為底商商鋪租售，這種方式的缺陷在于： 一方面，各種商業(yè)設(shè)施像“天女散花”，功能單一、規(guī)模較小且位置分散，居民的感覺是好像到處有商鋪，但到處買不全。 另一方面，當(dāng)商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)歸于零散的商家之后，房地產(chǎn)開發(fā)商就失去了控制能力。而商家往往急功近利，往往是感覺什么賺錢就一擁而上、惡性競爭，一旦賠錢就紛紛推出，造成頻繁更換經(jīng)營業(yè)態(tài)或廢業(yè)閉店，失去了原先社區(qū)規(guī)劃中商業(yè)中心的功能 定位。 第三，最重要的是，社區(qū)服務(wù)中許多必不可少的公益性設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)活動中心等，房地產(chǎn)開發(fā)商或普通商家是不會承擔(dān)的。這些配套設(shè)施的缺乏往往會嚴(yán)重影響社區(qū)居民的生活和健康發(fā)展。 4 （ 2） 以“鄰里中心”方式提供社區(qū)服務(wù)的優(yōu)勢 “鄰里中心”的基本特征和定位，能夠使社區(qū)服務(wù)的市場化和公益性有機融合，避免了單純政府行為或開發(fā)商主導(dǎo)的局限性，為全方位滿足居民生活需求和社區(qū)和諧發(fā)展提供了一個高效的平臺。 首先，鄰里中心一般具有以下基本特征： ? 規(guī)劃在先，有序發(fā)展。在新家園或大型社區(qū)通過科學(xué)規(guī)劃集中建設(shè)的鄰里中心避免了重 復(fù)建設(shè)，資源浪費和惡性競爭，有利于實現(xiàn)便民服務(wù)于區(qū)貿(mào)區(qū)容高度統(tǒng)一。 ? 配套完善，服務(wù)功能齊全。除了 12 項必備功能以外，可以向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面服務(wù)業(yè)的深化功能，并能做到各種低、中、高層面的服務(wù)都能夠統(tǒng)合在鄰里中心。 ? 商業(yè)服務(wù)與公益服務(wù)有機結(jié)合。鄰里中心不僅提供購物、餐飲、休閑、娛樂服務(wù)，還有文化、教育、體育、衛(wèi)生、醫(yī)療等方面的活動，如語言培訓(xùn)、音樂培訓(xùn)中心、讀書閱覽室、健身俱樂部、室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。 其次，在建設(shè)“和諧生態(tài)新家園”的思路引導(dǎo)下，我市預(yù) 備興建的鄰里中心將定位于現(xiàn)代化的鄰里中心、人性化的鄰里中心、三滿意的鄰里中心。即居民在鄰里中心就近方便，廉價物美，服務(wù)多樣，生活質(zhì)量提高而滿意；經(jīng)營者因為配制合理，經(jīng)營盈利而滿意；政府因為社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)合理，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化，可以有效促進(jìn)新家園和社區(qū)區(qū)域內(nèi)的繁榮，區(qū)貌改觀而滿意。 、闡述實施該項目的目的和意義 （ 1） 政府層面 ? 貫徹國家《 “十一五”社區(qū)服務(wù)體系發(fā)展規(guī)劃》的要求 20xx 年 5 月 14 日，國家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合印發(fā)《“十一五”社區(qū)服務(wù)體系發(fā)展規(guī)劃》（發(fā)改社會〔 20xx〕 975 號）中 有如下內(nèi)容： 《“十一五”社區(qū)服務(wù)體系發(fā)展規(guī)劃》的制定是為了適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要和滿足居民群眾日益增長的服務(wù)需求。隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，社區(qū)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位越來越重要，社區(qū)已成為各類社會群體的聚集點，各種社會矛盾的交匯點，各項方針政策的落腳點，居民群眾對社區(qū)服務(wù)提出的需求越來越多，要求越來越高，特別是面對城鎮(zhèn) 1 億以上的流動人口、 5000 多萬退休職工、 5 2200 多萬困難群眾和 1400 多萬下崗失業(yè)人員，社區(qū)服務(wù)的壓力不斷加大，加快完善社區(qū)服