【正文】 較大,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時可提升物業(yè)檔次。在整個項目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。在工地圍墻上寫上項目名稱、項目徵標、發(fā)展商名稱、電話、廣告語(善待您的一生，全新概念人性化的生態(tài)社區(qū)等),工地內升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個封閉式的意念,大大加強了自身樓盤的市場形象,有利于銷售。同時,于工程施工單位隨時保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進度嚴格按照貴司要求和計劃執(zhí)行。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。d．現(xiàn)場售樓部的設置和包裝14 / 49現(xiàn)場售樓部的包裝應體現(xiàn)貴陽市大型人性化家園的概念，更應體現(xiàn)該項目的親和力。因此，售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些體現(xiàn)人性化的生活畫面,如家庭的天倫之樂，老人們安享晚年等內容。第二、在售樓部擺設些智能化的物管設施的模型，及高素質保安隊伍的大幅照片等,處處襯托樓盤人性化的概念。第三、銷售人員的服務和現(xiàn)場的控制都應具備莊重、高雅等。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。其它的建議待現(xiàn)場詳細分析后再作探討。e．傳播媒介的運用項目的地盤包裝好之后,跟著的就是運用傳播媒介對項目進行包裝和宣傳。地盤的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運用傳媒,將項目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用,使項目的形象升華到一個全新的高度和境界,令消費者產(chǎn)生怦然心動,過目不忘的心理效應,使項目銷售達到預想效果?！侣勈鄹寮皥蠹垙V告的發(fā)布在項目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對性的、引導式的新聞繕稿,潛移默化中對消費者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應。組織有創(chuàng)意的、吸引15 / 49力的高品位的廣告系列,強烈剌激消費者的購買欲望,全面吸引人潮,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機和轟動效應?！谱骶赖臉菚鳛楦哔|素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。展示出項目的高質素、高品位以及美好未來。這對高檔次樓盤尤其重要。———制作精美的宣傳單張在項目市場推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴大了項目的市場占有率。———戶外廣告1． 在遵義路路口，沙沖路轉盤處做燈柱廣告箱,因為這這兩個地段人、車流量較大，通過在這里的宣傳可以提升本項目及開發(fā)商的知名度，吸引目標客戶群的關注2． 在遵義路選一旺處作巨幅廣告,提升本項目的物業(yè)形象。3． 在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部(外據(jù)點)，要集目標客源。16 / 49(五) 項目自身素質提升策略由于該項目的競爭環(huán)境相當激烈，因此敝司建議首先提高自身素質去增加競爭力，達到銷售目的，以下就是項目自身素質提升的建議：1. 戶型設計方面敝司對該項目經(jīng)過詳細的研究后會詳細提供。2. 外立面更改建議（看附件）外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領時尚，同時注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調，特色外墻外觀強烈突出項目形象，提高物業(yè)檔次，此點尤為重要，附件提供一些外立面的參考。3. 園林概念設計在附件中附有項目的園林概念設計，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢。同時增加了項目的附加值。17 / 494. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見附件）(六) 會所配套建議本項目的會所配套尤為重要，應成為本項目人性化概念的重要支撐部件。以下是敝司經(jīng)過多年的地產(chǎn)代理對會所的配套得出的一些經(jīng)驗以及對本項目的一些建議。(1)原則① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的檔次和風格，更理想的是填補周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升；② 功能項目設置要求“小而精” ，規(guī)模不用太大；③ 可考慮部分功能設在商業(yè)物業(yè)內④ 充分利用周邊設施 (2) 詳細建議如下：：a. 運動室外小區(qū)泳池，室內乒乓球室，棋牌室，健身房。b. 健康保健中心、陶逸室。c. 美食中餐廳、西餐廳。d. 未來兒童增智中心。18 / 49e. 家政服務洗衣中心干洗店（除提供干洗服務外，還提供自助式洗衣服務，住戶可自行租用洗衣機清洗衣物） 。2．內容：： 兒童才藝輔修班，中、小學課程周末輔導員班。： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。： 提供醫(yī)療保健及其緊急救護。： 提供不同種類的生活日用品以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。f. 中餐廳和西餐廳：g. 健身室： 提供健身器材及專人指導 h. 室外游泳池： 融健身、休憩為一體。19 / 49(七)物業(yè)管理建議以全方位的服務為宗旨物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準的物業(yè)管理水平是關鍵所在。建議項目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標準的物業(yè)管理架構，提供人性化的酒店管理服務。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲ISO9002認證的物業(yè)管理公司。② 專業(yè)化保安隊伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊） 。③ 酒店式貼身服務。④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項目自身條件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實又增加成本的部份放棄不做；對項目確有素質檔次提升，對業(yè)主切身利益有幫助的項目予以介入?，F(xiàn)建議如下：1. 建立網(wǎng)絡平臺 設立網(wǎng)絡中心（WEB）站點，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡教學、多20 / 49媒體完全娛樂系統(tǒng)（VOD） ，網(wǎng)上商城，證券及時交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務信息等；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡平臺，可以實現(xiàn)家庭教育、娛樂、信息咨詢、IP 電話、內聯(lián)網(wǎng)內監(jiān)控、遠程教育等多項功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。2. 物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)：① 物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。② 車庫自動化管理。③ 各項設施的遠程管理。④ 一卡通收費： 以 IC卡代替鑰匙、以 IC卡計算停車收費、IC 卡繳交水電費、以 IC卡在區(qū)內購物或消費實現(xiàn)“電子錢包”的功用。⑤ 設備管理： 目標是監(jiān)控小區(qū)設備運行狀況，包括各種公共設施、供配電設備、發(fā)電機組、供水設施和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。自動化水、電、氣三表自動抄報系統(tǒng)。 （三表抄報可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內。 ）⑥ 門、窗的紅外監(jiān)控、報警，室內安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控21 / 49頭）緊急報警鈴。3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護方面，配備有：① 紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)② 可視門鈴對講系統(tǒng)③ 閉路電視及保安防盜系統(tǒng)④ 巡更系統(tǒng)⑤ 智能消防報警系統(tǒng)實際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有關的方面配置相應的系統(tǒng)，即可有超出一般水準的表現(xiàn)。(八)項目有關提高附加值的建議1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務。22 / 492. 提供高氣純凈水 建議設高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時，品嘗到能增強新陳代謝，促進身體健康的高氧純凈水。3. 節(jié)能設備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠的目光看，節(jié)能節(jié)材設計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益玩形象。(1)節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。(2)節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。(3)垃圾處理：垃圾分類收集。下水道設廢料粉碎裝置。(4)墻體：采用環(huán)保型內隔墻體材料。采用高封閉性能外窗，減少噪音。(5)選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設施。23 / 494. 環(huán)保設計 引入“零噪音”設計、建筑物的所有門窗采用進口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。在香港的啟德機場和新機場附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。 以上物業(yè)管理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細情況還待與貴司有關領導商談后另行修改、調整方案。三、人民家園推廣策略 (一) 大型人性化家園的塑造貴陽市市區(qū)內的大型小高層小區(qū)盤較少，且檔次都較高。高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競爭日趨熾熱化狀態(tài),本項目同類型物業(yè)在貴陽市有中天星園，但中天星園所處地段較佳，目標客戶群檔次較高，與本項目的目標市場不同。就目前的情況來看，與本項目同類、同檔次的大型住宅小區(qū)尚未出現(xiàn)，處于市場空白點，入市時機較好。本項目面對的競爭環(huán)境,必須提升自身素質,因此定位為大型人性化24 / 49家園