【正文】 的理念相沖突。主要是商鋪業(yè)主以投資獲得回報為目的，將產(chǎn)權(quán)商鋪，通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。這種產(chǎn)權(quán)式商鋪給甲、乙雙方帶來的利益最直接、效果最好，又適合各類消費(fèi)投資人群，也是成都目前市場最易于接受的一種方式。232 銷售特征此種銷售方式不是真正意義上的銷售，只是一種通過預(yù)付租金而得到商鋪規(guī)定的時間的使用。它對經(jīng)營者的要求必須是同一種業(yè)態(tài)的人群，對投資者幾乎不存在著有任何的吸引力，因?yàn)槠湟蟮慕?jīng)營時間有限，抑制了許多正常炒作行為的出現(xiàn)。24 農(nóng)貿(mào)連鎖超市241 農(nóng)貿(mào)連鎖超市將原有商販與顧客議價的市場通過科學(xué)化的人文管理、由議價貿(mào)易轉(zhuǎn)為定價貿(mào)易的一種以農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品為主題的超市形式。242 銷售特征一般由幾個平方的小攤位構(gòu)成，單價較低，總價一般都在10萬以內(nèi)，它迎合了一些中小投資者手握閑散資金卻無處投資的心理，適合各類投資者，但投資者不能參與經(jīng)營活動。作為新生事物的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年在成都登陸以來，雖然為成都商業(yè)地產(chǎn)的解套做過很多有益的探索，但由于種種原因，卻總是“費(fèi)力不討好”，人們總是以懷疑的眼光看待它。成都目前典型產(chǎn)權(quán)式商鋪：新城市廣場 欣陽▼ 投資者的年投資回報率通常以固定在8%10%的范圍居多。▼ 面積一般以410平方米的商鋪分布居多，即使單價較高也不會對總價產(chǎn)生太大的影響；對產(chǎn)權(quán)式商鋪的劃分不宜太大，否則總價太高將會直接影響到銷售進(jìn)度。26使用權(quán)式商鋪現(xiàn)狀作為產(chǎn)權(quán)式商鋪，物管經(jīng)營管理公司的合理化經(jīng)營顯得非常重要，業(yè)態(tài)的規(guī)劃和管理、后期經(jīng)營模式的規(guī)范和創(chuàng)新，都決定了產(chǎn)權(quán)式商鋪的升值空間。使用權(quán)式商鋪從很大程度上緩解了此缺陷。目前成都市的使用權(quán)式商鋪有：文殊坊文化街區(qū)從使用權(quán)式商鋪的經(jīng)營情況中，我們可以得出如下結(jié)論：▼ 一般建筑面積租金主要分布在60—150元/平方米的價格區(qū)間。▼ 投資者主要以實(shí)際的經(jīng)營者為主，也有個別投資者。第五部分：文殊院項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查 一、成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1）、房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升需求引導(dǎo)供給。房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持適度增長。2）、房地產(chǎn)市場競爭加劇由于2002003年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積大幅度上升，2003年批準(zhǔn)預(yù)售量較2003有大幅度增長，%，從2004年開始大量的小區(qū)和樓盤進(jìn)入銷售期，市場競爭進(jìn)一步加劇，為適應(yīng)市場，房產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從消費(fèi)者需求出發(fā)，進(jìn)一步強(qiáng)化樓盤個性，提供性能價格比更優(yōu)的樓盤。此外，城市化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，以及購房者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，非一次置業(yè)的人數(shù)等都將直接增加市場需求。4）、地產(chǎn)開發(fā)融資方式的多樣化121號文件出臺后，各路發(fā)展商均為之手忙腳亂，這表現(xiàn)出地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸的過度依賴。地產(chǎn)投資基金將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的運(yùn)作，而地產(chǎn)信托將會繼續(xù)履行其救市的職責(zé)，表現(xiàn)出活躍的狀態(tài)。娛樂型旅游休閑房地產(chǎn)產(chǎn)品從05年開始成為熱點(diǎn)，這種集文化、傳統(tǒng)、時尚、娛樂為一體的產(chǎn)品，更適合成都市的整個消費(fèi)結(jié)構(gòu)。結(jié)論：房地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境勢頭良好，商業(yè)地產(chǎn)作為利潤較高的產(chǎn)品受到眾多投資方的重視，而在眾多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品中，文殊坊地產(chǎn)項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿Γm應(yīng)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，具有投資價值。增幅高達(dá)380%；，就已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前五年的累計(jì)投資。1991992001及2002年是近五年來投資跳躍式高速度發(fā)展的四年。19931997年期間文殊院區(qū)投資額呈現(xiàn)的是趨于水平的波浪式發(fā)展，而近五年則保持了直線上升的發(fā)展軌跡投資結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。前五年中更改投資可謂一枝獨(dú)秀，而近五年中房地產(chǎn)開發(fā)投資異軍突起，與更改投資合力驅(qū)動了全區(qū)投資規(guī)模的迅猛發(fā)展，%，已經(jīng)超過更改投資。 ，%，其中一、二、%、%、%，::。 ，按可比價格計(jì)算， %，%。 ，%。 社會消費(fèi)品零售總額（新口徑）完成69323萬元，%。 財政一般預(yù)算收入完成17220萬元,%,財政一般預(yù)算支出24617萬元,%。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，與2000年11月1日第五次人口普查時人口數(shù)相比，%，%。%。同1990年第四次全國人口普查相比，0－。3000年前，這里是古蜀王城；1700多年前，劉備在這里開壇稱帝，是古成都的中心；1400多年前的隋代，文殊院在此開山立廟；自唐宋到明清，它是宗教、商業(yè)、民俗生活的中心，“太城”之所在；在民國，它是官宦名流、精商巨賈的匯聚之地。文殊院區(qū)域，自蜀王開王城至今，歷經(jīng)各朝歷代的繁榮鼎盛和戰(zhàn)禍損毀而香火不斷、人氣不衰。 特別自明末清初以來，飽經(jīng)戰(zhàn)亂的人們滿懷向往和平的強(qiáng)烈意愿，寄望于以“慈”、“善”“智”、“慧”為本旨的佛禪宗教，在這個成都平原中心重建和新建了以文殊院為代表的“都市禪林”，以祈求安寧祥和的社會局面和人居生活。在這里，天府沃土滋養(yǎng)出的閑逸悠哉的世俗生活觀念與佛學(xué)禪宗所倡導(dǎo)的空靈淡靜的宗教哲學(xué)理念產(chǎn)生了強(qiáng)烈的共鳴并完美地結(jié)合在一起，共同造就了寺廟禪院林立、街市里巷遍布、庭院作坊匯集的城市核心圈，從而形成了中華大地上獨(dú)特的宗教和世俗緊密結(jié)合的休閑生活方式，并傳承至今光大為“休閑之都”這一現(xiàn)代城市定位理念，其歷史根脈蓋源于此。歷史文化保護(hù)區(qū)，是一個城市的歷史文化資源，是城市豐富的歷史文化內(nèi)涵的典型載體，代表著一個地區(qū)、一個民族的歷史文化精髓，具有唯一性和不可再生性。 成都，自開明氏建城伊始，歷經(jīng)兩千三百年，城名城址始終不變，造就了廣博深遠(yuǎn)的精神內(nèi)涵。 為保護(hù)城市文脈，修復(fù)城市記憶，成都市政府制定《成都市歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，確定將文殊院片區(qū)作為“宗教及民居文化保護(hù)區(qū)”予以保護(hù)，并按照“就地保護(hù)、統(tǒng)一規(guī)劃”的方針，復(fù)興老成都心中的“文殊院”，從而再現(xiàn)成都千年歷史的珍貴遺產(chǎn)和輝煌燦爛。近于千萬的西部游客：西部是一個具有強(qiáng)大旅游消費(fèi)實(shí)力之地，根據(jù)成都旅游局的數(shù)據(jù)顯示：西部旅游群體近千萬，其所蘊(yùn)涵的旅游消費(fèi)能力將對文殊坊的休閑消費(fèi)提供強(qiáng)勢支撐。百余萬的境外游客：四川每年的境外游客接待量呈大幅度上升勢頭，根據(jù)統(tǒng)計(jì)06年接待境外游客100多萬人次，旺盛的境外游客群體將成為商家利益的有力的保證。具體銷售方式產(chǎn)權(quán)形式：使用權(quán)式銷售、只租不賣銷售情況：完成約90%具體銷售；由中房集團(tuán)建筑開發(fā)，由代理公司進(jìn)行租賃管理，只收管理費(fèi)，無權(quán)對租金進(jìn)行收取，租金由中房集團(tuán)直接定價和收取稀有價值：稀缺坐落成都都市禪林中，直面最繁華商業(yè)中心和旅游文化中心的滾滾人流，涌動財富無限專業(yè)價值：獨(dú)有的租賃式管理，避免影響其文化商業(yè)的業(yè)態(tài)。交通優(yōu)勢：掌控人民北路脈動，公交線路最密集之地，四通八達(dá)，毗鄰輕軌樞紐左右商業(yè)動向成熟價值：配套齊備完善，成熟的市政金融文化設(shè)施平臺前景價值：升級態(tài)勢不可估量，物業(yè)價值節(jié)節(jié)攀升。 4．1 文殊坊建筑規(guī)劃和基本業(yè)態(tài)布置：老成都味道街區(qū)：老成都精品名小吃、老成都創(chuàng)新名小吃；旅游主題形象店：地方名優(yōu)產(chǎn)品、地方名煙酒茶旅游民俗用品：民族特色產(chǎn)品、民俗旅游文化產(chǎn)品、民間手工藝品；特色文化餐飲：地道異域口味、代表特色飲食文化、各名優(yōu)餐飲品牌店旅游精品古玩：古玩收藏、珠寶玉器、精品字畫、文物仿古4．2 文殊坊基本商鋪情況調(diào)查：部分商鋪狀況調(diào)查序號商鋪名稱所屬區(qū)域經(jīng)營面積裝修規(guī)格單位租金月租金年租金1賴湯元老成都味道600高檔21012600015120002龍抄手老成都味道600高檔21012600015120003清石橋肥腸粉老成都味道450中檔2009000010800004懷遠(yuǎn)三絕老成都味道65中檔200130001560005鐘水餃老成都味道500高檔21010500012600006陳麻婆豆腐老成都味道300高檔220660007920007三和泥老成都味道78中檔215167702012408三大泡老成都味道54中檔200108001296009天主堂雞片老成都味道82中檔2101722020664010渣渣面老成都味道160中檔2203520042240011清石橋蕎面老成都味道72中檔