【正文】 ……（四）產(chǎn)品定位：“親水生活，今日開(kāi)啟”——親水可隨時(shí)享受動(dòng)感與寧?kù)o交錯(cuò)的生活；小區(qū)內(nèi)有一大片植物生態(tài)，是個(gè)具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)；充滿氣息，充滿生活，活力澎湃；“沒(méi)有富爸爸照樣住靚房”——價(jià)格以對(duì)品質(zhì)與細(xì)節(jié)的追求實(shí)現(xiàn)舒適、溫煦的生活情趣。第二節(jié) 策劃理念（一）項(xiàng)目名稱(chēng)“明月港灣”來(lái)自二十埠河的靈感，有詩(shī)情、畫(huà)意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。（二）從民俗的角度來(lái)理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團(tuán)圓”的意思。（三）從本案的地理位置來(lái)看，位于東區(qū)。自古就有“紫氣東來(lái)”之說(shuō)。所以用“明月”來(lái)涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。（四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來(lái)表明居住的真正內(nèi)涵。（五）借“明月港灣”這樣一個(gè)比較溫馨的名字，力圖打造一個(gè)新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。因?yàn)殚L(zhǎng)久以來(lái)，東區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個(gè)煥然一新的居住環(huán)境。第三節(jié) 策劃思路[明月港灣]第四節(jié) 目標(biāo)人群定位一、明月港灣主要客戶(hù)群主要客戶(hù)群年齡分析：32歲到52歲之間的群體。主要客戶(hù)群職業(yè)分析：企業(yè)職工及當(dāng)?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M(fèi)主力。以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個(gè)體業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項(xiàng)目的消費(fèi)群體。家庭人員構(gòu)成分析：有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現(xiàn)有居住環(huán)境；以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。主要客戶(hù)群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不強(qiáng)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其收入增長(zhǎng)將有較大潛力；家庭實(shí)際月總收入在1500元左右。主要客戶(hù)群特征分析：u 主要來(lái)自東區(qū)；u 絕大部分為初次置業(yè)；u 對(duì)交通依賴(lài)性較強(qiáng)；u 對(duì)生活品質(zhì)有一定要求；u 向往生活的舒適；u 外地在合工作的也占有一定的比例；u ……第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑（產(chǎn)品策略）我們能在東區(qū)做什么第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略)（二）規(guī)劃目標(biāo)“以人為本——用人類(lèi)智慧的結(jié)晶培育建筑人性”，保證開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)雙方的利益預(yù)期值永遠(yuǎn)相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場(chǎng)產(chǎn)生銷(xiāo)售成交量與成交率的最高綜合值。作為巨森在合肥市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的又一力作，必須進(jìn)一步加強(qiáng)品牌的塑造第二節(jié)、產(chǎn)品形式建議 五大組團(tuán)根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設(shè)計(jì)布局特點(diǎn)，建議將小區(qū)分為五大組團(tuán)，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。具體劃分（見(jiàn)圖示）。臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。月明閣：?jiǎn)为?dú)位于臨泉路南側(cè)，略顯孤立，可以通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)加以轉(zhuǎn)變。其樓距相對(duì)較大，可在間距上種植一定面積的松樹(shù)和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨(dú)特意境頓時(shí)顯現(xiàn)。近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門(mén)面與中心廣場(chǎng)之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹(shù)木，建議在主干道中間設(shè)置綠化帶將主干道改成兩個(gè)單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)真正的人車(chē)分流，從小區(qū)正大門(mén)信步進(jìn)入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書(shū)“明月港灣”。水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽(yáng)廣場(chǎng)、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。通過(guò)人工開(kāi)鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹(shù)并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。覽明閣：主要是位于內(nèi)河和幼兒園東側(cè)的區(qū)域，內(nèi)河將水明閣與覽明閣分割開(kāi)，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內(nèi)河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營(yíng)造“小橋流水人家”的意境，同時(shí)建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡(jiǎn)易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂(lè)、晨練場(chǎng)所；在南部種植一片較密集的竹林。逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點(diǎn)，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚(yú)臺(tái)，讓業(yè)主時(shí)刻感受閑逸的生活。第三節(jié)、套型設(shè)計(jì)建議一般住宅部分：根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)研組近百份樣本的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)目的套型和單體面積有以下建議：面積（㎡）房型 比例 備注7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側(cè)，該地段喧鬧，故設(shè)計(jì)出面積小，價(jià)格低的房型以吸引顧客。90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶(hù)顧客。（三）特別戶(hù)型建議:關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶(hù)型的建議：在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶(hù)型樓群。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購(gòu)房量很大，銷(xiāo)售周期短，資金回籠快。其次，把小套房和大套房建在同一個(gè)單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴(lài)父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實(shí)現(xiàn)“一碗湯”的距離效應(yīng)。單身住宅：戶(hù)型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。該房實(shí)用面積為30247。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶(hù)，保證上下層的采光。（包含在70—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶(hù)型和單身住宅戶(hù)型可為15%）普通住宅（多層）：戶(hù)型面積；主流戶(hù)型90（兩房）及110130（三房）平米，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，該房型設(shè)計(jì)采用全明設(shè)計(jì)，公私、潔污、干濕、動(dòng)靜分離，陽(yáng)臺(tái)建議設(shè)計(jì)成大陽(yáng)臺(tái)，客廳與房間的相連。小戶(hù)型躍復(fù)式（*樓）：主流戶(hù)型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動(dòng)靜完全分離，實(shí)現(xiàn)空中別墅的感覺(jué)。第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場(chǎng)勝利的秘密武器。在我們面前，有一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，在大環(huán)境不容樂(lè)觀的東區(qū)板塊，要做一個(gè)震撼市場(chǎng)的小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機(jī)感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；同時(shí)，合肥人永遠(yuǎn)喜歡新鮮的東西，所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對(duì)這個(gè)項(xiàng)目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見(jiàn)鐘情的感覺(jué)，是關(guān)鍵之一。而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點(diǎn)就是對(duì)細(xì)節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細(xì)節(jié)為王”。所以當(dāng)國(guó)人第一次聽(tīng)到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話時(shí)，心里咯噔一下，很震動(dòng)。細(xì)細(xì)想來(lái)，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動(dòng)能讓人激動(dòng)的東西除了那種揮手指方向的，的確來(lái)自細(xì)節(jié)。作為一個(gè)現(xiàn)代商人，他所銷(xiāo)售的往往就是細(xì)節(jié)；而作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，蓋房子講究細(xì)節(jié)就更不用說(shuō)了。關(guān)于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺(tái)走廊、假山奇石）為世界著名的中國(guó)建筑師陳世民倡導(dǎo)的時(shí)代呼喚開(kāi)發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點(diǎn)：對(duì)自然的污染小，抗疫能力強(qiáng)）。n 建議四明設(shè)計(jì)，落地飄窗，觀景陽(yáng)臺(tái)。n 針對(duì)合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點(diǎn)，針對(duì)性的突顯低容積率；n 小廣場(chǎng)、假山、溪水、綠地、車(chē)庫(kù)（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)的人車(chē)分流；n 考慮住戶(hù)到公共活動(dòng)區(qū)域人流線路對(duì)小區(qū)其他住戶(hù)造成的影響，合理安排公共活動(dòng)區(qū)間及場(chǎng)所；n 另外，設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到自來(lái)水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群n 充分利用現(xiàn)有水源營(yíng)造小區(qū)環(huán)境；n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣；n 小區(qū)四角設(shè)四個(gè)***房，主干道兩邊設(shè)排水暗道，臨泉路邊設(shè)公共廁所。n 小區(qū)大門(mén)內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書(shū)“明月港灣”，n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時(shí)，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合；n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。由于項(xiàng)目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。n 考慮到業(yè)主對(duì)東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強(qiáng)安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于建筑單體n 小區(qū)臨街商住樓應(yīng)以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調(diào)；墻角采用天藍(lán)色。n 陽(yáng)臺(tái)盡可能寬大，長(zhǎng)度不小于寬度；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開(kāi)，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶(hù)盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開(kāi)門(mén)不影響主人休息；n 針對(duì)門(mén)面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶(hù)型的設(shè)計(jì)中可考慮陽(yáng)光房。n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時(shí)注意動(dòng)靜分離，污潔分開(kāi)；n 充分考慮顧客對(duì)朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時(shí)使主臥室及主要休息區(qū)朝南；n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內(nèi)對(duì)應(yīng)處設(shè)置專(zhuān)用空調(diào)插座及出線孔；n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時(shí)外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染；n 樓梯總門(mén)盡量挑選抗噪音性能強(qiáng)的材料；n 考慮到建筑成本與售價(jià)，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)。n 商業(yè)綜合樓一樓*層大些，其空余部分能容一輛三輪車(chē)并排加一輛自行車(chē)?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門(mén)面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。關(guān)于環(huán)境調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購(gòu)房的消費(fèi)者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。潛在購(gòu)東區(qū)住房者對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的喜好程度序號(hào) 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì) 比例% 1 以綠化和樹(shù)木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動(dòng)廣場(chǎng)為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品：景觀的營(yíng)造不在于壯闊，而在于精致、閑適。不需要有壯闊的噴泉廣場(chǎng)，但要有點(diǎn)綴與林間花叢中的小品。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無(wú)限的親切感。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒(méi)有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來(lái)自自然，只是在其中加了些小小的點(diǎn)綴。綠 化：奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠?yàn)槿藗儬I(yíng)造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個(gè)季節(jié)又是不同的景觀。三大倡導(dǎo)——揭開(kāi)明月港灣神秘面紗為了體現(xiàn)明月港灣的特點(diǎn)和價(jià)值理念，也為了促進(jìn)明月港灣的營(yíng)銷(xiāo)，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂(lè)土三大倡導(dǎo)，作為本案營(yíng)銷(xiāo)的概念傳播。一：親水社區(qū) ——河畔情懷■古人云：有水則鳴。小區(qū)與二十埠河為伴，引二十埠河之水，在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌；同時(shí)建議通過(guò)修改河道的寬窄和形態(tài)，控制水流速度，制造急流、緩流、靜水、形成動(dòng)靜結(jié)合，錯(cuò)落有致，自然與人工交融的水景，再輔以燈光、綠化欄桿等裝飾，則可形成區(qū)內(nèi)多視線、全天候的標(biāo)致景觀?！鼍幼^(qū)硬軟景觀要充分挖掘水的內(nèi)涵，體現(xiàn)東方水文化，營(yíng)造出人們親水、觀水、聽(tīng)水、戲水的場(chǎng)所。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑??■通過(guò)人工與自然的交匯形成人們觀水、聽(tīng)水、戲水的場(chǎng)景。親水景觀：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等二：生態(tài)家園 ——健康人生為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都揉合了先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念。將整個(gè)小區(qū)大規(guī)劃的概念，分散到五個(gè)小組團(tuán)中，真正做到戶(hù)戶(hù)有景，窗窗見(jiàn)綠使住戶(hù)安坐家中也能享受到陽(yáng)光和綠意。竹林、假山、翠堤楊柳以及高綠化率的綠化帶，讓小區(qū)居民自由呼吸，親近自然。先進(jìn)的環(huán)保材料，使小區(qū)居民遠(yuǎn)離污染?！錾鷳B(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。同時(shí)每組樓宇之間有自己的花園空間，不同形式的戶(hù)外空間形成了多層次的空間環(huán)境。三：生活樂(lè)土——自在逍遙■小區(qū)配套設(shè)施齊全，能夠滿足不同年齡階層的各種需求。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂(lè)的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機(jī)勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽(yáng)光草坪，太陽(yáng)島等景點(diǎn)是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂(lè)園則是兒童們玩耍的天堂?！鋈轿坏奈飿I(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個(gè)性化、零干擾、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)。24小時(shí)的保安服務(wù)，柜臺(tái)式的服務(wù)中心，隨叫隨到的保潔服務(wù)讓業(yè)主盡享休閑安逸的舒適生活。八大景觀串成個(gè)性項(xiàng)鏈景觀規(guī)劃是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們不再滿足于簡(jiǎn)單的栽點(diǎn)樹(shù)，種點(diǎn)草，對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。關(guān)于景觀設(shè)計(jì)建議：（見(jiàn)參考圖示）第一、竹林聞露：為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其他草本植物來(lái)烘托氣氛；同時(shí)也與逸明閣的主題向呼應(yīng)。第二、樟香四季：主要在兩棟樓的中間種上樟樹(shù)，用一種四季常青和特有的樟香來(lái)表達(dá)這種特有的意境。第三、蓮映江南：在詠荷亭附近建立以荷花為主的綠化帶，營(yíng)造一種“映日荷花別樣紅”的文化氛圍。第四、柳岸聞鶯：以二十埠河一帶為主，沿河栽種垂柳，在綠化的同時(shí)也改造了二十埠河，營(yíng)造出 “萬(wàn)條垂下綠絲濤”的畫(huà)意。第五、院落幽蘭：主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類(lèi)的花草，使庭院的美化達(dá)到更好的效果。第六、草木皆春：道路、宅間綠地配合豐富的植被，營(yíng)造濃濃春意，綠色天下的生態(tài)景象。第七、踏雪尋梅：梅花院落為冬日一片銀白色的景觀增添一種的浪漫氛圍。（略）第八、綠松喚嶺：月明閣樓距的綠化