【正文】 用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍 。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為 55 元 /平方米。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買 3 套房子。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià) 1600元 /平方米。 今年 1— 3 月，拍賣出讓土地 3 宗，共 240 畝，樓盤開(kāi)工面積 3 萬(wàn)余平方米，商品房交易429 套，交易面積 52971 平方米。今后，大邑將不斷引進(jìn)品牌開(kāi)發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項(xiàng)目周邊的居住人群和環(huán)境也會(huì)熱鬧起來(lái)，更加具有人氣，附近的生活配套也會(huì)逐漸完善，將來(lái)南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。而快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力的價(jià)格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“ 5＋ 2”式都市生活的理想居住地。隨著生活觀念的改變，旅游房產(chǎn)也成為一種潮流、時(shí)尚和大趨勢(shì)。據(jù)了解，大邑?fù)碛新糜谓缭S多的唯一，山、河、湖以及森林 人文資源豐富，可用于旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地資源也相當(dāng)多。大邑縣成功通過(guò)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣的驗(yàn)收，成為成都市第三批國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是 2500 畝，主要規(guī)劃是居住用地。本項(xiàng)目如以“小高層 +多層 +疊拼別墅”的組合，將填補(bǔ)大邑高端房地產(chǎn)的空白，屆時(shí)這里勢(shì)必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。 在附近對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來(lái)說(shuō)都不 佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開(kāi)發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。 、社會(huì)治安情況 環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后 2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對(duì)我們?cè)阡N售本項(xiàng)目時(shí)有所影響。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公 共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向 6 車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅 5分種車程。 5. 配套設(shè)施 ? 菜市場(chǎng)： 本地段前期上城的開(kāi)發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”，作為對(duì)“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒(méi)有 相關(guān)資料，所以這點(diǎn)上我們?cè)诤笃诘囊?guī)劃中會(huì)關(guān)注此項(xiàng)。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。 ? 中學(xué)： 與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無(wú)大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂(lè)設(shè)施： 街道上零星布局有簡(jiǎn)易的健身器材，體育娛樂(lè)設(shè)施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢(shì)分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開(kāi)發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成 自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 4） 性價(jià)比高： 同等品質(zhì)，戶型上，價(jià)格更占優(yōu)勢(shì)（詳細(xì)見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)） 注：我們將在合約簽定后更充分的進(jìn)行資源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn) 2. 劣勢(shì)分析 1） 自然景觀：自然景觀缺乏，需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。 3．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 從上面提到的本地塊的幾個(gè)方面優(yōu)勢(shì)，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，是本地段其他樓盤無(wú)法比擬的。 戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤 4．項(xiàng)目的威脅分析 本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個(gè)方面來(lái)分析： 一．是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場(chǎng)上賣得不錯(cuò)，因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近，因此，他們對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅性； 二．是離本項(xiàng)目周圍地段的一些樓盤； 三．是環(huán)境問(wèn)題 S（優(yōu)勢(shì)） 1．交通便利 2．完善生活配套臨近大邑中學(xué) 3． 整體規(guī)模大、 4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險(xiǎn) 5．價(jià)格 W（劣勢(shì)） 自然景觀缺乏 噪音污染 樓盤周邊無(wú)商業(yè)環(huán)境 達(dá)不到“三通一平” O（機(jī)會(huì)） 1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開(kāi)對(duì)手； 2. 通過(guò)全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)弱化景觀劣勢(shì) 3. 樓盤周邊 自然環(huán)境?? .較差，沒(méi)有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營(yíng)建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵 T（威脅） 直接對(duì)手：上城， 周圍地段的樓盤影響 環(huán)境問(wèn)題 本項(xiàng)目 SWOT 分析圖 結(jié) 論： 本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 ● 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心概念：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來(lái)主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開(kāi)發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。本項(xiàng)目將營(yíng)造出一個(gè)實(shí)用性、全功能性、布局科學(xué)合理性、獨(dú)特的建筑形態(tài)。 （一） 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入“中等 +較高 +富?！睅讉€(gè)階層。同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升。 1. 項(xiàng)目一期的市場(chǎng)細(xì)分 ? 從地理位上細(xì)分：大邑老城區(qū)的實(shí)力階層； ? 從購(gòu)買人群上細(xì)分：本 地人、外遷居民； ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭為主； ? 從購(gòu)房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購(gòu)買及投資為主。 （二） 樓盤概念導(dǎo)入 本項(xiàng)目將導(dǎo)入 以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色的全新人文概念！ （三） 目標(biāo)市場(chǎng) ? 個(gè)體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。 ? 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由實(shí)際的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華， 但要有品位，并注重生活質(zhì)量。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是 “ 灰色收入 ” 。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、國(guó)企老板等不同類型，不同收入來(lái)源。 （四） 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1. 項(xiàng)目定位 玉 沙落燕 居大邑，溪水濺落顯尊榮 —— 東方尊城 大邑 首例 川西 民居 1 號(hào)作品 本項(xiàng)目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林式川西民宅、生態(tài)園林式住宅之典范。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然親密接觸的和諧之地。將現(xiàn)代建筑元素完美融于川西民居的建筑風(fēng)格，集諸多優(yōu)勢(shì)于一身，在與大邑當(dāng)?shù)仄渌貕K的中高檔樓盤角逐中崢嶸盡顯。 本項(xiàng)目定位為此也將贏得以后目標(biāo)置業(yè)者高度的認(rèn)同，為開(kāi)發(fā)商 —— 東方圣地公司贏得較高的口碑。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面。 本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素?？捎少I主出租或自行經(jīng)營(yíng)。總建筑面積約 8000 M2，均價(jià) 3000元 /平方米，價(jià)格范圍 3000—— 3500/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成 M—— M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)。商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。 3. 成本價(jià)測(cè)算（假想開(kāi)發(fā)法 —— 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定） 根據(jù)此地的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤(rùn)的回報(bào)，我們通過(guò)地產(chǎn)假想開(kāi)發(fā)法進(jìn)行了如下測(cè)算： 總平面積： 平方米； 建筑基地面積： 平方米； 總建筑面積： 平方米 商業(yè)最大修建建筑面積： 平方米（最大） 住宅最大修建建筑面積： 平方米（最大） 土地成本總價(jià)： 萬(wàn)元 樓面單價(jià)成本： 元 /平方米 根據(jù)此地塊的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化的配比設(shè)置，盡量縮短銷售周期、賺取合理利潤(rùn)進(jìn)行了如下假想測(cè)算： 我們將建筑密度設(shè)定在 %，小高層、多層、聯(lián)排別墅、商鋪的設(shè)置分別為： ? 基底面積： 小高層（ 12 或 11+1）： 1200 平方米 多層（ 6 或 5+1）： 16000 平方米 （注明：其中含有臨街底商 4000 平方米） 別墅（ ）： 4000 平方米 獨(dú)立商業(yè) 1150 平方米 ? 總建筑面積： 122700 平方米 小高層（ 12 或 11+1）： 14400 平方米， 占 % 多層：（ 6 或 5+1）： 96000 平方米 （注明：其中含有臨街底商 8000 平方米）占 % 別墅（ ）： 10000 平方米 占 % 獨(dú)立商業(yè) 2300 平方米 占 % ? 總成本假想測(cè)算：總成本為 萬(wàn)（ 億） ? 土地成本： 35 萬(wàn) /畝 = 萬(wàn)元； ? 建筑小高層： 14400 平方米 1200 元 /平方米 =1728 萬(wàn)； ? 建筑多層： 96000 平方米 650 元 /平方米 =6240 萬(wàn)； ? 聯(lián)排別墅： 10000 平方米 550 元 /平方米 =550 萬(wàn)； ? 獨(dú)立商業(yè)： 2300 平方米 500 元 /平方米 =115 萬(wàn)； 大多少盤走的中低檔次路線，銷售價(jià)集中在 1300—— 1600 元 /平方米左右。所以，我們的樓盤的市場(chǎng)定位 應(yīng)該是中高檔次樓盤。 目前我們?cè)O(shè)計(jì)的價(jià)格平均價(jià)為： ? 小高層銷售均價(jià)： 1900 元 /平方米 ； ? 多層銷售均價(jià)： 1800 元 /平方米； ? 聯(lián)排別墅 均價(jià)： 3000 元 /平方米； ? 商鋪 均價(jià)： 3000 元 /平方米； 則總體銷售額將為： 24666 萬(wàn)元（ 億） ? 小高層銷售總價(jià)： 2736 萬(wàn)元； ? 多層銷售總價(jià)： 15840 萬(wàn)元 ； ? 聯(lián)排別墅 均價(jià)： 3000 萬(wàn)元 ； ? 商鋪 均價(jià)： 3090 萬(wàn)元 ； 3. 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃 ? 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目土地 費(fèi)用按 35 萬(wàn)元 /畝計(jì)算。 ? 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) 按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污考慮，綜合按總建筑面積每平方米 元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)為 萬(wàn)元。 ? 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用（略） ? 其他工程（不含設(shè)備價(jià)） 給排水工程： 15 元 /㎡，共 計(jì)萬(wàn)元； 強(qiáng)電工程： 30元 /㎡，共計(jì)萬(wàn)元； 弱電工程： 15元 /㎡，共計(jì)萬(wàn)元； ? 綠化及相關(guān)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)： 散裝水泥保證金按建筑面積 1 元 /㎡ 市政設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積 112 元 /㎡； 墻改基金按建筑面積 5元 /㎡； 人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積 10 元 /㎡； 異地綠化建設(shè)費(fèi)按建筑面積 3 元 /㎡； 中小學(xué)危房改造費(fèi)、文物古跡勘探費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)和建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)合計(jì)按建筑物基底面積 8元 /㎡。 ? 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各 種費(fèi)用，可按設(shè)備購(gòu)置費(fèi)與建筑安裝工程費(fèi)之和的 %計(jì)取，總共為萬(wàn)元。 ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，本次評(píng)估設(shè)備購(gòu)置設(shè)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)之和的 5%計(jì)取，總共為萬(wàn)元。按委托方擬采用的開(kāi)發(fā)模式，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。 本項(xiàng)目為委托代理包銷（詳細(xì)見(jiàn)營(yíng)銷代理合同部分） 五、 項(xiàng)目命名策劃、設(shè)計(jì)方案的建議 （一）項(xiàng)目案名： （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議 小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)（由具有川西民宅特色組團(tuán)組成）；休閑娛樂(lè)區(qū)（社區(qū)會(huì)所、空中休閑場(chǎng)所和中心園林景觀小品群等）；商業(yè)區(qū)（位于群樓內(nèi)有各種商鋪）。因此，無(wú)論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。其次是以 210 M2250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 ? 臥室空間