【正文】 較大,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時(shí)可提升物業(yè)檔次。在整個(gè)項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。在工地圍墻上寫上項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱、電話、廣告語(善待您的一生，全新概念人性化的生態(tài)社區(qū)等),工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項(xiàng)目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個(gè)封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤的市場(chǎng)形象,有利于銷售。同時(shí),于工程施工單位隨時(shí)保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計(jì)劃執(zhí)行。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實(shí)際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝14 / 49現(xiàn)場(chǎng)售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽市大型人性化家園的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的親和力。因此，售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些體現(xiàn)人性化的生活畫面,如家庭的天倫之樂，老人們安享晚年等內(nèi)容。第二、在售樓部擺設(shè)些智能化的物管設(shè)施的模型，及高素質(zhì)保安隊(duì)伍的大幅照片等,處處襯托樓盤人性化的概念。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng)的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。其它的建議待現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)分析后再作探討。e．傳播媒介的運(yùn)用項(xiàng)目的地盤包裝好之后,跟著的就是運(yùn)用傳播媒介對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳。地盤的包裝,主要針對(duì)地盤,是相對(duì)靜止的,宣傳面和效率都有限,運(yùn)用傳媒,將項(xiàng)目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運(yùn)用,使項(xiàng)目的形象升華到一個(gè)全新的高度和境界,令消費(fèi)者產(chǎn)生怦然心動(dòng),過目不忘的心理效應(yīng),使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)想效果?！侣勈鄹寮皥?bào)紙廣告的發(fā)布在項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對(duì)性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。組織有創(chuàng)意的、吸引15 / 49力的高品位的廣告系列,強(qiáng)烈剌激消費(fèi)者的購買欲望,全面吸引人潮,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機(jī)和轟動(dòng)效應(yīng)?！谱骶赖臉菚鳛楦哔|(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書,把貴項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。展示出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。這對(duì)高檔次樓盤尤其重要?！谱骶赖男麄鲉螐?jiān)陧?xiàng)目市場(chǎng)推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時(shí)也擴(kuò)大了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率?！獞敉鈴V告1． 在遵義路路口，沙沖路轉(zhuǎn)盤處做燈柱廣告箱,因?yàn)檫@這兩個(gè)地段人、車流量較大，通過在這里的宣傳可以提升本項(xiàng)目及開發(fā)商的知名度，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注2． 在遵義路選一旺處作巨幅廣告,提升本項(xiàng)目的物業(yè)形象。3． 在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部(外據(jù)點(diǎn))，要集目標(biāo)客源。16 / 49(五) 項(xiàng)目自身素質(zhì)提升策略由于該項(xiàng)目的競爭環(huán)境相當(dāng)激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競爭力，達(dá)到銷售目的，以下就是項(xiàng)目自身素質(zhì)提升的建議：1. 戶型設(shè)計(jì)方面敝司對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)過詳細(xì)的研究后會(huì)詳細(xì)提供。2. 外立面更改建議（看附件）外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時(shí)尚，同時(shí)注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強(qiáng)烈突出項(xiàng)目形象，提高物業(yè)檔次，此點(diǎn)尤為重要，附件提供一些外立面的參考。3. 園林概念設(shè)計(jì)在附件中附有項(xiàng)目的園林概念設(shè)計(jì)，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。同時(shí)增加了項(xiàng)目的附加值。17 / 494. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見附件）(六) 會(huì)所配套建議本項(xiàng)目的會(huì)所配套尤為重要，應(yīng)成為本項(xiàng)目人性化概念的重要支撐部件。以下是敝司經(jīng)過多年的地產(chǎn)代理對(duì)會(huì)所的配套得出的一些經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)本項(xiàng)目的一些建議。(1)原則① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升；② 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精” ，規(guī)模不用太大；③ 可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)④ 充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細(xì)建議如下：：a. 運(yùn)動(dòng)室外小區(qū)泳池，室內(nèi)乒乓球室，棋牌室，健身房。b. 健康保健中心、陶逸室。c. 美食中餐廳、西餐廳。d. 未來兒童增智中心。18 / 49e. 家政服務(wù)洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外，還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物） 。2．內(nèi)容：： 兒童才藝輔修班，中、小學(xué)課程周末輔導(dǎo)員班。： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。： 提供醫(yī)療保健及其緊急救護(hù)。： 提供不同種類的生活日用品以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。f. 中餐廳和西餐廳：g. 健身室： 提供健身器材及專人指導(dǎo) h. 室外游泳池： 融健身、休憩為一體。19 / 49(七)物業(yè)管理建議以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。建議項(xiàng)目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供人性化的酒店管理服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理公司。② 專業(yè)化保安隊(duì)伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊(duì)） 。③ 酒店式貼身服務(wù)。④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實(shí)又增加成本的部份放棄不做；對(duì)項(xiàng)目確有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入?，F(xiàn)建議如下：1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多20 / 49媒體完全娛樂系統(tǒng)（VOD） ，網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)家庭教育、娛樂、信息咨詢、IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)：① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。② 車庫自動(dòng)化管理。③ 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。④ 一卡通收費(fèi)： 以 IC卡代替鑰匙、以 IC卡計(jì)算停車收費(fèi)、IC 卡繳交水電費(fèi)、以 IC卡在區(qū)內(nèi)購物或消費(fèi)實(shí)現(xiàn)“電子錢包”的功用。⑤ 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。自動(dòng)化水、電、氣三表自動(dòng)抄報(bào)系統(tǒng)。 （三表抄報(bào)可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。 ）⑥ 門、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控21 / 49頭）緊急報(bào)警鈴。3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護(hù)方面，配備有：① 紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)② 可視門鈴對(duì)講系統(tǒng)③ 閉路電視及保安防盜系統(tǒng)④ 巡更系統(tǒng)⑤ 智能消防報(bào)警系統(tǒng)實(shí)際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預(yù)留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個(gè)跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。(八)項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動(dòng)過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。22 / 492. 提供高氣純凈水 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時(shí)，品嘗到能增強(qiáng)新陳代謝，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見效慢，但同樣對(duì)于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。(1)節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。(2)節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。(3)垃圾處理：垃圾分類收集。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。(4)墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉性能外窗，減少噪音。(5)選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。23 / 494. 環(huán)保設(shè)計(jì) 引入“零噪音”設(shè)計(jì)、建筑物的所有門窗采用進(jìn)口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。在香港的啟德機(jī)場(chǎng)和新機(jī)場(chǎng)附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。 以上物業(yè)管理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細(xì)情況還待與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商談后另行修改、調(diào)整方案。三、人民家園推廣策略 (一) 大型人性化家園的塑造貴陽市市區(qū)內(nèi)的大型小高層小區(qū)盤較少，且檔次都較高。高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競爭日趨熾熱化狀態(tài),本項(xiàng)目同類型物業(yè)在貴陽市有中天星園，但中天星園所處地段較佳，目標(biāo)客戶群檔次較高，與本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)不同。就目前的情況來看，與本項(xiàng)目同類、同檔次的大型住宅小區(qū)尚未出現(xiàn)，處于市場(chǎng)空白點(diǎn)，入市時(shí)機(jī)較好。本項(xiàng)目面對(duì)的競爭環(huán)境,必須提升自身素質(zhì),因此定位為大型人性化24 / 49家園