【正文】 活享受，給大邑人留下了 深刻的印象，起到了一個(gè)示范作用。 由于大邑城市化發(fā)展比較快。本項(xiàng)目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，北望群山含黛、南伴斜江綠波，將建成商務(wù)、辦公、居家的場(chǎng)所。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約 4 平方公里，可開發(fā)用地面積 2100 畝。該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨成溫邛高速公路出入口，可順利到達(dá)縣內(nèi)各旅游勝地；區(qū)內(nèi)道路、水、電、氣、網(wǎng)等 市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，是商務(wù)、辦公、居家的理想場(chǎng)所。據(jù)了解，新城南區(qū)是以８０多米寬的大邑大道為中軸線，呈扇型向南平鋪展開，規(guī)劃總面積２．３平方公里，規(guī)劃居住人口１．１萬人，規(guī)劃居住用地１７００余畝。絕大多數(shù)行政、企事業(yè)單位干部職工有換房需求，工業(yè)集中區(qū)的建成也將帶來極大的購房需求。 將來，大邑新 城南區(qū)將是城市房產(chǎn)的代表。目前，大邑已有華地房地產(chǎn)、立泰房地產(chǎn)、川喜集團(tuán)、美飾家園、寧波銀都、江口醇集團(tuán)等 10 余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，升暉花園、仁和花園、上林、逸都、溫泉華庭、麗景怡園、美飾花園、西嶺名苑等一批中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，年內(nèi)將有一大批商住樓交付使用。成溫邛高速公路的開通， 加快了大邑對(duì)外開放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價(jià)，已經(jīng)由 2020 年的幾萬元一畝上升到了 30 多萬元一畝。100 多位開發(fā)商齊聚大邑，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)方面一起，為其房產(chǎn)的騰飛、旅游的提速，勾畫出了未來大邑的新面貌。但是 “ 青山綠水 ” 的大邑的確是一片潛力之地，通過對(duì)本項(xiàng)目面向大邑本地市場(chǎng)的開發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。 因此我們判斷近三五年內(nèi)，甚至更長一個(gè)時(shí)期內(nèi)，成都人不會(huì)大面積的選擇到大邑居住。 一個(gè)城市的人均 GDP 超過 3000 美元時(shí)，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均 GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到 2020 美元。 ? 近期基礎(chǔ)設(shè)施改造： 大邑縣政府目前全力推進(jìn)新城南區(qū)和新城北區(qū)的規(guī)劃 建設(shè)工作在南延線、新城北區(qū)、濱河路、二環(huán)路、安仁古鎮(zhèn)、花水灣等重點(diǎn)區(qū)域推出更多、更優(yōu)的地皮資源。大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅(jiān)持突出園林特色，形成獨(dú)特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢(shì)，做到顯山露水；突出文化品位，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合。這對(duì)大品牌開發(fā)商帶動(dòng)大邑房地產(chǎn)發(fā)展的速度和品 質(zhì)，大邑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了良好的服務(wù)環(huán)境，并實(shí)行高效率工商注冊(cè)登記和審批。 ? 政府的大力支持： 大邑長期堅(jiān)持 “ 構(gòu)建陽光政府、打造誠信大邑 ” ，以開放的姿態(tài)、誠摯、 真情歡 迎企業(yè)投資。 ? 交通因素 ： 距離大城市繁華很近，距離大城市喧囂很遠(yuǎn)， 中心城區(qū)距成都市區(qū)４０公里，從成都只需３ ０分鐘車程，至雙流國際航空港３５公里，并且３１８國道和川西旅游環(huán)線穿境而過。有人說，這里是 “5＋ 2”式都市生活的理想居住地。綠化率 %，森林覆蓋率 %，造就了 “森林大邑 ”的美譽(yù)。 ? 環(huán)境配套： 大邑與山為鄰的居家環(huán)境是令人羨慕的 ， 靠山傍水，環(huán)境優(yōu)美， 體驗(yàn)山水的靈性、森林的浪漫、清新的空氣， 還可享受便利的城市服務(wù)設(shè)施帶來的愉悅 。 大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)從表面調(diào)查研究，大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)受到以下幾個(gè)方面因素影響： ? 歷史因素 ： 素有“蜀之望縣”之美稱，歷來為名流商賈云集之地。截至去年 12 月底，二手住房交易件數(shù)為 620 件，交易面積為 平方米，交易金額為 萬元。大邑縣的房地產(chǎn)二手房交易市場(chǎng)也在不斷加溫。 根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià) 1600 元 /平方米。這種開發(fā)建設(shè)的方式在大邑不可能再現(xiàn)，如外地來大邑考察得出的結(jié)論，今后任何地方也不可能 “ 克隆 ” 大邑的做法。當(dāng)我們今天站在大邑街頭時(shí) ，環(huán)顧四周，仍不得不對(duì)大邑人的氣魄所折服。 （二）大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)（宏觀） 1. 大邑縣房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)條件表現(xiàn)在以下 幾個(gè)方面： 1997 年，大邑縣領(lǐng)導(dǎo)提出了 “ 以城養(yǎng)城，自求平衡 ” 的城市建設(shè)路子，以城建、規(guī)劃、林業(yè)等政府職能部門為主體，組建了數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)公司，開始了大規(guī)模的舊城改造工程。年末城市鋪裝道路長度 公里，鋪裝道路面積 萬平方米。城區(qū)綜合管理力度加大。新城區(qū)采用市場(chǎng)化配置資源的方式，新引進(jìn)了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項(xiàng)目）等 8 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，到位資金 億元 ,盤活存量土地 500 余畝。 2020 年城市建設(shè)成效顯著。該地塊不滿足 “ 五通一平 ” （即上水通、下水通、路通、電通、通訊通）條件；現(xiàn)在已經(jīng)拆遷部分地塊由西向東呈逐步傾斜狀態(tài)，西南角為最低點(diǎn)，并且這一地塊地面上附有少許樹木、農(nóng)田及高壓輸送線。 致：四川東方圣地置業(yè)有限公司 大邑城南項(xiàng)目： 全程策劃建議 [摘要 ] 一、 本項(xiàng)目的 LOGO 1 案名：東方 *綠邑 東方森都，東方錦苑，東方名廬，東方美廬 2 建筑名 1. 組團(tuán)名 2. 標(biāo)志 3. 標(biāo)準(zhǔn)色 4. 標(biāo)準(zhǔn)字體 二、 投標(biāo)公函 三、 大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 四、 本項(xiàng)目分析及定位 五、 項(xiàng)目命名策劃、設(shè)計(jì)方案的建議 六、 對(duì)本項(xiàng)目營銷推廣及價(jià)格策略的建議 七、 本項(xiàng)目營銷人員的組織架構(gòu)、策劃、銷售負(fù)責(zé)人簡介 八、 營銷代理模式及詳細(xì)的受費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，代理保證；附《營銷代理合同》 [詳 細(xì)內(nèi)容 ] 項(xiàng)目特色： 以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色 一、項(xiàng)目總論 本項(xiàng)目地塊位于大邑大道，緊臨大邑中學(xué)，用地性質(zhì)是商業(yè)住宅用地，用地面積 畝（ 平方米）。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大邑中學(xué)就在該地塊東南側(cè)。 二、項(xiàng)目的 LOGO 1. 案名 2. 建筑名 3. 組團(tuán)名 4. 標(biāo)志 5. 標(biāo)準(zhǔn)色 6. 標(biāo)準(zhǔn)字體 三、投標(biāo)公函 四、大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）了解大邑縣宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 近十來年 全縣地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了較快增長，達(dá)到或基本達(dá)到 了年度計(jì)劃進(jìn)度要求。城區(qū)面貌整體提升。工業(yè)集中區(qū)完善了一期水、電、 氣、路、通信、排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)了二期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。市政設(shè)施完好率達(dá) 95%，城市綠化率達(dá) 32%，綠地覆蓋率達(dá) 34%，人均公共綠地 平方米。 2020 上半年 ，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 234400 萬元，比去年同期增長 %，超目標(biāo)值 個(gè)百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長 %。短短四年時(shí)間，全縣城市建設(shè)共計(jì)投入資金 10 多億元，先后實(shí)施了 “ 拆遷、建設(shè)、光彩、包裝、綠化 ” 五大工程，共計(jì)拆遷房屋 5000 多戶，拆除舊房面積 萬平方米，新建還建房、商品房近 100 萬平方米，使得大邑城內(nèi)一條條老街迅速 “ 變臉 ” ，全城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標(biāo)大幅提高，被評(píng)為四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)的十大模范之一。但是，也應(yīng)該看到，這是在特殊條件下的一場(chǎng)特殊的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。隨著開發(fā)任務(wù)建設(shè)的完成，大邑縣參與其事的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束開發(fā)活動(dòng)，并將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。與 2020 年相比，這一 數(shù)字增長了 120％ 。在當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的引導(dǎo)下，二手房交易市場(chǎng)日趨活躍，無 論是交易件數(shù)還是交易面積，金額都再創(chuàng)新高。商業(yè)用房交易面積為 平方米，交易金額為 萬元。歷史上的安仁古鎮(zhèn)以劉氏家族為代表，文化內(nèi)涵十足。 。在這樣一個(gè)依山傍水，氣候溫和的地方，大邑的房價(jià)是極具誘惑的。 大邑縣的旅游資源富集，并獨(dú)具特色，在方圓幾十公里范圍內(nèi)有國家級(jí)風(fēng)景區(qū)西嶺雪山，國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位劉氏莊園陳列館，中國道教發(fā)源地鶴鳴山，中國佛教早期傳地霧山，花水灣溫泉度假區(qū)等眾多的自然景觀和人文景觀。 大邑可經(jīng)擦耳、雙流、武侯大道二級(jí)公路直達(dá)成都雙楠，也可經(jīng)崇州至溫江連接光華大道的快速通道已列入規(guī)劃，這兩條不收費(fèi)的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。大邑縣政府對(duì)大型開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)原則是 “ 最大限度優(yōu)惠、最低限額取費(fèi) ” ，實(shí)行 “ 一事一議、特事特辦 ” ，鼓勵(lì)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來投資高端、精品樓盤。 ? 前瞻定位： 大邑有著豐富的旅游、文化資源，環(huán)境優(yōu)美，非常適合居住，是房地產(chǎn)投資的一塊熱土 。 ? 規(guī)劃優(yōu)先 ：初步形成了新城北區(qū)高檔住宅、新城南區(qū)環(huán)境住宅、濱河路沿線商品住宅三大 發(fā)展態(tài)勢(shì)。使大邑南部新區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善。從目前來看，成都市民的居住地選擇已經(jīng)有跡象開始向溫江、華陽、雙流、郫縣和新都等一線郊縣轉(zhuǎn)移，但遠(yuǎn)未形成一種社會(huì)潮流，短期內(nèi)向大邑轉(zhuǎn)移的可能性更不是很大。換句話說，近年內(nèi)將成都人作為我們的目 標(biāo)客戶群是不現(xiàn)實(shí)的，大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將是一個(gè)地方性的，封閉的本地市場(chǎng)。 （微觀） 1) 區(qū)位特點(diǎn)（ location Characteristics） 今年是項(xiàng)目年，大邑縣有關(guān)方面積極備戰(zhàn)，目前，這種努力正發(fā)揮出強(qiáng)大的吸引力。 經(jīng)過兩年來的不懈努力，大邑房地產(chǎn)開發(fā)已有了良好 的基礎(chǔ)。城區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)由每平方米 600 余元上升到 1300 元每平方米。未來，大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產(chǎn)共融的一座美麗新城。該區(qū)需求旺盛。另外，成都五城區(qū)及省內(nèi)外人士到大邑投資購房前景看好。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建筑以多層為主，綠地率３５％以上，采用 “居住區(qū) ———小區(qū) ———組團(tuán) ”的三級(jí)結(jié)構(gòu)模式。 南區(qū)面山鄰水，是理想的辦公、商住綜合區(qū)。該區(qū)以南街延伸線作為中軸線，呈扇形向南平鋪展開。本項(xiàng)目位于大邑新區(qū)南部地塊，該地塊的交通便利，居住氛圍濃厚，交通便捷。交通基礎(chǔ)設(shè)施中大邑縣政府新建設(shè)的大邑大道將直接影響本地居民傳統(tǒng) 的居住意識(shí)，這種交通便利性將會(huì)吸引本地人流居住觀念，造就無限的商機(jī)，為本項(xiàng)目樓盤埋下升值的伏筆。居住地市政設(shè)施還不齊全，位于城市主次干道。教育、文化是永不過時(shí)的宣傳王牌。該細(xì)分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也不可忽略。各項(xiàng)配套生活設(shè)施將進(jìn)一步齊全。 正因?yàn)橐陨侠靡蛩兀偈瓜裾憬y都房產(chǎn)、東方圣地房產(chǎn)（貴企業(yè)）等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會(huì)令此路段樓盤的競爭日趨激烈，時(shí)下此路段多為大盤，開發(fā)時(shí)間長，有些知名度和美譽(yù)度的樓盤，如上城等樓盤。從這個(gè)認(rèn)識(shí)出發(fā)，大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該被理解是一個(gè)表面“ 過剩 ” 的，存在嚴(yán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購買力被壓抑的市場(chǎng)，具體表現(xiàn)在： ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面： 目前現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)上的房屋戶型面積都普遍偏大，而本地段的樓盤也都迎合了了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，開發(fā)大面積大戶型的房屋，但是國家新的政策出臺(tái)后，大戶 型為主力的時(shí)代已經(jīng)過去，所以相對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃要在面積大小，空間寬敞上做文章，在對(duì)大邑縣當(dāng)?shù)厥忻竦牧私庵?，我們感受到市民比較關(guān)注小區(qū)環(huán)境的好壞，在購買房子所在的小區(qū)時(shí)候都要求有較高的綠化率，有足夠資金積蓄的市民也表示最好是有較好的景觀設(shè)置，至于朝向，最好是南北對(duì)流和朝南；而小區(qū)的建筑風(fēng)格，大部分受訪者表示不太才意，只要小區(qū)樓房的外形好看就好；對(duì)于會(huì)所的配置，幾乎全部 的受訪者表示小區(qū)擁有會(huì)所是必要的，而且絕大多數(shù)實(shí)力階層人事認(rèn)為會(huì)所的功能應(yīng)以實(shí)用為主，要每家每戶都能使用；同時(shí)我們收集到的數(shù)據(jù)也表明小區(qū)內(nèi)及小區(qū) 附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等，最重要的是能方便人們的生活，最后要說明的是，雖占的比例逐步下降，但是大邑縣城居民喜歡多層住宅的市民較多，這體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣，并且日后交納的物業(yè)管理費(fèi)也相對(duì)少一點(diǎn)； ? 銷售方面 ：目前 根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià) 1600 元 /平方米。而快速的增長態(tài)勢(shì)，以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓許多人心目中建立起 自己都市生活的理想居住地形象，這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價(jià)值； ? 物業(yè)管理方面 ：競爭樓盤“上城”的物業(yè)管理費(fèi)為 0。4 元 /平方米 /月。月 。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們?cè)谶x擇樓 房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。 3) 對(duì)手盤分析 基本指標(biāo) 1 樓盤名稱 麗都花城 地 址 大邑圍城路南段 130 號(hào) 開發(fā)商 四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 工程進(jìn)度 一期建設(shè)中 交付日期 年底一期交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 72650 平方米 容積率 1． 68 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 銷售價(jià)格 1288~~1600 租金水平 40— 50 元 /平方米 賣點(diǎn)分析 首家電梯公寓； 25 米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善， 360 度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺(tái)多種形式，；緊鄰斜江河。多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對(duì)戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)?！，F(xiàn)在正在銷售的上城臨街商鋪面積目前未對(duì)外公布，它們的投入使