【正文】 ）***商業(yè)城杯少兒書畫大賽目的：以“小”帶“大”，通過(guò)對(duì)兒童的感染，進(jìn)而滲透家長(zhǎng)內(nèi)容：每年**市內(nèi)舉辦的少兒書畫大賽，都會(huì)吸引數(shù)百名兒童參與，反響很大。b、購(gòu)買時(shí)贈(zèng)送實(shí)惠禮物，如潔廁劑、家具上光油、空氣清新劑等。媒體選擇：報(bào)紙廣告具有注目時(shí)間較長(zhǎng)，能夠保存的特點(diǎn)，在整個(gè)樓盤宣傳中占有舉足輕重的地位，其廣告路線戰(zhàn)略運(yùn)用得當(dāng)與否，關(guān)系到整個(gè)策劃的成敗，且所達(dá)效果也最大，選擇有效的報(bào)紙，根據(jù)銷售的不同時(shí)段，以相對(duì)統(tǒng)一的主題、風(fēng)格和不同格調(diào)展示不同賣點(diǎn)，并選擇關(guān)鍵時(shí)機(jī)進(jìn)行全面、密集的廣告覆蓋；考慮到**市所有平面媒體的發(fā)行量和影響力，以及報(bào)紙媒體的閱讀群體，建議以**本土主流媒體作為本項(xiàng)目的主要平面媒體?？傮w形象目標(biāo)：建成立足區(qū)域，呼應(yīng)漢渝，面向全國(guó)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，躋身全國(guó)百億、百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)行列。第五部分招商推廣報(bào)告一、初期宣傳推廣工作、確定物業(yè)最終面積計(jì)算表等工作后，我司將立即籌備一套完整的宣傳推廣工具；：法律咨詢材料、牌照、稅務(wù)問(wèn)題、來(lái)往賬戶之開設(shè)等；:項(xiàng)目所在地消費(fèi)者零售消費(fèi)能力、檔次、品味、流行情報(bào)；項(xiàng)目所在地游客數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)分布地區(qū)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；：圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價(jià)目表等；：租賃年期、起租期、免租期、管理費(fèi)、水、電、煤、電話費(fèi)、違約責(zé)任等。投資人群定位216。216。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析216。（7）通話時(shí)，手旁要準(zhǔn)備好紙和筆，記錄下對(duì)方所講的要點(diǎn)，對(duì)方講完時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)單復(fù)述一遍以確認(rèn)。（12）稱呼客人時(shí)，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐”或“某女士”，不能用“他”指他人，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（13）注意“三輕”，即說(shuō)話輕、走路輕、cao作輕。（8）從座位上站起，動(dòng)作要輕避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。u ……第三節(jié) 推廣訴求以“明月港灣，居家港灣”為項(xiàng)目推廣主線，每期的主題都圍繞它展開，闡述項(xiàng)目與同類區(qū)域在售樓盤的差異化特征及感性訴求點(diǎn)，激發(fā)消費(fèi)者的認(rèn)同和購(gòu)買欲望。第四階段 項(xiàng)目封*后至交付前 保溫與再沸騰段——持續(xù)期 適時(shí)推出適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，通過(guò)已形成的人氣（一）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)◆主要準(zhǔn)備樓盤將要銷售的各種資料，包括樓書單頁(yè)大牌以及各種其他的與銷售宣傳有關(guān)的資料。在這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，制訂價(jià)格的技巧尤為重要，既要規(guī)避定價(jià)過(guò)高帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取應(yīng)有的回報(bào)。因此，本案如將幼兒園與名校連姻，充分借用名校的品牌效應(yīng)，一來(lái)可提高教育品質(zhì)，二者又創(chuàng)造良好的社會(huì)效應(yīng)，且更能提升小區(qū)知名度和美譽(yù)度；最后對(duì)于小區(qū)日后的銷售豈不是又多了一個(gè)閃亮賣點(diǎn)。24小時(shí)的保安服務(wù)，柜臺(tái)式的服務(wù)中心，隨叫隨到的保潔服務(wù)讓業(yè)主盡享休閑安逸的舒適生活。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。n 針對(duì)合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點(diǎn)，針對(duì)性的突顯低容積率；n 小廣場(chǎng)、假山、溪水、綠地、車庫(kù)（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購(gòu)房量很大，銷售周期短，資金回籠快。主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不強(qiáng)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其收入增長(zhǎng)將有較大潛力；家庭實(shí)際月總收入在1500元左右。玉蘭苑等小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，景觀設(shè)計(jì)沒(méi)有太多健康話題，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)陳舊，根本無(wú)法滿足現(xiàn)在消費(fèi)者的需求，因此成了本案的最佳突破點(diǎn)，設(shè)計(jì)較好的景觀，較為理想的戶型，且價(jià)格相對(duì)不高，環(huán)境有好。人口規(guī)?？刂圃?9萬(wàn)人。從居住區(qū)域來(lái)看。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬(wàn)，下轄１０個(gè)街道、３個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。如現(xiàn)有資源條件能否滿足戰(zhàn)略實(shí)施的，政策 環(huán)境和法律是否滿足可接受性：可接受性即評(píng)價(jià)一種戰(zhàn)略實(shí)施的結(jié)果是否可接受，是否令人滿意。如某種戰(zhàn)略是否有效利 用了企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源和現(xiàn)有實(shí)力，是否克服或避開了企業(yè)的弱點(diǎn)，能否有效抵御 環(huán)境的威脅可行性；可行性即評(píng)價(jià)實(shí)旖戰(zhàn)略的可行程度?！?廬陽(yáng)區(qū)：是以合肥市老城區(qū)為主體，南至合肥的“翡翠項(xiàng)鏈”的南段——銀河、包河，東與瑤海區(qū)隔淝河相望，整個(gè)區(qū)域向西北延伸。有一半被訪者的家庭總收入在10003000元之間。（三）政府東拓政策支持對(duì)本案的利好東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。新景苑的銷售和入住，有一定的先入為主的效應(yīng)，但它也相應(yīng)帶動(dòng)了周邊的人氣基本形成，對(duì)本案的銷售有一定的潛在營(yíng)銷傳播。家庭人員構(gòu)成分析：有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現(xiàn)有居住環(huán)境；以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。（三）特別戶型建議:關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議：在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶型樓群。n 建議四明設(shè)計(jì)，落地飄窗，觀景陽(yáng)臺(tái)。綠 化：奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠?yàn)槿藗儬I(yíng)造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。■全方位的物業(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個(gè)性化、零干擾、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)。因此開辦高水平、高質(zhì)量的幼兒園是勢(shì)在必行的大事之一。在有特別的產(chǎn)品的同時(shí)，合理的價(jià)格是除了產(chǎn)品之外的又一個(gè)支點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)情況作出相應(yīng)的調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個(gè)方面，使項(xiàng)目銷售成績(jī)能持續(xù)增長(zhǎng)。u 進(jìn)一步從容展示項(xiàng)目的差異性。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏炔n，腳不要踏拍地板或亂動(dòng)。（11）工作時(shí)不得扭捏作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、蚹ao?br /（12）上班時(shí)間不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所吸煙或吃東西。（11）不得以任何借口*撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭(zhēng)辯，更不允許舉止魯莽和語(yǔ)言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動(dòng)都必須保持冷靜。（6）接電話時(shí)，先問(wèn)好，后報(bào)項(xiàng)目名稱，再講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙？”不得顛倒次序，要帶著微笑的聲音去說(shuō)電話。第四篇：商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要 第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析二、商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析總體市場(chǎng)狀況分析216。廣告形象216。 終端消費(fèi)人群定位經(jīng)營(yíng)商戶定位216。十四、營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造；。三、【整合推廣計(jì)劃】開業(yè)時(shí)間：十二月中旬推廣時(shí)間：十月九日至二月十日重點(diǎn)推廣時(shí)間：十月九日至十二月三十一日整合推廣指導(dǎo)原則※整合推廣目標(biāo)：進(jìn)行項(xiàng)目包裝，提升企業(yè)及項(xiàng)目品牌，進(jìn)而創(chuàng)造利潤(rùn)；※整合推廣周期：初步定為4個(gè)月；※整合推廣原則：高效、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用；※整合推廣階段：由于項(xiàng)目屬***集團(tuán)一部分，***品牌本身具有很大規(guī)模和很高品牌認(rèn)知，且其他專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟的運(yùn)營(yíng)期，結(jié)合“高效、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的推廣原則，建議將廣告推廣階段分為集團(tuán)形象、四期開業(yè)和外部評(píng)價(jià)兩個(gè)階段；四、【具體推廣實(shí)施】集團(tuán)形象***商業(yè)城以整個(gè)***大市場(chǎng)（集團(tuán)）為基點(diǎn)，旗幟鮮明的切入市場(chǎng)，將引起市場(chǎng)上的廣泛關(guān)注；（1）集團(tuán)（項(xiàng)目）介紹：***大市場(chǎng)是鄂西七個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集群；分別整體介紹一期至五期項(xiàng)目，體現(xiàn)項(xiàng)目的整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)；（2）集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)：***大市場(chǎng)項(xiàng)目分6期建設(shè)，從2004年開始創(chuàng)建，預(yù)計(jì)到2012年左右全部建成投入營(yíng)運(yùn)，總工期8年。宣傳覆蓋范圍：**市及下轄九縣市區(qū)※平面媒體：媒體目標(biāo)：極具沖擊力的廣告表現(xiàn)方式，高到達(dá)率形成上市的轟動(dòng)效應(yīng)；廣告以專業(yè)批零兼營(yíng)市場(chǎng)為突出點(diǎn)，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的印象，讓消費(fèi)者對(duì)本市場(chǎng)極具好感，放心、親切。（1）***商業(yè)城以市場(chǎng)機(jī)制，導(dǎo)入超市模式，是否可行，又能堅(jiān)持多久？（2）***商業(yè)城首創(chuàng)一站購(gòu)齊的做法，是短期做秀，吸引眼球，還是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展方向？（3）國(guó)際零售業(yè)巨頭如沃爾瑪、家樂(lè)福等，一直以低價(jià)著稱，隨著他們的爭(zhēng)相涌入**，***商業(yè)城的“硬碰硬”是否具有可行性？等等系列話題公關(guān)策劃（1）針對(duì)散戶a、市區(qū)車輛免費(fèi)接送，小區(qū)定點(diǎn)安排車輛或集中班次在市中心統(tǒng)一接送。***商業(yè)城盡可與有聲望小學(xué)為主要對(duì)象，組織百名少年兒童來(lái)參與書畫大賽。據(jù)以上分析，我們將***商業(yè)城形象宣傳廣告語(yǔ)定為“一價(jià)到底一站購(gòu)齊”。因此，項(xiàng)目將不斷的制造熱點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)。四、后期招商跟進(jìn)工作，包括視察場(chǎng)地、洽談租賃、條款、簽約等過(guò)程；，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問(wèn)題；協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛試業(yè)宣傳，如出報(bào)紙新聞稿、舉辦宣傳活動(dòng)、剪彩等，以提高本項(xiàng)目的知名度，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍；(物業(yè))的宣傳活動(dòng)，預(yù)計(jì)當(dāng)商場(chǎng)招商超過(guò)70%時(shí)，可開始試業(yè)。 經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品（倉(cāng)儲(chǔ)空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、智能化保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電子商務(wù)平臺(tái)設(shè)計(jì)等）216。216。商品布局216。（15）做到“五聲”，即：迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁止使用“四語(yǔ)”，即蔑視語(yǔ)、煩躁語(yǔ)、否定語(yǔ)和斗氣語(yǔ)。（2）談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手帕遮住。（8）不得模仿他人的語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)或手勢(shì)和表情。（7）在走廊行走時(shí)，一般不要隨便超過(guò)前行的客人，如需超過(guò)，首說(shuō)聲“對(duì)不起”，待客人閃開時(shí)說(shuō)聲“謝謝”，再輕輕穿過(guò)。（5）女士落座時(shí)，應(yīng)用手將裙子向前攏，以免坐皺或顯出不雅。u 廣告與活動(dòng)全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成。公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具，資料的主要內(nèi)容包括本案的地理位置、環(huán)境、整體形象等樓盤概況。綜上所述：差異化的、前瞻性的產(chǎn)品+卓越的品質(zhì) +優(yōu)越的性價(jià)比=該產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力如前所述，我們將要面對(duì)的主力客群對(duì)住宅總價(jià)的承受力是在一定范圍內(nèi)的，但他們對(duì)產(chǎn)品的性價(jià)比較為注重。就合肥市景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀設(shè)計(jì)價(jià)格在每平方40元左右，而對(duì)于一些較為復(fù)雜的景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。■生態(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。潛在購(gòu)東區(qū)住房者對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的喜好程度序號(hào) 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì) 比例% 1 以綠化和樹木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動(dòng)廣場(chǎng)為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品：景觀的營(yíng)造不在于壯闊，而在于精致、閑適。所以當(dāng)國(guó)人第一次聽(tīng)到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話時(shí)，心里咯噔一下，很震動(dòng)。逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點(diǎn)，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺(tái)，讓業(yè)主時(shí)刻感受閑逸的生活。因?yàn)殚L(zhǎng)久以來(lái)，東區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個(gè)煥然一新的居住環(huán)境。在大環(huán)境下周邊樓盤的房?jī)r(jià)較低，給了明月港灣在價(jià)格上的浮動(dòng)空間一定制約。據(jù)專家分析，這種旺盛的局面將會(huì)維持至少二十年不變，如果本案在一至兩年內(nèi)開發(fā)，將會(huì)很好地利用房地產(chǎn)旺盛的勢(shì)頭，造成銷售的火爆。有意向在東區(qū)購(gòu)房的被訪者大多屬于當(dāng)?shù)鼐用瘢?，在各板塊中比例最高。與其他三個(gè)行政區(qū)相比，便捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點(diǎn)。而對(duì)激烈復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，企業(yè)若沒(méi)有超前的戰(zhàn)略部署，那么其生存和發(fā)展就要受到影響。該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了很大的制約,無(wú)論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價(jià)格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時(shí)落后只是發(fā)展的時(shí)間問(wèn)題,在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進(jìn)入發(fā)展的快車道。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色。、交通、樓盤質(zhì)量、生活配套者在東區(qū)購(gòu)房首先考慮的幾因素。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強(qiáng)有力的保障。第二節(jié) 策劃理念（一）項(xiàng)目名稱“明月港灣”來(lái)自二十埠河的靈感，有詩(shī)情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶，保證上下層的采光。n 考慮到業(yè)主對(duì)東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強(qiáng)安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)與二十埠河為伴，引二十埠河之水，在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌；同時(shí)建議通過(guò)修改河道的寬窄和形態(tài)，控制水流速度，制造急流、緩流、靜水、形成動(dòng)靜結(jié)合，錯(cuò)落有致，自然與人工交融的水景，再輔以燈光、綠化欄桿等裝飾，則可形成區(qū)內(nèi)多視線、全天候的標(biāo)致景觀。第二、樟香四季：主要在兩棟樓的中間種上樟樹，用一種四季常青和特有的樟香來(lái)表達(dá)這種特有的意境。將項(xiàng)目的銷售價(jià)格制定的過(guò)高或過(guò)低都是危險(xiǎn)的，當(dāng)其過(guò)高時(shí)，開發(fā)商的利潤(rùn)受到影響，往往做了市場(chǎng)的“雷鋒”，而市場(chǎng)卻并不贊賞這種“雷鋒”；當(dāng)其過(guò)低時(shí)，開發(fā)商必然要承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)的“玩火者”往往是自焚的下場(chǎng)。第六部分 美麗的新娘需要完美的嫁衣（廣告策略）第一節(jié)、推廣策略一、整合營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目包裝基本要素 應(yīng)用體系項(xiàng)目名稱項(xiàng)目、品牌標(biāo)志項(xiàng)目、品牌標(biāo)準(zhǔn)字體項(xiàng)目專用印刷字體項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色項(xiàng)目造形、象征圖案項(xiàng)目宣傳標(biāo)語(yǔ)、口號(hào)(商用口號(hào))業(yè)務(wù)用品 證章用品 公共標(biāo)識(shí) 運(yùn)輸工具 商品/包裝 廣告/展示陳列 服裝名片信紙信封資料袋便條紙(大、小)宗卷夾定單、收購(gòu)單 徽章工作證職牌旗幟 路標(biāo)機(jī)構(gòu)標(biāo)識(shí)公共標(biāo)志、符號(hào) 客車轎車運(yùn)輸車 樓書禮品袋、盒