【正文】 一種是有很高的價(jià)格承受力，他們是大企業(yè)的管理人士，或者是一些小企業(yè)主，他們的年收入有幾十萬甚至是上百萬。基本上在2400元/平方米左右。 價(jià)格特征n 價(jià)格大多數(shù)為2500元/平方米（套內(nèi)面積）以上競(jìng)爭(zhēng)樣本的銷售價(jià)格均在2500元/平方米（套內(nèi)面積）以上，但主力價(jià)格段集中在25003000元/平方米（套內(nèi)面積），3000元/平方米（套內(nèi)面積）以上的項(xiàng)目比例較小。上江城一期的價(jià)格定的比較低，銷售情況良好，而目前該盤處于封盤階段，預(yù)計(jì)在下次開盤時(shí)候價(jià)格將會(huì)有較大幅度的上升。但隨著濱江道路、過江橋梁的修建和兩岸江景、夜景的不斷改善，濱江題材將越來越受到重視。n 價(jià)格的漲幅差異較大近年重慶住宅市場(chǎng)的價(jià)格有一定的上漲幅度，特別是體現(xiàn)在一些銷售好的項(xiàng)目之中，但是在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之中，價(jià)格的漲幅差距很大。而競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍價(jià)格增長(zhǎng)幅度不大。 3 產(chǎn)品特征分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析n 研究樣本都注意利用景觀設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目檔次各項(xiàng)目對(duì)于自己小區(qū)內(nèi)部均進(jìn)行了較為明確的功能分區(qū)，體現(xiàn)了居住、購物、休閑不同的要求和品位。在景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)過程中，各樓盤極力打造小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，充分利用周圍景觀，如融橋半島、海棠曉月、南方上格林、金砂水岸、珠江花園、上江城充分利用江景海岸線打造沿江住宅觀景視線。由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的樣本選取條件因素，各項(xiàng)目均在景觀系統(tǒng)的打造方面花費(fèi)了較多的功力。表26 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況物業(yè)名稱功能分區(qū)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)上海城生活區(qū)、休閑區(qū)景觀泛會(huì)所融橋半島風(fēng)臨洲生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)四級(jí)道路系統(tǒng)依山面水泰正花園生活區(qū)、休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)小區(qū)密度較大，地下車庫歐洲宮廷園林景觀回龍灣生活區(qū)、休閑區(qū)住區(qū)外環(huán)及內(nèi)環(huán)人車分流橫貫東西的視覺走廊海棠曉月生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)自建海棠大道依山面水，社區(qū)水景南方上格林生活區(qū)、休閑區(qū)山水園林華新都市花園生活區(qū)、休閑區(qū)坡地綠景長(zhǎng)安華都生活區(qū)、休閑區(qū)龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流4000平方米架空庭院金砂水岸生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流500米純美海岸線天驕年華生活區(qū)、休閑區(qū)多層次園林景觀學(xué)林雅園生活區(qū)、休閑區(qū)生態(tài)園林規(guī)劃華宇廣場(chǎng)生活區(qū)、休閑區(qū)毗鄰城市步行廣場(chǎng)、名人雕塑廣場(chǎng)、綠色藝術(shù)廣場(chǎng)新東?；▓@生活區(qū)、休閑區(qū)坡地綠景?？唾蘅罩袌@林，五個(gè)主題景區(qū)：游樂區(qū)、親水區(qū)、園林區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑區(qū)私家車道直達(dá)業(yè)主大堂華宇名都城生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)多個(gè)車行入口人行入口坡地綠景23000平方米天然氧吧美茵河谷生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)人車分流坡地綠景120米的商業(yè)水街珠江花園生活區(qū)、休閑區(qū) 山水園林上江城生活區(qū)、休閑區(qū) 依山面水廣廈經(jīng)典生活區(qū)、休閑區(qū)北接4萬平米景觀休閑廣場(chǎng)資料來源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 項(xiàng)目產(chǎn)品線分組分析n 樣本建筑類型以小高層、高層為主競(jìng)爭(zhēng)樣本中，小高層為主要住宅類型，高層也占了一定的比重。從各樓盤的銷售情況來看，小高層的市場(chǎng)認(rèn)可度最大。相對(duì)而言，除了部分私宅和公房之外，重慶市民已經(jīng)習(xí)慣居住在小高層、高層等住宅之中。此外，重慶目前也已經(jīng)有較多大規(guī)模的別墅物業(yè)推出，但由于不適合與本項(xiàng)目做對(duì)比，故本報(bào)告之中對(duì)此不作展開分析。表28 項(xiàng)目單位面積分組表（套內(nèi)面積）項(xiàng)目名稱單位面積分組4160M26180M281100M2101120M2121140M2140 M2以上上海城二房64%36%三房64% 36%融橋半島風(fēng)臨洲二房（套內(nèi)）67%33%三房（套內(nèi)）67%33%四房（套內(nèi)）100%五房（套內(nèi)）100%泰正花園二房（套內(nèi)）63%37%三房（套內(nèi)）26%74%回龍灣二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%22%49%四房（套內(nèi)）100%海棠曉月二房（套內(nèi)）28%52%20%三房（套內(nèi)）50%50%四房（套內(nèi)）100%南方上格林二房（套內(nèi)）55%45% 三房（套內(nèi)）26%45%29% 四房（套內(nèi)）100% 五房（套內(nèi)）100%華新都市花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）20%80%四房（套內(nèi)）100%長(zhǎng)安華都二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）40%20%40%四房（套內(nèi)）100%龍湖*楓香庭二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%金砂水岸二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%天驕年華二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%47%24%四房（套內(nèi)）67%33%學(xué)林雅園一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）10%68%22%四房（套內(nèi)）40%60%華宇廣場(chǎng)二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）50%50%六房（套內(nèi)）100%新東?；▓@三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）100%?？唾抟环浚ㄌ變?nèi)）100% 二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）33% 33%33%四房（套內(nèi)）100%華宇名都城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）17%66%17%四房（套內(nèi)）100%美茵河谷二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%珠江花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）25%50%25%四房（套內(nèi)）100%上江城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）32%68%四房（套內(nèi)）100%廣廈經(jīng)典一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）40%60%四房（套內(nèi)）100%資料來源：上海中瑞市場(chǎng)研究部n 戶型種類多樣，精彩之作較多研究樣本中，12層的小高層、3032層的高層占50%。在重慶主流房型設(shè)計(jì)之中，每個(gè)房型功能分區(qū)明確，由于受到朝向影響較小，更加上非板式住宅的靈活多變性，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之中有較多精彩的經(jīng)典房型。表29 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)情況物業(yè)名稱層數(shù)內(nèi)部流線上海城30 動(dòng)靜分隔，干濕分離融橋半島風(fēng)臨洲5+1功能分區(qū)明確泰正花園1133動(dòng)靜分隔，干濕分離回龍灣12正南北向，合理布置功能區(qū)，層層遞進(jìn)海棠曉月132合理布置功能區(qū)，層層遞進(jìn)南方上格林118功能分區(qū)明確華新都市花園18功能分區(qū)明確長(zhǎng)安華都118動(dòng)靜分隔，干濕分離龍湖*楓香庭30功能分區(qū)明確金砂水岸30嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū)天驕年華18餐廳與入戶花園相連，增設(shè)過渡空間學(xué)林雅園1127創(chuàng)新三錯(cuò)戶型、豐富空間層次華宇廣場(chǎng)32功能分區(qū)一般新東福花園22功能分區(qū)明確?？唾?2 動(dòng)靜分隔，干濕分離華宇名都城1230利用錯(cuò)層分隔功能區(qū)美茵河谷5功能分區(qū)明確珠江花園132功能分區(qū)明確上江城132完整的功能分區(qū)、清晰的交通流線廣廈經(jīng)典132嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū)資料來源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 外部公共配套分析n 所處區(qū)域不同，外部配套設(shè)施差別較大生活配套（如郵局、銀行）和休閑設(shè)施配套（如餐飲娛樂、商業(yè)）均較為齊全；而運(yùn)動(dòng)配套（如體育場(chǎng)館）、教育配套（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療配套較為忽略；50%以上樣本樓盤依托天然景區(qū)。而地處相對(duì)遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)和城區(qū)的其他規(guī)模個(gè)案則體現(xiàn)了內(nèi)部配套較為成熟的特征，充分利用自身的實(shí)力和規(guī)模來創(chuàng)造配套環(huán)境，如融橋半島、海棠曉月、回龍灣、美茵河谷等，對(duì)目標(biāo)客源影響不大。此外，一些超大型社區(qū)樓盤小區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、中小學(xué)，如融橋半島、回龍灣、美茵河谷等。而隨著居住理念和小區(qū)功能的日臻完善，會(huì)所、豪華會(huì)所、泛會(huì)所的概念均被開發(fā)商提出并日益重視。表211 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目?jī)?nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱小區(qū)診所會(huì)所內(nèi)部幼兒園內(nèi)部中小學(xué)內(nèi)部商店上海城無泛會(huì)所無有超市、商業(yè)街融橋半島風(fēng)臨洲中心醫(yī)院文化會(huì)所、溫泉健康會(huì)所南坪實(shí)驗(yàn)幼兒園人民小學(xué)南開中學(xué)購物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城泰正花園無大型會(huì)所雙語幼稚園無超市回龍灣無有有有商業(yè)步行街海棠曉月醫(yī)療服務(wù)站高品質(zhì)會(huì)所有有濱江花園商業(yè)街南方上格林無有無無超市華新都市花園無有無無無長(zhǎng)安華都有無有無超市、便利店龍湖*楓香庭無豪華會(huì)所無無700米商業(yè)步行街金砂水岸無會(huì)所有無沿街商業(yè)用房天驕年華無豪華會(huì)所無無無學(xué)林雅園無有無無無華宇廣場(chǎng)無無無無商業(yè)廣場(chǎng)新東?；▓@無無無無無海客嬴洲無10580平方米無無底三層商鋪華宇名都城無有有無超市、精品商店街美茵河谷無豪華會(huì)所有有120米的商業(yè)水街珠江花園無有有無沿街商鋪上江城無1600平米泛會(huì)所無無沿街商鋪廣廈經(jīng)典無有無無無資料來源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 車位情況分析n 研究樣本規(guī)模較大，車位配置齊全，可租可售研究樣本樓盤絕大多數(shù)都在建筑地下層做地下車庫，多個(gè)出入口。 物業(yè)管理分析n 物業(yè)管理多以自身物管公司為主，但品牌公司已有跡象研究樣本所用的物業(yè)管理公司基本上都是本地物業(yè)管理公司或者開發(fā)商自身所屬的物業(yè)管理公司。n 物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積收，重慶住宅雖然按照套內(nèi)面積銷售，但是在物業(yè)管理收費(fèi)則按照建筑面積收取，這對(duì)于購房族而言也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。地處朝天門碼頭的超高層住宅?？唾奘袌?chǎng)定位較高，而其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司也為知名的酒店管理集團(tuán)。這說明目前本項(xiàng)目所處大環(huán)境尚未成熟，超高層物業(yè)這種建筑形態(tài)暫未被市場(chǎng)認(rèn)知，目標(biāo)群體的購買意愿需要通過多種途徑進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)。調(diào)查結(jié)果顯示，一半以上被訪者表明了對(duì)重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判模?0%的被訪者表現(xiàn)出模糊態(tài)度，有10%左右的被訪者出于地理位置、人居環(huán)境、交通不便等原因表現(xiàn)出對(duì)區(qū)域的不認(rèn)可。影響消費(fèi)者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。n 本次采點(diǎn)受訪者家庭總收入偏低，可接受的單價(jià)空間較小；對(duì)總價(jià)概念較弱由于本次問卷調(diào)研采用布點(diǎn)之后的街頭攔截調(diào)研方法，故必然會(huì)產(chǎn)生受訪者家庭總收入偏低，中高檔購房群體較少，與目標(biāo)客源相比購買力相對(duì)較弱，可接受的單價(jià)空間較小的情況。n 交叉分析顯示，目標(biāo)群體背景特征不明顯交叉分析顯示，目標(biāo)群體與其他群體間在收入、年齡、文化程度、職業(yè)等特征上都無明顯差異，這同時(shí)表明開發(fā)商面對(duì)的不是一個(gè)特定的狹小的市場(chǎng)，而是一個(gè)相對(duì)廣闊的市場(chǎng)。但其置業(yè)的用途則會(huì)有購置新房、升級(jí)換代、投資等不同情況。n 消費(fèi)者選擇住宅最為關(guān)注的因素是地理位置、交通以及綠化調(diào)查結(jié)果顯示，人們?cè)谶x擇住宅物業(yè)最為關(guān)注的因素是地理位置、交通以及綠化。此外，小區(qū)配套、安靜、價(jià)格以及規(guī)劃也是受訪者較為關(guān)注的因素。房型面積：兩房85平方米，三房106141平方米，四房163172平方米。期數(shù)開盤時(shí)間供應(yīng)單元數(shù)物業(yè)類型單價(jià)（元/M2）入伙時(shí)間銷售率一期2002年3月300高層28002003年10月100%二期2002年5月300高層28002003年10