【正文】 ***商業(yè)城盡可與有聲望小學(xué)為主要對(duì)象，組織百名少年兒童來(lái)參與書畫大賽。邀請(qǐng)百位市民參觀游覽商業(yè)城，能讓市民切身感受到***商業(yè)城的先進(jìn)；（2）***商業(yè)城懷攝影大賽目的：通過(guò)攝影家的鏡頭，展示***商業(yè)城的藝術(shù)性。g、滿就送活動(dòng)h、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)（2）針對(duì)批發(fā)商a、向每家商戶贈(zèng)送2010年***報(bào)全年全刊一份，讓每個(gè)商家既能及時(shí)通過(guò)《***商業(yè)城專版》了解市場(chǎng)內(nèi)發(fā)布的信息、動(dòng)態(tài)，又能迅速了解國(guó)內(nèi)外新聞要事。（1）***商業(yè)城以市場(chǎng)機(jī)制，導(dǎo)入超市模式，是否可行，又能堅(jiān)持多久？（2）***商業(yè)城首創(chuàng)一站購(gòu)齊的做法，是短期做秀，吸引眼球，還是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展方向？（3）國(guó)際零售業(yè)巨頭如沃爾瑪、家樂福等，一直以低價(jià)著稱，隨著他們的爭(zhēng)相涌入**，***商業(yè)城的“硬碰硬”是否具有可行性？等等系列話題公關(guān)策劃（1）針對(duì)散戶a、市區(qū)車輛免費(fèi)接送，小區(qū)定點(diǎn)安排車輛或集中班次在市中心統(tǒng)一接送。據(jù)以上分析，我們將***商業(yè)城形象宣傳廣告語(yǔ)定為“一價(jià)到底一站購(gòu)齊”?！鶑V播電臺(tái)媒體目標(biāo)：值得注意的是廣播電臺(tái)是不可忽視的一大媒體，必須考慮到大多數(shù)的有車族沒有時(shí)間看電視，卻有聽廣播的習(xí)慣。（詳細(xì)方案另附）※電視媒體媒體目標(biāo)：開業(yè)期間市場(chǎng)將在**幾家高收視率頻道連續(xù)播出廣告，以市場(chǎng)形象、交通便利為訴求點(diǎn)，迅速打響市場(chǎng)知名度。宣傳覆蓋范圍：**市及下轄九縣市區(qū)※平面媒體：媒體目標(biāo)：極具沖擊力的廣告表現(xiàn)方式，高到達(dá)率形成上市的轟動(dòng)效應(yīng)；廣告以專業(yè)批零兼營(yíng)市場(chǎng)為突出點(diǎn)，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的印象，讓消費(fèi)者對(duì)本市場(chǎng)極具好感，放心、親切。因此，項(xiàng)目將不斷的制造熱點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)。(1)公益活動(dòng)炒作：***是很有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，借助公益活動(dòng)將能樹立和鞏固***正面的品牌形象十二月中旬***商業(yè)城的開業(yè)將是全城矚目的事件，為進(jìn)一步擴(kuò)大開業(yè)當(dāng)天的聲勢(shì)，建議開業(yè)活動(dòng)與公益活動(dòng)結(jié)合，開業(yè)當(dāng)天邀請(qǐng)大**范圍九縣市區(qū)貧困小學(xué)生代表，于開業(yè)當(dāng)天參觀***商業(yè)城，并向每位貧困小學(xué)生捐贈(zèng)學(xué)費(fèi)、書包等等。借助“新中國(guó)成立60年”這一時(shí)政熱點(diǎn)將讓集團(tuán)形象宣傳事半功倍。三、【整合推廣計(jì)劃】開業(yè)時(shí)間：十二月中旬推廣時(shí)間：十月九日至二月十日重點(diǎn)推廣時(shí)間：十月九日至十二月三十一日整合推廣指導(dǎo)原則※整合推廣目標(biāo)：進(jìn)行項(xiàng)目包裝，提升企業(yè)及項(xiàng)目品牌，進(jìn)而創(chuàng)造利潤(rùn)；※整合推廣周期：初步定為4個(gè)月；※整合推廣原則：高效、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用；※整合推廣階段：由于項(xiàng)目屬***集團(tuán)一部分，***品牌本身具有很大規(guī)模和很高品牌認(rèn)知，且其他專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟的運(yùn)營(yíng)期，結(jié)合“高效、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的推廣原則，建議將廣告推廣階段分為集團(tuán)形象、四期開業(yè)和外部評(píng)價(jià)兩個(gè)階段；四、【具體推廣實(shí)施】集團(tuán)形象***商業(yè)城以整個(gè)***大市場(chǎng)（集團(tuán)）為基點(diǎn)，旗幟鮮明的切入市場(chǎng)，將引起市場(chǎng)上的廣泛關(guān)注；（1）集團(tuán)（項(xiàng)目）介紹：***大市場(chǎng)是鄂西七個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集群；分別整體介紹一期至五期項(xiàng)目，體現(xiàn)項(xiàng)目的整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)；（2）集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)：***大市場(chǎng)項(xiàng)目分6期建設(shè)，從2004年開始創(chuàng)建，預(yù)計(jì)到2012年左右全部建成投入營(yíng)運(yùn)，總工期8年。四、后期招商跟進(jìn)工作，包括視察場(chǎng)地、洽談租賃、條款、簽約等過(guò)程；，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問題；協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛試業(yè)宣傳，如出報(bào)紙新聞稿、舉辦宣傳活動(dòng)、剪彩等，以提高本項(xiàng)目的知名度，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍；(物業(yè))的宣傳活動(dòng)，預(yù)計(jì)當(dāng)商場(chǎng)招商超過(guò)70%時(shí)，可開始試業(yè)。同時(shí)，我司將大量郵寄本項(xiàng)目之推廣資料予零售商戶，利用我司之客戶網(wǎng)絡(luò)資源，最大限度推動(dòng)項(xiàng)目招商工作的順利進(jìn)展。 提供印刷品宣傳、樓書、招商手冊(cè)等設(shè)計(jì)意見；軟、硬廣告配合介紹項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況。十四、營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造；。 經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品（倉(cāng)儲(chǔ)空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、智能化保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電子商務(wù)平臺(tái)設(shè)計(jì)等）216。216。（二）第三部分產(chǎn)品定位報(bào)告一、項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案的制定（總體規(guī)模（地上、地下）、建筑方式、商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)等）216。 終端消費(fèi)人群定位經(jīng)營(yíng)商戶定位216。216。216。六、物業(yè)管理之調(diào)研分析管理力度216。廣告形象216。商品布局216。樓層分布216。項(xiàng)目規(guī)模216。第四篇：商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要 第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析二、商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析總體市場(chǎng)狀況分析216。（15）做到“五聲”，即：迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁止使用“四語(yǔ)”，即蔑視語(yǔ)、煩躁語(yǔ)、否定語(yǔ)和斗氣語(yǔ)。（12）對(duì)客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢問，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。不清楚的問題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以明確的回答，如碰到自己不清楚而又無(wú)法查清的應(yīng)回答：“對(duì)不起，先生，目前還沒有這方面的資料”。（6）接電話時(shí)，先問好，后報(bào)項(xiàng)目名稱，再講“請(qǐng)問能幫您什么忙？”不得顛倒次序，要帶著微笑的聲音去說(shuō)電話。（2）談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手帕遮住。（19）在服務(wù)或打電話時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和微笑表示歡迎，請(qǐng)稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無(wú)所表示而冷落客人。（15）客人講“謝謝”時(shí)，要答“不客氣”或“不用謝”，不得毫無(wú)反應(yīng)。（11）不得以任何借口*撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭(zhēng)辯，更不允許舉止魯莽和語(yǔ)言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動(dòng)都必須保持冷靜。（8）不得模仿他人的語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)或手勢(shì)和表情。（4）他人講話時(shí)，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、敲桌子等，要做到修飾避人。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。（11）工作時(shí)不得扭捏作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、蚹ao?br /（12）上班時(shí)間不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所吸煙或吃東西。（7）在走廊行走時(shí)，一般不要隨便超過(guò)前行的客人，如需超過(guò)，首說(shuō)聲“對(duì)不起”，待客人閃開時(shí)說(shuō)聲“謝謝”，再輕輕穿過(guò)。（4）幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行，如確需并排走時(shí)，并排不要超過(guò)3人，并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路，切忌橫沖直撞。（2）行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏炔n，腳不要踏拍地板或亂動(dòng)。（5）女士落座時(shí)，應(yīng)用手將裙子向前攏，以免坐皺或顯出不雅。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。第五節(jié)、促銷活動(dòng)⑴融資營(yíng)銷法：即借勢(shì)打力，運(yùn)用先期同區(qū)位開發(fā)商的大力宣傳，明月港灣稍加自身可挖掘的優(yōu)勢(shì)，即可上市銷售、推銷；⑵送式營(yíng)銷法：即用小贈(zèng)送的優(yōu)惠吸引客戶，如送一些小型電器等等，主旨是促進(jìn)客戶當(dāng)時(shí)購(gòu)買的欲望，而在將來(lái)也能收獲頗豐的利潤(rùn)；⑶拉銷法：定期利用明月港灣自身的優(yōu)勢(shì)，建立與社會(huì)的溝通交流，同時(shí)可通過(guò)活動(dòng)獲取潛在客戶的資料，為進(jìn)一步銷售打下基礎(chǔ)；⑷口碑連銷介紹法：好的樓盤，會(huì)有人互相介紹，鼓勵(lì)已達(dá)成交易的客戶去介紹，并可給予一定的利益回饋，從而造成1:250的特殊效應(yīng)。u 進(jìn)一步從容展示項(xiàng)目的差異性。u 廣告與活動(dòng)全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成。u 通過(guò)對(duì)明月港灣概念的全面詮釋，明月港灣生活的渲染，使目標(biāo)消費(fèi)群開始全面的認(rèn)識(shí)“明月港灣”。u 以“明月港灣，居家港灣”為該階段的推廣主題，做系列概念化的形象廣告，讓人們對(duì)東區(qū)地區(qū)將要出現(xiàn)的這個(gè)新項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的期待與興趣。根據(jù)市場(chǎng)情況作出相應(yīng)的調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個(gè)方面，使項(xiàng)目銷售成績(jī)能持續(xù)增長(zhǎng)。公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具，資料的主要內(nèi)容包括本案的地理位置、環(huán)境、整體形象等樓盤概況。c、售樓處有形象墻、展板、背投彩電。我們認(rèn)為，在該項(xiàng)目中，只要價(jià)格策略制訂得當(dāng)，產(chǎn)品價(jià)格必將成為保證開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證投資回報(bào)的有力法寶。在有特別的產(chǎn)品的同時(shí)，合理的價(jià)格是除了產(chǎn)品之外的又一個(gè)支點(diǎn)。綜上所述：差異化的、前瞻性的產(chǎn)品+卓越的品質(zhì) +優(yōu)越的性價(jià)比=該產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力如前所述，我們將要面對(duì)的主力客群對(duì)住宅總價(jià)的承受力是在一定范圍內(nèi)的，但他們對(duì)產(chǎn)品的性價(jià)比較為注重。n 一期銷售時(shí)，承諾項(xiàng)目二期售價(jià)將上漲6%，以吸引購(gòu)買者早日落訂，將有銷售難度的部分先售出。我們認(rèn)為住宅最合理的銷售均價(jià)為：第二節(jié) 市場(chǎng)不需要雷鋒，更會(huì)拋棄玩火者如前文所言：價(jià)格是把雙刃劍，有經(jīng)驗(yàn)的“劍客”控制它于掌股，殺敵于游戲之間；而對(duì)于掌握不了訣竅的人，往往不但制服不了對(duì)手，卻有可能傷到了自己。因此開辦高水平、高質(zhì)量的幼兒園是勢(shì)在必行的大事之一。就合肥市景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀設(shè)計(jì)價(jià)格在每平方40元左右，而對(duì)于一些較為復(fù)雜的景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。第五、院落幽蘭：主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類的花草，使庭院的美化達(dá)到更好的效果。關(guān)于景觀設(shè)計(jì)建議：（見參考圖示）第一、竹林聞露：為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其他草本植物來(lái)烘托氣氛；同時(shí)也與逸明閣的主題向呼應(yīng)?！鋈轿坏奈飿I(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個(gè)性化、零干擾、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)。■生態(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。親水景觀：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等二：生態(tài)家園 ——健康人生為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都揉合了先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念。一：親水社區(qū) ——河畔情懷■古人云：有水則鳴。綠 化：奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠?yàn)槿藗儬I(yíng)造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。潛在購(gòu)東區(qū)住房者對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的喜好程度序號(hào) 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì) 比例% 1 以綠化和樹木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動(dòng)廣場(chǎng)為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品：景觀的營(yíng)造不在于壯闊，而在于精致、閑適。n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時(shí)注意動(dòng)靜分離，污潔分開；n 充分考慮顧客對(duì)朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時(shí)使主臥室及主要休息區(qū)朝南；n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內(nèi)對(duì)應(yīng)處設(shè)置專用空調(diào)插座及出線孔；n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時(shí)外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染；n 樓梯總門盡量挑選抗噪音性能強(qiáng)的材料；n 考慮到建筑成本與售價(jià)，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)。由于項(xiàng)目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。n 建議四明設(shè)計(jì)，落地飄窗，觀景陽(yáng)臺(tái)。所以當(dāng)國(guó)人第一次聽到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話時(shí)，心里咯噔一下，很震動(dòng)。第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場(chǎng)勝利的秘密武器。該房實(shí)用面積為30247。（三）特別戶型建議:關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議：在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶型樓群。逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點(diǎn)，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺(tái)，讓業(yè)主時(shí)刻感受閑逸的生活。近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場(chǎng)之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設(shè)置綠化帶將主干道改成兩個(gè)單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進(jìn)入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。具體劃分（見圖示）。家庭人員構(gòu)成分析：有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現(xiàn)有居住環(huán)境；以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。因?yàn)殚L(zhǎng)久以來(lái)，東區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個(gè)煥然一新的居住環(huán)境。自古就有“紫氣東來(lái)”之說(shuō)。??第三部分 這是一個(gè)概念時(shí)代（項(xiàng)目主題定位）第一節(jié) 項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目名稱： 〖明月港灣〗（二）項(xiàng)目主題：親水生態(tài)好家園（三）推廣主題：“明月港灣、居家港灣”“明月港灣體會(huì)五種不同的生活”……（四）產(chǎn)品定位：“親水生活，今日開啟”——親水可隨時(shí)享受動(dòng)感與寧?kù)o交錯(cuò)的生活；小區(qū)內(nèi)有一大片植物生態(tài)，是個(gè)具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)；充滿氣息，充滿生活，活力澎湃；“沒有富爸爸照樣住靚房”——價(jià)格以對(duì)品質(zhì)與細(xì)節(jié)的追求實(shí)現(xiàn)舒適、溫煦的生活情趣。新景苑的銷售和入住，有一定的先入為主的效應(yīng)，但它也相應(yīng)帶動(dòng)了周邊的人氣基本形成，對(duì)本案的銷售有一定的潛在營(yíng)銷傳播。在大環(huán)境下周邊樓盤的房?jī)r(jià)較低，給了明月港灣在價(jià)格上的浮動(dòng)空間一定制約。本案所處周邊人群文化程度較低，玉蘭苑等小區(qū)在一定程度上形成了一定的先入為主印象，宣傳花費(fèi)恐要較大。東區(qū)作為合肥市整體規(guī)劃的重點(diǎn)之一，要在開