【正文】 第十二章 結(jié)論一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。1．“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。如此，本項目可增加賣點。4．2．小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。增加項目的附加值如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。本項目的賣點賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。獨特的生態(tài)旅游環(huán)境北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。5．分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標是建設(shè)成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容忽視的購買團體?！霸擁椖俊苯ǔ珊髮⑽諊鴥?nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。1．效益評估貸幣本位幣為人民幣。4．3．高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．2．綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。具體地從以下三大方面考慮：4．豐富專業(yè)化設(shè)計，聘請國外知名公司參與項目的各項設(shè)計，包括：4．1．會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計師進行設(shè)計。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點：2．地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；2．單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。1．1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。五、項目價格優(yōu)勢“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在70009000元/平方米。5．高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。環(huán)境設(shè)計將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。三、項目市場走向目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益?！霸擁椖俊变N售收入預(yù)算：“該項目”可銷售面積13。4．3．與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)4．2．4．1．社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計公司設(shè)計。賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。1．1．國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部6．康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。戶型設(shè)計多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。國內(nèi)購買群體2．中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。第九章 投資估算一、成本構(gòu)成宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：土地費用宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元土地方拆遷等補償費用：338=1183萬元小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝338=338萬元農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m *338 =6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元土地出讓金其它投入二、項目設(shè)計方案A：1000=銷售按6500元/ m2計，6500=方案B： TOWNHOUSE項目預(yù)計1000=18萬m2銷售按5500元/ m2計，185500=方案C：1000=銷售按4000元/ m2計，4000=三、成本測算：A、以收入最低的方案A設(shè)計項目 總額（萬元） 標準土地費用土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2勘測費設(shè)計費可研方案咨詢執(zhí)照費規(guī)劃方案咨詢 113830763876 基礎(chǔ)設(shè)施臨時水電路 405076 300元/m21監(jiān)理費1質(zhì)量監(jiān)督費1標底招標費1綠化建設(shè)費1公共配套費1市政公用設(shè)施費1不可預(yù)見費 378953810840513501890 合計 58580 固定成本合計58580萬元經(jīng)營成本項目 總額（萬元） 標準銷售費用 管理費用財務(wù)費用 175617564686 銷售額2%固定成本8%合計 8198 毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本=87800585808198=21022萬元B、以方案B設(shè)計因費用計算以建安費比率計，故分類為：項目 總額（萬元） 標準 土地費用 土地出讓金 100814507 建安費用 45000 建安單平米2500元其它綜合 2070 %基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套市政設(shè)施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2不可預(yù)見費 2250 建安5%合計 71648 經(jīng)營成本項目 總額（萬元） 標準銷售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷售額2%固定成本8%合計 9692 毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本== C、以方案C計：項目 總額（萬元） 標準 土地費用 土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計建安費用 43950 1500元/m2計其它綜合 2332 %基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套市政設(shè)施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2不可預(yù)見費 2535 建安5%小計 77942 銷售費用管理費用1財務(wù)費用 235023506235 銷售額2%2%固定成本8%合計 10935 1毛利： 28323 第十章 項目經(jīng)營策劃一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。第七章 項目建設(shè)周期與日程安排一、建設(shè)方式“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標、投標的有關(guān)規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工?！霸擁椖俊钡慕ㄔO(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。第五章 物料消耗與供應(yīng)一、建筑材料“該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風貌和時代特色。配套公建建筑面積： 。2．溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。項目概況宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書（案例）目錄第一章、 項目概述第二章、 項目名稱和選址第三章、 項目規(guī)劃建設(shè)方案第四章、 項目建設(shè)條件第五章、 物料消耗與供應(yīng)第六章、 環(huán)境保護第七章、 項目建設(shè)周期與日程安排第八章、 經(jīng)營管理方式第九章、 投資估算第十章、 項目經(jīng)營策劃第十一章、 效益評價第十二章、 結(jié)論第一章 項目概述一、項目背景為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設(shè)資金。 第二章 項目名稱和選址一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。非配套公建建筑面積：。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材： 8000 噸水泥： 20000噸木材： 300 立方米二、主要設(shè)備“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。2。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風格配以相應(yīng)的玻璃窗。6．咖啡廳、餐廳。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，