【正文】 現平穩(wěn)。并且這三線兩區(qū)各據資源，樓盤開發(fā)都很有特色。◆ 蜀山區(qū)：目前的開發(fā)區(qū)域全面紅火，且總體來看較為集中三線兩區(qū)。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬，下轄１０個街道、３個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠離都市的喧囂，公交線路多、站點設置合理，使得居民出行十分便利?，幒^(qū)是交通樞紐區(qū)。這與其所處的地理位置有著較大的關系。合肥市四大區(qū)域概況：◆ 包河區(qū)：處于城市上風口，是發(fā)展房地產的最佳選擇，未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠對各類生產要素產生強大的吸引力，必將快速迎來一個工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時期”。根據本案的物理特性及當代人文特點，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎上，結合小區(qū)自然、地理條件及開發(fā)草圖，劃分出五大組團和八大景觀，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。該地區(qū)房地產市場的發(fā)展受到了很大的制約,無論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產的價格上都要落后于其他的地區(qū),但經濟發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標,這也告訴我們這一地區(qū)的暫時落后只是發(fā)展的時間問題,在經濟飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產也將很快進入發(fā)展的快車道。戰(zhàn)略方案的選擇戰(zhàn)略作業(yè)菜單企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析評估企業(yè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃咨向企業(yè)經營方計目標咨詢企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略咨詢第二篇：房地產項目全案策劃房地產項目全案策劃目錄第一部分：項目概況一、總體概述二、現狀分析三、市政配套狀況【交通狀況商服設施文教設施基本參數】四、項目基本參數第二部分：市場調研及結論一、供需市場分析【住宅供應市場住宅需求市場綜合評述】目競爭）綜合評述】三、周邊市場調研四、結論二、市場預測【住宅供需市場市場競爭態(tài)勢分析（區(qū)域競爭、企業(yè)間競爭、項第三部分：分期項目規(guī)劃指標分析及相關基礎配套設施建設標準一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃指標分析【規(guī)劃指標（總體規(guī)劃指標）規(guī)劃指標分析建議】三、相關基礎配套建設標準【市政道路教育配套綠化配套】四、結論第四部分：項目定位建議一、總體市場定位【目標客戶規(guī)劃布局產品類型主力總價主力戶型】二、目標客戶群定位分析【目標客戶定位分析目標客戶細化】三、產品定位分析【住宅產品定位分析（產品類型建議、戶型配比建議、產品構成細化）地下室定位分析（車位配比）商業(yè)定位建議】四、價格定位分析【住宅主力戶型面積與總價控制（總價控制、總價調控細化）地下車位定價】五、成本定位建議【成本構成（用地總價、綜合總建造成本）成本構成細化】 第五部分：項目進度建議一、規(guī)劃設計計劃（項目進度建議）【規(guī)劃設計施工計劃】二、進度計劃安排三、工程款撥付進度第六部分：項目效益預測一、銷售計劃二、財務評價（估算）【假設條件財務評價（土地利潤、經營利潤、現金流量分析、抗風險分析、財務分析）】備注：投資回報率=項目凈利潤/（綜合總建造成本+土地成本+稅費）銷售利潤率=項目凈利潤/（總銷售收入稅費）三、損益表第七部分：附件第三篇：房地產項目策劃全案合肥明月港灣房地產項目策劃全案目 錄第一部分：合肥東市房地產市場分析一、板塊之爭顯示出東區(qū)房地產市場亟待發(fā)掘二、誰在東區(qū)購房三、購房者希望在東區(qū)購什么樣的房第二部分：市場調研一、區(qū)域市場分析二、競爭項目分析三、本案優(yōu)劣勢分析第三部分：項目主題定位一、項目定位二、策劃理念三、策劃思路四、目標人群定位第四部分：產品策略一、規(guī)劃設計建議二、產品形式建議三、套型設計建議四、差異是產品取勝的殺手锏五、教育——未來的希望第五部分：項目價格策略一、價格是把鋒利的雙刃劍二、市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者三、低開高走，步步為營第六部分：廣告策略一、推廣策略二、推廣媒體三、推廣訴求四、推廣思路五、促銷活動第七部分：因為專業(yè)所以營銷第一部分 撥云見日看東區(qū)（合肥東區(qū)房地產市場分析）第一節(jié) 板塊之爭顯示出東區(qū)房地產市場亟待發(fā)掘房地產業(yè)作為一個風險與機會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商需從眾多的市場現象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。如現有資源條件能否滿足戰(zhàn)略實施的，政策 環(huán)境和法律是否滿足可接受性：可接受性即評價一種戰(zhàn)略實施的結果是否可接受，是否令人滿意。戰(zhàn)略策劃作用：提高生產經營的目的性增強管理活力，降低經營風險戰(zhàn)略分析流程：戰(zhàn)略分析環(huán)境分析資源分析價值觀分析戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略方案的評價適宜性：適宜性即衡量一種戰(zhàn)略方向是否與企業(yè)自身身條什相適應。戰(zhàn)略管理與經營管理都是企業(yè)維持長期生存與發(fā)展必需的，經營管理是企業(yè)對現狀的監(jiān)控與把握，是企業(yè)現場管理階段的發(fā)展。企業(yè)的每一個具體計劃，每一項具體經營業(yè)務，都要圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標并服從戰(zhàn)略目標的要求。第一篇：全案策劃項目建議書全案策劃項目建議書前言一、戰(zhàn)略規(guī)劃商業(yè)模式業(yè)務模式演進盈利模式演進二、戰(zhàn)略策劃企業(yè)的戰(zhàn)略策劃就是企業(yè)發(fā)展的藍圖。企業(yè)戰(zhàn)略是協調企業(yè)內部各馴能部門之間及管理層之間關系的依據，是促進企業(yè)各方而均衡發(fā)展的保證。而對激烈復雜的市場競爭環(huán)境，企業(yè)若沒有超前的戰(zhàn)略部署，那么其生存和發(fā)展就要受到影響。戰(zhàn)略管理是經營管理的發(fā)展，即體現為上層管理者管理重心的變化：從生產一近期經營一未來的經營。如某種戰(zhàn)略是否有效利 用了企業(yè)的優(yōu)勢資源和現有實力，是否克服或避開了企業(yè)的弱點，能否有效抵御 環(huán)境的威脅可行性；可行性即評價實旖戰(zhàn)略的可行程度。如戰(zhàn)略實施的 經濟效益、企業(yè)發(fā)展進度能否達到股東、經理層或其他利益相關者的期望。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據。明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河東側，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學、郎溪小學、玻璃總廠、國風塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。經過詳實的調研分析，進行準確的市場定位，對產品、價格、推廣方案作出理性的設計，相信這一切都將是我們成功攻破市場的利器?！?瑤海區(qū)：隨著合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產開發(fā)商已經被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。與其他三個行政區(qū)相比，便捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點。合肥火車站、長途汽車站、旅游汽車站、出租車旅游公司等坐落在區(qū)內，鐵路、公路、水運等交通發(fā)達?！?廬陽區(qū)：是以合肥市老城區(qū)為主體，南至合肥的“翡翠項鏈”的南段——銀河、包河，東與瑤海區(qū)隔淝河相望，整個區(qū)域向西北延伸。相對于合肥其他三個行政區(qū)來說，其各項發(fā)展都較為成熟，住宅的價格在四區(qū)中也相對較高。三線：環(huán)城路沿線、長江路沿線、黃山路沿線；兩區(qū)：高新技術開發(fā)區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)。這些特色概括起來，可以歸納為以下兩點：教育為樓盤開發(fā)增光添金；圍繞山水以生態(tài)為題作秀博彩。樓盤整體開發(fā)品質較以往有所提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強的吸納能力。未來隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開發(fā)余量。有意向在東區(qū)購房的被訪者大多屬于當地居民，%，在各板塊中比例最高。消費者以區(qū)內企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，%。有一半被訪者的家庭總收入在10003000元之間。在購東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55%從工作地點來看。第三節(jié) 購房者希望在東區(qū)購什么樣的房，購房者對東區(qū)選擇差異并不大，% ，極少高層。序號 因素 比例 % 1 價格 2 交通 3 樓盤質量 4 物業(yè)管理 5 小區(qū)內環(huán)境景觀 6 學區(qū)劃分 7 周邊自然環(huán)境 8 周邊生活配套設施 9 開發(fā)商的形象及信譽 10 小區(qū)內居住人群狀況 11 增值潛力 有五成消費者選擇在東區(qū)購買“兩室型”住宅，另外，有四成消費者選擇“三室型”住宅。第二部分 它山之石，可以攻玉（市場調研）一、區(qū)域市場分析（一）目前及今后合肥的房地產走向合肥市房地產市場目前供求兩旺，歸根到底是需求拉動了投資和供應。造成旺盛需求的其他原因有舊城改造拉動了城市建設的步伐。據專家分析，這種旺盛的局面將會維持至少二十年不變，如果本案在一至兩年內開發(fā)，將會很好地利用房地產旺盛的勢頭，造成銷售的火爆。任何違背市場規(guī)律的行為都將在這樣的市場上遭遇挫折。（三）政府東拓政策支持對本案的利好東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。其功能主要是城市對外交通的門戶，以冶金、化工、輕工、機械為主的工業(yè)基地，建設重點是突出新站試驗區(qū)的商貿區(qū)特點，加快綜合開發(fā)和現代物流產業(yè)的發(fā)展。東區(qū)作為合肥市整體規(guī)劃的重點之一，要在開發(fā)中做到適度開發(fā)，努力尋求人和自然的和諧共處，道路交通和環(huán)境建設的改善將大大促進東區(qū)經濟的發(fā)展，從而拉動其他產業(yè)投資的發(fā)展壯大。二、競爭項目分析(略)三、本案劣、優(yōu)勢分析 劣勢：本案離長江東路較遠，加之臨泉路尚未開通，居民出行諸多不便，而長江東路道路擁擠，在高峰期經常塞車，交通嚴重不便的情況可想而知。本案所處周邊人群文化程度較低，玉蘭苑等小區(qū)在一定程度上形成了一定的先入為主印象，宣傳花費恐要較大。周邊教育機構較少，現有的學校不具有代表性和知名度，教學質量不能和市內的學校相比，家長對學校教育也不很滿意，這相對現在人們對子女教育的重視，是一個很大的不足。在大環(huán)境下周邊樓盤的房價較低，給了明月港灣在價格上的浮動空間一定制約。本案周圍又有磚廠和化工廠對環(huán)境空氣的污染，人們現在對健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話，恐怕就會給了消費者選擇其它樓盤的理由。新景苑的銷售和入住，有一定的先入為主的效應，但它也相應帶動了周邊的人氣基本形成，對本案的銷售有一定的潛在營銷傳播。試問產品差異化對我們的營銷上是否更具保障力呢？。??第三部分 這是一個概念時代（項目主題定位）第一節(jié) 項目定位（一）項目名稱： 〖明月港灣〗（二）項目主題：親水生態(tài)好家園（三）推廣主題：“明月港灣、居家港灣”“明月港灣體會五種不同的生活”……（四）產品定位：“親水生活，今日開啟”——親水可隨時享受動感與寧靜交錯的生活；小區(qū)內有一大片植物生態(tài)，是個具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)；充滿氣息，充滿生活，活力澎湃；“沒有富爸爸照樣住靚房”——價格以對品質與細節(jié)的追求實現舒適、溫煦的生活情趣。（二）從民俗的角度來理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團圓”的意思。自古就有“紫氣東來”之說。（四）“港灣”容易使人聯想到“居家”，借此來表明居住的真正內涵。因為長久以來，東區(qū)的居住質量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個煥然一新的居住環(huán)境。主要客戶群職業(yè)分析：企業(yè)職工及當地居民是明月港灣的消費主力。家庭人員構成分析：有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現有居住環(huán)境；以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。主要客戶群特征分析：u 主要來自東區(qū)；u 絕大部分為初次置業(yè)；u 對交通依賴性較強；u 對生活品質有一定要求；u 向往生活的舒適；u 外地在合工作的也占有一定的比例；u ……第四部分 產品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑（產品策略）我們能在東區(qū)做什么第一節(jié)、規(guī)劃設計建議（一）、規(guī)劃設計要點(略)（二）規(guī)劃目標“以人為本——用人類智慧的結晶培育建筑人性”，保證開發(fā)商與客戶雙方的利益預期值永遠相似，讓“度身定做”的產品在市場產生銷售成交量與成交率的最高綜合值。具體劃分（見圖示）。月明閣：單獨位于臨泉路南側，略顯孤立，可以通過巧妙的設計加以轉變。近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設置綠化帶將主干道改成兩個單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實現小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。通過人工開鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺，讓業(yè)主時刻感受閑逸的生活。90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。（三）特別戶型建議:關于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議：在商住樓附近增設50—80平方米小戶型樓群。其次，把小套房和大套房建在同一個單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實現“一碗湯”的距離效應。該房實用面積為30247。（包含在70—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—