【正文】 南橋 1號后階段推案計劃》 90 頁 ppt 2020 年 09 月更新 《 2020年鄭州正商東湖國際營銷執(zhí)行計劃》 37 頁 ppt 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年深圳龍光百合花園案例分析》 87 頁 pp 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年深圳新政下戶型贈送合拼方式》 18 頁 pdf 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年深航西雙版納曼弄楓項(xiàng) 目物業(yè)發(fā)展建議》 85 頁 ppt 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月深圳純水岸踩盤分享報告》 55 頁 pdf 2020 年 09 月更新 《中海地產(chǎn) 2020 年 6 月房地產(chǎn)人文營銷推廣解析》 182頁 pdf 2020 年 09 月更新 《新景祥 2020 年鄭州勝崗項(xiàng)目市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略》 71 頁 pdf 2020 年 09 月更新 《萬科 2020 年上海浦江鎮(zhèn) 127 號地塊規(guī)劃方案設(shè)計》 235頁 ppt 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年上海浦東川沙空港新城項(xiàng)目發(fā)展與功能規(guī)劃建議報告》 152頁 ppt 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年常州新城篦萁巷地塊綜合體項(xiàng)目溝通 —— 世聯(lián)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)分享及對本項(xiàng)目思考》73 頁 ppt 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 1 月貴陽市金陽匯城項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報告》 132頁 ppt 2020 年 09 月更新 《 2020年鄭州綠地廣場整合推廣策略思考及建議（二）》 94頁 ppt 2020 年 09 月更新 《仲量梁行 2020 合年肥公寓市場研究報告》 54 頁 ppt 2020 年 09 月更新 《仲量聯(lián)行 2020 年 5 月商業(yè)房地產(chǎn)的市場分析與項(xiàng)目定位》 148頁 pdf 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年上半年長沙房地產(chǎn)市場報告》 36 頁 word 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年無錫胡埭商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略方案》 117頁 ppt 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目前期可行性研究》 71 頁 ppt 2020 年 09 月更新 《易居 2020 年海口海甸溪北岸景觀商業(yè)帶項(xiàng)目整體定位（精編版）》 50頁 pdf 2020 年 09 月更新 《偉業(yè)顧問 2020 年大連萬科魅力之城營銷報告》 130頁 ppt 2020 年 09 月更新 《王志綱 2020 年漢中濱江新區(qū)總體策劃報告》 101頁 ppt 2020 年 09 月更新 《同致行 2020 年長沙華盛 ? DM 直投雜志：通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達(dá)率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。 我們建議把本項(xiàng)目的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告強(qiáng)勢推廣期。 絕大多數(shù)景觀設(shè)計，是靜態(tài)的設(shè)計。主題化的景觀設(shè)計，可以有效的將主題通過景觀實(shí)現(xiàn)充分表現(xiàn)，達(dá)到吸引力的創(chuàng)造。 ? 風(fēng)水理論：根據(jù) “ 人有心脈、地有氣脈、水有溪脈、文有源脈、商有業(yè)脈 ” 的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，剛?cè)峒鎮(zhèn)?、井然有序、生態(tài)奇佳，居區(qū)位的大風(fēng)水。 環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心的公用建筑群為整體環(huán)境的中心，配以東北和西南兩側(cè)兩個住宅組團(tuán)綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)。 ? 合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。其次是以 210 M2250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 ? 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，本次評估設(shè)備購置設(shè)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)之和的 5%計取，總共為萬元。 目前我們設(shè)計的價格平均價為： ? 小高層銷售均價： 1900 元 /平方米 ； ? 多層銷售均價： 1800 元 /平方米； ? 聯(lián)排別墅 均價： 3000 元 /平方米； ? 商鋪 均價： 3000 元 /平方米； 則總體銷售額將為： 24666 萬元（ 億） ? 小高層銷售總價： 2736 萬元； ? 多層銷售總價： 15840 萬元 ； ? 聯(lián)排別墅 均價： 3000 萬元 ； ? 商鋪 均價： 3090 萬元 ； 3. 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃 ? 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目土地 費(fèi)用按 35 萬元 /畝計算。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計成 M—— M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。 （四） 項(xiàng)目市場定位 1. 項(xiàng)目定位 玉 沙落燕 居大邑，溪水濺落顯尊榮 —— 東方尊城 大邑 首例 川西 民居 1 號作品 本項(xiàng)目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林式川西民宅、生態(tài)園林式住宅之典范。 ? 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由實(shí)際的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華， 但要有品位，并注重生活質(zhì)量。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入“中等 +較高 +富?！睅讉€階層。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 ? 中學(xué)： 與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂設(shè)施： 街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分析 在對項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項(xiàng)目優(yōu)劣勢的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單方開發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成 自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場競爭力。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公 共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向 6 車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是 2500 畝，主要規(guī)劃是居住用地。而快速的增長態(tài)勢和極具市場競爭 力的價格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“ 5＋ 2”式都市生活的理想居住地。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買 3 套房子。 3) 對手盤分析 基本指標(biāo) 1 樓盤名稱 麗都花城 地 址 大邑圍城路南段 130 號 開發(fā)商 四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 工程進(jìn)度 一期建設(shè)中 交付日期 年底一期交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 72650 平方米 容積率 1． 68 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 銷售價格 1288~~1600 租金水平 40— 50 元 /平方米 賣點(diǎn)分析 首家電梯公寓； 25 米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善， 360 度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺多種形式，；緊鄰斜江河。而快速的增長態(tài)勢，以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓許多人心目中建立起 自己都市生活的理想居住地形象，這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價值； ? 物業(yè)管理方面 ：競爭樓盤“上城”的物業(yè)管理費(fèi)為 0。該細(xì)分區(qū)域房地產(chǎn)市場需求也不可忽略。本項(xiàng)目位于大邑新區(qū)南部地塊，該地塊的交通便利，居住氛圍濃厚，交通便捷。另外，成都五城區(qū)及省內(nèi)外人士到大邑投資購房前景看好。 經(jīng)過兩年來的不懈努力，大邑房地產(chǎn)開發(fā)已有了良好 的基礎(chǔ)。使大邑南部新區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善。 大邑可經(jīng)擦耳、雙流、武侯大道二級公路直達(dá)成都雙楠，也可經(jīng)崇州至溫江連接光華大道的快速通道已列入規(guī)劃，這兩條不收費(fèi)的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。歷史上的安仁古鎮(zhèn)以劉氏家族為代表，文化內(nèi)涵十足。隨著開發(fā)任務(wù)建設(shè)的完成，大邑縣參與其事的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束開發(fā)活動，并將逐步退出房地產(chǎn)市場。市政設(shè)施完好率達(dá) 95%，城市綠化率達(dá) 32%，綠地覆蓋率達(dá) 34%，人均公共綠地 平方米。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大邑中學(xué)就在該地塊東南側(cè)。新城區(qū)采用市場化配置資源的方式，新引進(jìn)了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項(xiàng)目）等 8 個房地產(chǎn)項(xiàng)目，到位資金 億元 ,盤活存量土地 500 余畝。當(dāng)我們今天站在大邑街頭時 ，環(huán)顧四周，仍不得不對大邑人的氣魄所折服。截至去年 12 月底，二手住房交易件數(shù)為 620 件，交易面積為 平方米，交易金額為 萬元。有人說，這里是 “5＋ 2”式都市生活的理想居住地。大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅(jiān)持突出園林特色，形成獨(dú)特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢，做到顯山露水；突出文化品位，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合。但是 “ 青山綠水 ” 的大邑的確是一片潛力之地，通過對本項(xiàng)目面向大邑本地市場的開發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。 將來，大邑新 城南區(qū)將是城市房產(chǎn)的代表。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約 4 平方公里，可開發(fā)用地面積 2100 畝。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質(zhì)量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了 深刻的印象，起到了一個示范作用。 2) 本地段樓盤購買對象及購買心理（ Purchase the mental state）分析 現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來越好，與成都的空間、時間距離越來越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開發(fā)力度和經(jīng)營理念也為大邑的房產(chǎn)市場提供 了良好的發(fā)展環(huán)境 ， 我們通過對本地段簡單的街頭路訪進(jìn)行了初步的市場心理了解，從表象市場研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。大邑居民對高水平的物業(yè)管理還不能有個明晰的概念，只是希望得到物廉價美的服務(wù)，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)； 通過表象市場研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。同時，本地段對手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名 苑的商鋪銷售單價為 3000 元 /平方米。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動工。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地 產(chǎn)的成功典范。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個項(xiàng)目人們的生活配套需要。 競爭樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個樓盤的賣點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。我們百佳盛世機(jī)構(gòu)希望與貴公 司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，營造一個大型住宅地產(chǎn)品牌，通過高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項(xiàng)目本身的地塊屬性，進(jìn)行科學(xué)合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項(xiàng)目的實(shí)用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。 2. 項(xiàng)目二期市場細(xì)分 ? 從地理上細(xì)分：整個大邑地區(qū)原居民為主； ? 從購買人群上細(xì)分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）； ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在大中型公司、大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 6 千元 以上的家庭為主； ? 從購房心理細(xì)分：以自住購買及投資置業(yè)為主。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。 川西民居在建筑 單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效 辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。而我們的樓盤，具備多方面優(yōu)勢，而且我們在前面的市場細(xì)分中已經(jīng)確定了我們的目標(biāo)客戶。 開發(fā)前期稅費(fèi)共計 萬元。 “住宅