【正文】 (三) 項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn) ...........................................41. 發(fā)展商尚未有較高知名度 ...............................447 / 492. 項(xiàng)目前期形象口碑不好 .................................43. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄 ................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。五、項(xiàng)目分析 ...............................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。46 / 494. 目標(biāo)客戶群 ..........................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。二 鉆石廣場(chǎng)案例： ......................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。6．從消費(fèi)群體上分析 ......................錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。(五) 貴陽(yáng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì) ........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。 3)婦女：望著小孩蕩秋千，在草地上唱歌、跳舞，欣慰之情難于42 / 49謚表；推著嬰車(chē)觀賞花園，享受和家務(wù)兩不誤；陪著上學(xué)年齡的：“小寶貝”在雕像前的故事講不完…… 4)兒童：剛玩噴泉水，又想去玩滑梯，在滑梯上，草地上的蝴蝶又吸引著天真、浪漫的心靈，剛從翹翹板上下來(lái)，奇特的雕像又讓兒童著迷，是好奇還是領(lǐng)會(huì)，只有小孩們知道。5) 園林的徑系布局 園林的小路本著最大地提高景觀觀賞率為原則，盡量做到路路有景觀，路路有情趣。中國(guó)私家園林景觀以江南蘇州園林為素材，其組成部分是亭榭、假山、小橋、水池、竹林等，觀園者身處園中可以享受“天人合一”的真實(shí)感受，全身心地投入自然懷抱，異石上的詩(shī)畫(huà)隨時(shí)40 / 49可以激起高層次人士吟詩(shī)抒發(fā)感情的雅興。39 / 493．園林的景觀分區(qū)1) 園林園林以噴泉為中心，強(qiáng)勁有力的旱地噴泉，體現(xiàn)出無(wú)窮的生命力。在設(shè)計(jì)上力求體現(xiàn)高檔、開(kāi)放、創(chuàng)新、融藝術(shù)、文化、人生活需求為一體；在景觀的建造上，追求逼真而又不盲目抄作；對(duì)西方藝術(shù)、文化的表達(dá)，融入本土文化，使觀賞者能更迅速、更深入、更全面地了解異國(guó)風(fēng)情，對(duì)中國(guó)文化的演繹，力求體現(xiàn)出深厚的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)而又不乏時(shí)代先機(jī)。隊(duì)伍,對(duì)人民家園的業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù),以此來(lái)樹(shù)立良好的企業(yè)形象.. 互動(dòng)式園林景觀建議 中西合璧，自然生態(tài) 隨著經(jīng)濟(jì)、文化生活水平的不斷提高，我國(guó)人民對(duì)居住生活條件的追求正發(fā)生變化，從需要有一個(gè)適當(dāng)面積的居住空間，逐步發(fā)展到對(duì)居住功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量的追求。 成立項(xiàng)目組 總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理策劃主任 市場(chǎng)研究主任 銷(xiāo)售主任策劃人員市場(chǎng)分析員銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售人員策劃人員34 / 49 VI 是 CIS 戰(zhàn)略（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）中的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員需要的知識(shí)面廣泛，活動(dòng)能力強(qiáng)，其必須具備的素質(zhì)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比其它行業(yè)要求要高得多。 D、此項(xiàng)活動(dòng)歡迎業(yè)主及其貴賓參加，希望業(yè)主帶動(dòng)30 / 49其親友認(rèn)識(shí)“人民家園”讓其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意欲。 內(nèi)容：在人民廣場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商同業(yè)主管理委員會(huì)簽署有關(guān)合同，并由公證處現(xiàn)場(chǎng)公正。其作用是在于通過(guò)園林為紐帶，促進(jìn)小區(qū)內(nèi)人與人的感情交往，從而使“人性化家園”的概念得到升華。25 / 493．對(duì)希望工程和殘疾人進(jìn)行捐贈(zèng)活動(dòng)1) 通過(guò)電臺(tái)。 以上物業(yè)管理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細(xì)情況還待與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商談后另行修改、調(diào)整方案。(2)節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。 ）⑥ 門(mén)、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控21 / 49頭）緊急報(bào)警鈴?，F(xiàn)建議如下：1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多20 / 49媒體完全娛樂(lè)系統(tǒng)（VOD） ，網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過(guò)電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)家庭教育、娛樂(lè)、信息咨詢、IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。f. 中餐廳和西餐廳：g. 健身室： 提供健身器材及專(zhuān)人指導(dǎo) h. 室外游泳池： 融健身、休憩為一體。b. 健康保健中心、陶逸室。3． 在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部(外據(jù)點(diǎn))，要集目標(biāo)客源?！侣勈鄹寮皥?bào)紙廣告的發(fā)布在項(xiàng)目經(jīng)過(guò)重新包裝定位后,可以作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝14 / 49現(xiàn)場(chǎng)售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽(yáng)市大型人性化家園的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的親和力。 2）地盤(pán)包裝地盤(pán)屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在,地盤(pán)的包裝可以說(shuō)是左右顧客選擇的重要因素之一。(四) 項(xiàng)目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)本項(xiàng)目城市副中心區(qū)域大型人性化家園的形象，使購(gòu)買(mǎi)者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。3. 投資買(mǎi)家1) 年齡在 3540歲左右；2) 社交圈子十分廣泛；3) 經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；5) 注重物業(yè)租金回報(bào)率；6) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。(二) 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位貴陽(yáng)市大型人性化家園依據(jù)：小區(qū)，占地 ，總建面 6——10萬(wàn)平方米，其規(guī)模足以支持其“區(qū)域唯一大型住宅小區(qū)”的概念。、小區(qū)規(guī)劃建議見(jiàn)附件5 / 49二、項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略 項(xiàng)目現(xiàn)狀處于初期開(kāi)發(fā)階段，敝司建議首先將項(xiàng)目進(jìn)行包裝，以下是敝司通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想。4. 目標(biāo)客戶群的層面較寬由于本面目為較大規(guī)模的中低檔盤(pán)，所能吸納的目標(biāo)客戶群層面較廣。比鄰貴陽(yáng)火車(chē)站。此次主要是做一個(gè)本項(xiàng)目的定位方案。隨著外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)3 / 49的成功人士和高級(jí)的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。建議：需要和較專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤(pán)，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。體現(xiàn)以人為本的主題思想，提升樓盤(pán)自身的檔次。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. 工薪階層1) 25——40歲之間，收入較穩(wěn)定；2) 家庭月收入在 2500元左右；3) 有孩子的家庭，孩子需要一個(gè)安全、健康的成長(zhǎng)環(huán)境；4) 對(duì)小區(qū)環(huán)境有較高的偏好；5) 有較固廣的人際關(guān)系，善于與人交往；需求：選擇與自己經(jīng)濟(jì)收入、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。該類(lèi)居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。2. 項(xiàng)目包裝系列凡是構(gòu)成項(xiàng)目的要素,都屬于項(xiàng)目包裝的范疇。同時(shí),于工程施工單位隨時(shí)保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無(wú)積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語(yǔ),入夜亮燈(亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計(jì)劃執(zhí)行。其它的建議待現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)分析后再作探討。這對(duì)高檔次樓盤(pán)尤其重要。17 / 494. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見(jiàn)附件）(六) 會(huì)所配套建議本項(xiàng)目的會(huì)所配套尤為重要，應(yīng)成為本項(xiàng)目人性化概念的重要支撐部件。： 除提供中西名著、小說(shuō)外，還提供中西音樂(lè)、著名電影欣賞。③ 酒店式貼身服務(wù)。⑤ 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒(méi)有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見(jiàn)效慢，但同樣對(duì)于樹(shù)立企業(yè)形象有積極作用，而且其長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。(5)選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂(lè)設(shè)施。如何去塑造大型人性化家園的概念？1． 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的宣傳(前面已列舉,在此省略)2． 借項(xiàng)目包裝來(lái)塑造大型人性化家園(前面已分析,在此省略)炒作內(nèi)容主題：善待你的一生1)： 利用毛澤東對(duì)人民的定論：人民，只有人民才是歷史的創(chuàng)造者。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：26 / 49第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧（三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng)籌備人民家園準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)作 用：——以此活動(dòng)為引子，以建立人民家園的社區(qū)文化基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)業(yè)主作為小區(qū)主人的責(zé)任感。 ——“人民家園”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樯婕百Y金大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌更加重要，關(guān)乎項(xiàng)目全局的成功。5. 信息反饋 因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品策劃和推廣周期長(zhǎng)，工作量大，涉及面廣，人員參加多，所以信息和及時(shí)反饋十分重要。在本案中，樓盤(pán)名稱(chēng)“人民家園”中的“人民”一詞具有非常強(qiáng)烈的唯一性和不可替代性，在人們心中具有非常強(qiáng)烈的感情色彩，所以在塑造“人民家園”的過(guò)程中，力求樹(shù)立以人為中心的根本出發(fā)點(diǎn)，以之反作用于開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。一、設(shè)計(jì)概要