【正文】 項(xiàng) 業(yè)態(tài)的建設(shè) 規(guī)模 ，與服 務(wù)居住區(qū)面積、居住人群類別、居住人群數(shù)量的關(guān)系，總結(jié) 出社區(qū)服務(wù)中心的標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)規(guī)模 。 ? 相關(guān)新型社區(qū)商業(yè)規(guī)模與社區(qū)面積、人口等方面的關(guān)系分析。 ? 各種業(yè)態(tài)設(shè)施的規(guī)模要求分析。根據(jù)功能分配模式，分析不同的居住社區(qū)應(yīng)進(jìn)行的主力店組合，在深入分析各主力店應(yīng)設(shè)置的面積和樓層。 ? 對(duì)主力店的設(shè)置規(guī)模、樓層等方面進(jìn)行分析。 ? 各功能影響人群的行為、流動(dòng)情況分析。 ? 建筑整體風(fēng)格 要保證社區(qū)服務(wù)中心的建筑風(fēng)格具有親和力，并可以很好的和周圍環(huán)境相融合。 二、 項(xiàng)目 施工要求 1. 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文要求進(jìn)行施工，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，控制施工的工期和造價(jià)。 第六部分 項(xiàng)目推廣 策略 本部分 包括如何吸引租戶和如何集聚人氣 ，這兩個(gè)問題需要分開考慮。所謂高質(zhì)量的觀念，換句話說，是指某種產(chǎn)品可以帶價(jià)格的基 礎(chǔ)上有別于他人（事實(shí)上，比起價(jià)格“太貴”的產(chǎn)品來，消費(fèi)者一般更不愿意購(gòu)買他們所認(rèn)為價(jià)格“太低”的產(chǎn)品）。 ? 滲透定價(jià) 這種方法是對(duì)產(chǎn)品收取較低的價(jià)錢，而假設(shè)這種品牌能夠以龐大的數(shù)量銷售。 ? 對(duì)等定價(jià) 這種方法是設(shè)定一個(gè)在該同類產(chǎn)品中，與競(jìng)爭(zhēng)者品牌大致相當(dāng)?shù)膬r(jià)格。 設(shè)定價(jià)格時(shí)，應(yīng)該考慮競(jìng)爭(zhēng)者的可比價(jià)格，或者說有 沒有可能會(huì)被他們替代。 三、 關(guān)于投放市場(chǎng) 1. 促銷活動(dòng) 一個(gè)新的公司必須盡快把它的產(chǎn)品投放到市場(chǎng)，以獲取利潤(rùn)支持進(jìn)一步的發(fā)展。 確定本項(xiàng)目可選擇的促銷活動(dòng)。 ? 理念：社區(qū)服務(wù)實(shí)體化、經(jīng)營(yíng)方式組合化、服務(wù)定位精確化?；A(chǔ)設(shè)施建成后，除了可能盈利的基礎(chǔ)設(shè)施以及用地，自己?jiǎn)为?dú)成立公司保留經(jīng)營(yíng)外，其余的基礎(chǔ)設(shè)施可以移交給市政部門，讓其管理，投資成本通過出讓土地獲取。在這一時(shí)期，可根據(jù)需要設(shè)立子公司、或分公司 19 進(jìn)行具體領(lǐng)域項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)。 ? 社區(qū)服務(wù)管理的特點(diǎn)分析。 21 ? 業(yè)務(wù)服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 保安服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 商鋪廣告管理內(nèi)容分析。 ? 部門設(shè)置原則分析。 ? 保安服務(wù)部的設(shè)置建議。研究項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中的各項(xiàng) 資金收入，進(jìn)行 22 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析。事實(shí)上，某些行業(yè)或領(lǐng)域，在很大程度上依賴這些非正式的私人投資人，例如百老匯和戲劇界，都有它們特定的企業(yè)集團(tuán)作為出資人，這些出資人要按其投資權(quán)益來分享報(bào)酬。同時(shí)，這種資金來源可以使雇主取 得一種低成本的資金來源。但是，管理這些特許人可能是很 困難的事。但是，這種借入資金的成本可能比較高，并且銀行可能會(huì)對(duì)借款者加上某些特定的限制條件。而國(guó)家政府則通過起小型企業(yè)聯(lián)合會(huì)提供貸款，并通過這種聯(lián)合會(huì)的其他機(jī)構(gòu)提供各種津貼和獎(jiǎng)勵(lì)。 ? 共同承?；蚵?lián)合 這是指建立合資企業(yè)或與大公司建 立伙伴關(guān)系。這種資金的籌措通常是用柜臺(tái)交易的方式來進(jìn)行的。但是，這種上市機(jī)會(huì)可以向企業(yè)提供便宜的權(quán)益資本。長(zhǎng)期的需求可用公共基金、銀行貸款、個(gè)人貸款、現(xiàn)金或非現(xiàn)金的貢獻(xiàn)等等價(jià)的參與和等價(jià)的資本援助。以上風(fēng)險(xiǎn)如適用，每項(xiàng)要單獨(dú)敘述控制和防范手段 。 四、 闡述 公司發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn) 目標(biāo) ，包括上市 問題 。 二、 研究通過決策關(guān)鍵點(diǎn)的具體辦法和替代方案，包括大物業(yè)的處理問題。 24 第九 部分 機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn) 詳 細(xì)說明該項(xiàng)目實(shí)施過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及控制、防范手段 。在未上市之前表現(xiàn)越差的附屬公司，在上市后越可能成為一個(gè)成功的企業(yè)。因此，一個(gè)企業(yè)希望籌集的資金，應(yīng)當(dāng)與這些費(fèi)用相稱。其他的好處可能包括銷售代理以及在研究和開發(fā)等方面所提供的各種各樣的支持。 ? 投機(jī)資本 不象其他的投資人，投機(jī)資本家通常都是很投入的職業(yè)投資人，他們通過單獨(dú)向企業(yè)注入資本的形式，取得企業(yè)的權(quán)益，他們可能掌握一個(gè)企業(yè)的多數(shù)或較大比例的股份和利益。 ? 政府 地方政府在管理企業(yè)發(fā)展時(shí)，常有重點(diǎn)發(fā)展某些行業(yè)的特定目的。 ? 顧客 企業(yè)客戶可能會(huì)在其本身毫無意識(shí)的情況下，以多種方式幫助公司籌集資金。 ? 特許人 一個(gè)企業(yè)可以用將其產(chǎn)品（服務(wù)）的某些權(quán)利，授予特許人的方式取得資金。 ? 雇員 有些雇員實(shí)際上可能非常想向 投資 企業(yè)。根據(jù)盈利模式的研究、成本費(fèi)用分析和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析，進(jìn)行總體的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 總結(jié)以上工作中所有的包含費(fèi)用的項(xiàng)目，大致列出每項(xiàng)的費(fèi)用數(shù)目，得出本項(xiàng)目土地成本、建設(shè)、招商和日常管理的綜合成本費(fèi)用分析。 ? 業(yè)主服務(wù)部的設(shè)置建議。 3. 項(xiàng)目管理人員配備 本部分分析在項(xiàng)目的日常管理中應(yīng)設(shè)置的管理部門。 ? 外部環(huán)境服務(wù)管理內(nèi)容分析。 ? 設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理 內(nèi)容分析。 2. 經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理 本部分分析在本項(xiàng)目的日常管理內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理模式和社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理基本特點(diǎn)的探討。 ? 實(shí)施縱向發(fā)展的步驟 當(dāng)出讓土地獲取積累 資金后，母公司就可以投入資金房產(chǎn)開發(fā)，在這一階段要由房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作。 ② 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（ 產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析） ? 產(chǎn)業(yè)政策及相應(yīng)的法律法規(guī) ? 公司提供的產(chǎn)品及服務(wù)的市場(chǎng)特點(diǎn) ? 產(chǎn)品及服務(wù)的市場(chǎng)多樣化程度（商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、特許經(jīng)營(yíng) 、咨詢服務(wù)、資本運(yùn)作等） ? 業(yè)務(wù)活動(dòng)的區(qū)域范圍（設(shè)立子公司或分公司的必要） ? 營(yíng)銷手段的多樣化程度 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度（主要與中心商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)與互補(bǔ)） ? 市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響程度 ? 新產(chǎn)品或服務(wù)推出的頻率 ? 公司在市場(chǎng)上難以預(yù)測(cè)的需求發(fā)生變動(dòng)的頻率 ③ 公司內(nèi)部資源狀況 （ 1）重要利益相關(guān)者的影響 ? 公司與大股東和金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系對(duì)未來戰(zhàn)略制定的影響程度 ? 公司的戰(zhàn)略投資者對(duì)未來戰(zhàn)略制定的影響程度 ? 公司與主要供應(yīng)商和客戶的關(guān)系對(duì)對(duì)未來戰(zhàn)略制定的影響程度 ? 總公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)系對(duì)對(duì)未來戰(zhàn)略制定的影響程度 ? 公司與政府部門及 監(jiān)督機(jī)構(gòu)的關(guān)系對(duì)對(duì)未來戰(zhàn)略制定的影響程度 （ 2）資金狀況及發(fā)展趨勢(shì) ? 資金狀況及來源的多樣性和穩(wěn)定性 ? 未來 35 年的發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 資金運(yùn)用規(guī)劃 （ 3）人員狀況及發(fā)展趨勢(shì) 18 ? 公司所需人員的結(jié)構(gòu) ? 公司所在行業(yè)管理人員的流動(dòng)性 ? 公司所在行業(yè)專業(yè)人員的流動(dòng)性 ? 公司人力資源管理的基本方針 （ 4）公司的預(yù)期市場(chǎng)地位（波士頓矩陣分析） ? 公司在主要市場(chǎng)上的收益性預(yù)測(cè)如何 ? 新規(guī)參入者進(jìn)入該市場(chǎng)的難度如何 ? 公司各種產(chǎn)品及服務(wù)的市場(chǎng)占有率預(yù)估 ? 各種產(chǎn)品及服務(wù)在公司整體業(yè)務(wù)中的比率 4．公司總體發(fā)展戰(zhàn)略 ① 市場(chǎng)及社會(huì)責(zé)任定位 ② 發(fā)展階 段劃分及戰(zhàn)略目標(biāo)確立 ③ 事業(yè)組合戰(zhàn)略（核心業(yè)務(wù)與輔助業(yè)務(wù)的配置） ④ 組織架構(gòu)設(shè)計(jì)及發(fā)展規(guī)劃 ⑤ 戰(zhàn)略實(shí)施路徑 ? 實(shí)施橫向發(fā)展的步驟 可以由母公司先期進(jìn)行多個(gè)鄰里中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 不同媒體的效果不同，確定本項(xiàng)目應(yīng)采取的廣告媒體。 促銷包括將產(chǎn)品的獨(dú)特屬性和公司形象的優(yōu)勢(shì)盡可能地表現(xiàn)出來（排除誤解），傳達(dá)給中間商（通過商業(yè)廣告和商業(yè)促銷活動(dòng)）和產(chǎn)品的最終使用者（通過消費(fèi)者廣告和消費(fèi)者促銷活 動(dòng)）。如果要請(qǐng)分銷商來銷售，確信在決定價(jià)格時(shí)把他們的利潤(rùn)也包括進(jìn)去。 ? 成本加成定價(jià) 這種方法是在成本的基礎(chǔ)之上根據(jù)給定的利潤(rùn)幅度（例如成本加 30％的利潤(rùn)率）來設(shè)頂產(chǎn)品價(jià)格。麥當(dāng)勞對(duì)它的漢堡包采取的就是這種定價(jià)方法。 ? 公平定價(jià) 這種方法是為產(chǎn)品制定一個(gè)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，被客觀地認(rèn)定為較合理的價(jià)格。定價(jià)方法包括以下幾種： ? 超值定價(jià)