【正文】 務體系已成為滿足社區(qū)居民社區(qū)服務需求和促進社會和 諧的緊迫任務。 堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以建設和諧社區(qū)，推進社會主義和諧社會建設為目標；堅持以人為本，以不斷滿足社區(qū)居民的物質、文化、生活需要為出發(fā)點；堅持服務主體多元化，充分發(fā)揮政府、社區(qū)居委會、民間組織、駐社區(qū)單位、企業(yè)及居民個人在社區(qū)服務中的作用；堅持整合社區(qū)資源，健全服務網絡，拓寬服務領域，優(yōu)化服務結構，創(chuàng)新服務方式，提高服務質量，強化服務功能，加快發(fā)展步伐，使社區(qū)服務體系在促進社會和諧、提高生活質量、擴大社會就業(yè)、化解社會矛盾、增強社會凝聚力，建立新型 社會保障體系等方面發(fā)揮更加重要的作用。 “十一五”期間，發(fā)展社區(qū)服務體系的總體目標是：到 20xx 年，在全國城鎮(zhèn)逐步建成與社會主義市場經濟體制相適應，符合我國基本國情，與當地經濟社會發(fā)展水平相協調，立足街道、社區(qū)，以社區(qū)綜合服務設施為主體、各類專項服務設施相配套的社區(qū)服務設施網絡，形成多方參與、責權明晰、配置合理、和諧有序、可持續(xù)發(fā)展的運行機制，初步建立起覆蓋社區(qū)全體成員、服務主體多元、服務功能完善、服務質量和管理水平較高的社區(qū)服務體系?！? ? 有力推動天津市新家園建設的順利進行 鄰里中心作為社區(qū)商業(yè)服務的載體， 能夠有效克服分散式商業(yè)設施的局限，打造新商圈，聚集商氣人氣，促進區(qū)域性繁榮。鄰里中心的規(guī)劃建設將大幅提升房地產的潛在價值， 有力推動天津市新家園建設的順利進行。 ? 形成推動社會和諧的微觀機制 鄰里中心獨特的將商業(yè)服務與公益服務有機結合的優(yōu)勢，將有效降低社區(qū)居民生活和社會發(fā)展的經濟成本和社會成本，提升社區(qū)綜合服務水平，促進和諧社會建設。 （ 2）建投公司層面 為什么應由建投公司牽頭專門設立“天津市社區(qū)服務發(fā)展有限公司” ? 建投公司的宗旨和企業(yè)目標與“鄰里中心”建設的匹配：經濟性與公益性的融合 ? 建投公司的優(yōu)勢： “新家園”項目建設土地平整后業(yè)務的自然延伸 ? 建投公司可持續(xù)發(fā)展的需求：投資建設與實業(yè)運營的相互支撐 6 第三部分 社區(qū)服務中心模式 本項目的 直接產品為社區(qū)服務設施，間接產品為完善的、人本的社區(qū)服務 平臺 。 本部分 主要通過借鑒國內外社區(qū)服務管理案例的經驗， 闡述 “ 鄰里中心 ” 服務內容、功能、業(yè)態(tài)、規(guī)模，以模塊的方式做出鄰里中心的建設和管理標準，找到 實施 鄰里中心 項目的真正 價值和盈利點 。 一、國內外社區(qū)服務管理經驗借鑒 ? 新加坡的鄰里中心建設及運營模式 蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司的經驗 鄰里中心進行商業(yè)地產開發(fā) 新嘗試即連鎖開發(fā)、只租不售。經營模式是集中化管理、分散化經營，不是商品組織者，而是商戶的組織者，但又與商業(yè)街、市場不同，業(yè)態(tài)的先進性、商戶的定位層次高于一般的社區(qū)商業(yè)街和市場，因此，管理運作是通過客戶管理、營銷管理、質量管理、服務管理、物業(yè)配套管理等方面體現。 鄰里中心借著蘇州市“創(chuàng)建全國消費放心城市”的東風，努力從公司管理向客戶管理延伸，不斷加強誠信宣傳和制度實施，提高客戶在管理及經營層面的素質，成為蘇州市“創(chuàng)建全國消費放心城市先行點”，還是園區(qū)唯一一家全省“正版正貨承諾單位”。 和普通商業(yè)中心必須建在有 人氣的地方不同，每個鄰里中心都是創(chuàng)建在沒人入住的新社區(qū)。依靠鄰里中心的集聚效應，人氣從無到有，商業(yè)氛圍越來越濃。鄰里中心的經驗就是：功能定位在先，開發(fā)建設加后續(xù)管理。 連鎖的性質決定了鄰里中心具有良好的發(fā)展預期，這對招商非常有利。其次，招商的對象以戰(zhàn)略合作伙伴為主，如 肯德基 、柯達、華潤等。這些加盟商家本身具有很強的品牌意識，與鄰里中心品牌的 疊加，將形成強大的前行優(yōu)勢。其三，在管理內涵上，強調投資者與經營者的分離。當投資者不會操作的時候，經營權交給鄰里中心來運作。承諾投資者高于銀行利率的回報，保證資產永遠不會流失。這就形成了鄰里中心的一大特征：管理始終存在。第四， 在鄰里中心里邊，居民所需要的各類商業(yè)非常齊全，基本上一業(yè)一店，沒有了一個業(yè)態(tài)業(yè)種多家店競爭的情況，商家效益自然也都不錯。 對于加盟商家，提供相對低廉的承租價格，僅僅是在開發(fā)成本的基礎上加一點物業(yè)費，給他們較大的發(fā)展空間。在準確的功能定位基礎上，這些商家大多能獲得 7 穩(wěn)定的收益，因此 樂于與投資者建立戰(zhàn)略合作關系。 此外還應處理好管理者與經營者的關系。盡管加盟商家有很多是知名品牌，但不能排除也有少部分缺乏品牌意識的小企業(yè)。管理公司應該起到指導、幫助、監(jiān)督、制約的作用，以維持加盟品牌的整體水平。 作為鄰里中心的經營者，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司基本可以將鄰里中心的建設投資控制在 3500 元 /平米，建設周期控制在 1 年內。每個鄰里中心建成后即成立獨立運營、管理的單位，進行日常管理。鄰里中心的品牌和管理質量保持相同的水品。 ? 其他國家社區(qū)服務模式的經驗 ? 天津市各大居住區(qū) 商業(yè)配套設施 現狀 調研 二 、 闡述本項目應采取的社區(qū)商業(yè)服務 中心的建設、 管理模式和商業(yè)名稱 1. 參照蘇州鄰里中心的模式，借鑒其他成功案例的經驗，闡述 本項目的社區(qū)商業(yè)服務設施建設和管理的模式，以及搭建的服務平臺 的名稱 。 2. 以大寺新家園為例，結合市場調研 和相關設計規(guī)范的要求 ，分析 、總結 社區(qū)商業(yè)服務設施 的標準模塊。 ? 目標消費群體定位 根據 大寺 新家園居民的構成 預測 ，調研各種住戶的家庭構成、收入情況、消費層次、傾向，以及對社區(qū)服務設施的意見和建議，如還遷居民、經濟適用房居民等。 ? 社區(qū)服務中心的 功能定位 根據調研結果總結居住區(qū) 內 居民的各種 功能 需求 ，包括經營性和社區(qū)服務性 的 。以此作為進行業(yè)態(tài) 定位 的基礎。 ? 社區(qū)服務中心的 業(yè)態(tài)定位 根據功能定位確定標準的商業(yè)服務業(yè)態(tài)，包括： 一般商業(yè)配套設施的業(yè)態(tài)和各種新型社區(qū)的服務業(yè)態(tài) ? 社區(qū)服務中心的 形象定位 ? 社區(qū)服務中心的 目標客戶定位 ? 社區(qū)服務中心服務設施的標準模塊 三、 營利模式 形成以房屋租售為經營基礎、以市場需求作為功能定位、以房東身份進行行業(yè)管理的區(qū)域性、綜合型商業(yè)服務新業(yè)態(tài)。 8 可能的營利來源： ? 商業(yè)房地產開發(fā) ? 特許經營與無形資產的利用 ? 連鎖經營的規(guī)模效益 ? 非營利設施的商業(yè)化運作 ? 土地升值的間接 收益 四、 可持續(xù)發(fā)展的可能性 ? 經濟效益與社會效益的互補和相乘效果分析 ? 連鎖經營的可行性 第四部分 行業(yè)和市場 分析 從整個行業(yè)和目標市場講起，在逐漸細化到各個單獨的顧客群和他們的銷售潛力，你應該逐漸集中你的討論焦點。把你的競爭者考慮進去，認清所有可能對你潛在的市場構成威脅的障礙。 一、 行業(yè)情況 分析 1. 商業(yè)的發(fā)展的歷史及趨勢，包括其建設和經營的現狀和趨勢分析 2. 社區(qū)配套服務業(yè) 發(fā)展 的 歷史及趨勢， 包括其建設和經營的現狀和趨勢分析 ，以案例分析為主 ， 包括國際、國內的案例，國內的包括蘇州和天津的案例。 3. 隨著人民生活水平的不斷提 高、消費意識的變化和居住環(huán)境的改善，勢必影響新的社區(qū)配套設施的變革，在現有商業(yè)狀況的基礎上分析總結出新型居住區(qū)的商業(yè)配套設施的發(fā)展趨勢。 4. 建投公司 進入社區(qū)配套服務業(yè)的 優(yōu)、劣勢分析，包括政策、經濟 方面的 限制。 5. 社區(qū)配套服務行業(yè)市場前景分析與預測 過去 3 年或 5 年 各年的商 業(yè)銷售總額 、銷售收入、銷售增長率 未來 3 年或 5 年各年 的商業(yè) 行業(yè)銷售收入預測 6. 市場銷售有無行業(yè)管制，公司產品進入市場的難度分析