【正文】 房（套內(nèi)）29%47%24%四房（套內(nèi)）67%33%學(xué)林雅園一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）10%68%22%四房（套內(nèi)）40%60%華宇廣場(chǎng)二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）50%50%六房（套內(nèi)）100%新東?；▓@三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）100%海客嬴洲一房（套內(nèi)）100% 二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）33% 33%33%四房（套內(nèi)）100%華宇名都城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）17%66%17%四房（套內(nèi)）100%美茵河谷二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%珠江花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）25%50%25%四房（套內(nèi)）100%上江城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）32%68%四房（套內(nèi)）100%廣廈經(jīng)典一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）40%60%四房（套內(nèi)）100%資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部n 戶(hù)型種類(lèi)多樣，精彩之作較多研究樣本中，12層的小高層、3032層的高層占50%。表29 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)情況物業(yè)名稱(chēng)層數(shù)內(nèi)部流線(xiàn)上海城30 動(dòng)靜分隔，干濕分離融橋半島風(fēng)臨洲5+1功能分區(qū)明確泰正花園1133動(dòng)靜分隔，干濕分離回龍灣12正南北向，合理布置功能區(qū)，層層遞進(jìn)海棠曉月132合理布置功能區(qū)，層層遞進(jìn)南方上格林118功能分區(qū)明確華新都市花園18功能分區(qū)明確長(zhǎng)安華都118動(dòng)靜分隔，干濕分離龍湖*楓香庭30功能分區(qū)明確金砂水岸30嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū)天驕年華18餐廳與入戶(hù)花園相連，增設(shè)過(guò)渡空間學(xué)林雅園1127創(chuàng)新三錯(cuò)戶(hù)型、豐富空間層次華宇廣場(chǎng)32功能分區(qū)一般新東?；▓@22功能分區(qū)明確?？唾?2 動(dòng)靜分隔，干濕分離華宇名都城1230利用錯(cuò)層分隔功能區(qū)美茵河谷5功能分區(qū)明確珠江花園132功能分區(qū)明確上江城132完整的功能分區(qū)、清晰的交通流線(xiàn)廣廈經(jīng)典132嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū)資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 外部公共配套分析n 所處區(qū)域不同，外部配套設(shè)施差別較大生活配套（如郵局、銀行）和休閑設(shè)施配套（如餐飲娛樂(lè)、商業(yè)）均較為齊全；而運(yùn)動(dòng)配套（如體育場(chǎng)館）、教育配套（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療配套較為忽略；50%以上樣本樓盤(pán)依托天然景區(qū)。此外，一些超大型社區(qū)樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、中小學(xué)，如融橋半島、回龍灣、美茵河谷等。表211 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目?jī)?nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱(chēng)小區(qū)診所會(huì)所內(nèi)部幼兒園內(nèi)部中小學(xué)內(nèi)部商店上海城無(wú)泛會(huì)所無(wú)有超市、商業(yè)街融橋半島風(fēng)臨洲中心醫(yī)院文化會(huì)所、溫泉健康會(huì)所南坪實(shí)驗(yàn)幼兒園人民小學(xué)南開(kāi)中學(xué)購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城泰正花園無(wú)大型會(huì)所雙語(yǔ)幼稚園無(wú)超市回龍灣無(wú)有有有商業(yè)步行街海棠曉月醫(yī)療服務(wù)站高品質(zhì)會(huì)所有有濱江花園商業(yè)街南方上格林無(wú)有無(wú)無(wú)超市華新都市花園無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)長(zhǎng)安華都有無(wú)有無(wú)超市、便利店龍湖*楓香庭無(wú)豪華會(huì)所無(wú)無(wú)700米商業(yè)步行街金砂水岸無(wú)會(huì)所有無(wú)沿街商業(yè)用房天驕年華無(wú)豪華會(huì)所無(wú)無(wú)無(wú)學(xué)林雅園無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)華宇廣場(chǎng)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)商業(yè)廣場(chǎng)新東?；▓@無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)?？唾逕o(wú)10580平方米無(wú)無(wú)底三層商鋪華宇名都城無(wú)有有無(wú)超市、精品商店街美茵河谷無(wú)豪華會(huì)所有有120米的商業(yè)水街珠江花園無(wú)有有無(wú)沿街商鋪上江城無(wú)1600平米泛會(huì)所無(wú)無(wú)沿街商鋪廣廈經(jīng)典無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 車(chē)位情況分析n 研究樣本規(guī)模較大，車(chē)位配置齊全，可租可售研究樣本樓盤(pán)絕大多數(shù)都在建筑地下層做地下車(chē)庫(kù)，多個(gè)出入口。n 物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積收，重慶住宅雖然按照套內(nèi)面積銷(xiāo)售，但是在物業(yè)管理收費(fèi)則按照建筑面積收取，這對(duì)于購(gòu)房族而言也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。這說(shuō)明目前本項(xiàng)目所處大環(huán)境尚未成熟，超高層物業(yè)這種建筑形態(tài)暫未被市場(chǎng)認(rèn)知，目標(biāo)群體的購(gòu)買(mǎi)意愿需要通過(guò)多種途徑進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)。影響消費(fèi)者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。n 交叉分析顯示，目標(biāo)群體背景特征不明顯交叉分析顯示，目標(biāo)群體與其他群體間在收入、年齡、文化程度、職業(yè)等特征上都無(wú)明顯差異，這同時(shí)表明開(kāi)發(fā)商面對(duì)的不是一個(gè)特定的狹小的市場(chǎng)，而是一個(gè)相對(duì)廣闊的市場(chǎng)。n 消費(fèi)者選擇住宅最為關(guān)注的因素是地理位置、交通以及綠化調(diào)查結(jié)果顯示，人們?cè)谶x擇住宅物業(yè)最為關(guān)注的因素是地理位置、交通以及綠化。房型面積：兩房85平方米，三房106141平方米，四房163172平方米。F. 客群情況主要來(lái)自江北，渝北兩區(qū)；職業(yè)多為生意人，公務(wù)員。期數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間供應(yīng)單元數(shù)物業(yè)類(lèi)型單價(jià)（元/M2）入伙時(shí)間銷(xiāo)售率一期2002年5月500小高層25002003年12月90%二期2003年4月450小高層、高層26502004年4月80%三期2003年11月500高層未定2004年10月未定期數(shù)小高層高層一期100%100%二期75%25%三期25%75%類(lèi)別內(nèi)容評(píng)價(jià)地理位置資源雄踞高新區(qū)（四川省團(tuán)校原址）高新區(qū)鉆石席位景觀(guān)資源有效保留團(tuán)校原有地貌和植被充分運(yùn)用坡地特征，依勢(shì)造景交通配套資源規(guī)劃中地鐵出入口附近，緊臨石橋鋪公交車(chē)站交通十分便捷生活配套資源周邊生活配套完善盡享高新區(qū)交通、行政、科技、商貿(mào)的尊貴地利規(guī)劃布局小區(qū)自然景致與住宅親密接觸商業(yè)步行街布局靈活自由城市天際輪廓線(xiàn)流暢優(yōu)雅建筑布局由8萬(wàn)平米商業(yè)物業(yè)及12幢住宅樓組成商居互不干擾小區(qū)環(huán)境23000平米天然氧吧在都市中隔出一方凈土物業(yè)配套自身配套齊備生活設(shè)施一應(yīng)俱全物業(yè)管理華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)企劃思路都市新地標(biāo)、財(cái)智策源地營(yíng)造亞都市中心的生活城其他簽合同時(shí)付10%、交房前十天付余款貸款條件優(yōu)厚售樓處裝修現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，寬敞明亮主要廣告媒體為報(bào)刊；主要現(xiàn)場(chǎng)媒體為看板，模型，logo 墻；主要戶(hù)外媒體為廣告牌 F. 客群情況主要來(lái)自高新區(qū),渝中區(qū)；職業(yè)為高新區(qū)白領(lǐng)，自由職業(yè)者；年齡多為3040之間G. 暢銷(xiāo)原因（1）良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目有一定的增值潛力（2）面積適中，貸款條件優(yōu)厚（3）華宇集團(tuán)的信譽(yù)及開(kāi)發(fā)實(shí)力H．對(duì)本案啟示開(kāi)發(fā)商美譽(yù)度使樓盤(pán)增值。期數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間供應(yīng)單元數(shù)物業(yè)類(lèi)型單價(jià)（元/M2）入伙時(shí)間銷(xiāo)售率一期2003年4月1200超高層45002004年12月45%期數(shù)超高層一期100%類(lèi)別內(nèi)容評(píng)價(jià)地理位置資源朝天門(mén)交通廣場(chǎng)旁周邊環(huán)境較為雜亂景觀(guān)資源北眺“兩江”恢弘，南臨“濱江”霓彩西接“半島”繁華，東瞰“南山”嫵媚主要因?yàn)楦叩幕沤煌ㄅ涮踪Y源緊鄰朝天門(mén)交通廣場(chǎng)交通十分便捷生活配套資源緊鄰朝天門(mén)商品市場(chǎng)周邊生活配套完善規(guī)劃布局渝中罕有大型居住社區(qū)、第一名居高樓超高層市場(chǎng)認(rèn)可度有限建筑布局3幢都市華宅，蝶式水岸建筑建筑形態(tài)較為單一小區(qū)環(huán)境超大立體園林景觀(guān)，五個(gè)主題景區(qū)空中園林，配置有限物業(yè)配套10580平米豪華“城市俱樂(lè)部”配備較為完善物業(yè)管理重慶希爾頓物管公司物業(yè)管理費(fèi)較貴企劃思路國(guó)際級(jí)黃金水岸線(xiàn)山水名邸定位與周邊環(huán)境不符其他號(hào)稱(chēng)重慶的“世貿(mào)濱江”很難售樓處裝修高檔，寬敞明亮。溯源居、海棠曉月Ｂ區(qū)等已入市大盤(pán)20032005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約150萬(wàn)ｍ２以上）即將啟動(dòng)項(xiàng)目：預(yù)計(jì)供應(yīng)量20032005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約200萬(wàn)ｍ２以上）（1）美心集團(tuán)別墅 占地面積3000畝（2）東原地產(chǎn)南濱路項(xiàng)目 占地400畝（3）江南大學(xué)城 占地1300畝（4）陽(yáng)光一百?lài)?guó)際新城 占地800余畝（5）武夷山水天城 占地300余畝 江北地區(qū)n 20032005年之間在售或即將推出樓盤(pán)總建筑面積約200萬(wàn)平方米作為重慶住宅市場(chǎng)的“老大”，北部新城2003年的住宅市場(chǎng)有以下三個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)值得期待：渝北空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、華新分流路沿線(xiàn)和黃泥塝金紫山片區(qū)。 黃泥塝金紫山片區(qū)：金紫山片區(qū)土地開(kāi)闊平整，該片區(qū)2003年至少有６個(gè)項(xiàng)目即將全面啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。以上６個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量都不大，主要集中在510萬(wàn)ｍ２之間，但從目前透露出的市場(chǎng)信息來(lái)看，各項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次定位都不會(huì)太低。麗島錦都、海客瀛洲，20032005年之間在售或即將推出樓盤(pán)總建筑面積約30萬(wàn)平方米左右。n 舒適型生活住宅的需求不斷增加，單價(jià)2600元/平方米左右，套內(nèi)面積100120平方米，總價(jià)2540萬(wàn)元的房型是消費(fèi)需求的主流；n 多層住宅仍然受到廣大消費(fèi)者的喜愛(ài)和追捧；n 高層和小高層住宅逐步被市民接受。n 九龍坡區(qū)目前規(guī)模大盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)約為2700元/平方米，預(yù)計(jì)20032005年價(jià)格將達(dá)到28003400元/平方米。2002年重慶樓市在一系列政策及城市發(fā)展利好的刺激下逐漸走暖，大量城建配套工程帶動(dòng)各區(qū)域樓市興旺。（3）由于中高檔住宅供應(yīng)的逐步增加和需求的相對(duì)有限，中高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。小戶(hù)型的概念已經(jīng)成為樓市的一種時(shí)尚。小戶(hù)型住宅是經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，其消費(fèi)對(duì)象多為單身、在CBD區(qū)域上班、收入高的年輕白領(lǐng)。n 小戶(hù)型集中于解放碑地區(qū)，其他區(qū)域商業(yè)中心略有分布純小戶(hù)型樓盤(pán)對(duì)其消費(fèi)對(duì)象一般局限于單身白領(lǐng)青年或投資客，加上純小戶(hù)型公寓的來(lái)源一般為高層爛尾寫(xiě)字、商辦樓的改造，因此，小戶(hù)型住宅一般集中于商業(yè)、商務(wù)辦公集中的市中心地區(qū)。這也顯示出，重慶的其他區(qū)域和解放碑地區(qū)的商業(yè)、辦公環(huán)境尚不可同日而語(yǔ)。因此，這些樓盤(pán)的體量一般較大，在價(jià)格上也與相隔并不遙遠(yuǎn)的雅地天際之類(lèi)樓盤(pán)拉開(kāi)了差距。并且，小戶(hù)型公寓尤其是一些純小戶(hù)型的住宅，往往位于市中心的位置，地理位置資源好，加上房型較為合理（比如開(kāi)放式廚房，大大節(jié)省了空間），物業(yè)服務(wù)水平高，易受到消費(fèi)者認(rèn)可。這說(shuō)明，在小戶(hù)型住宅自身品質(zhì)較好，營(yíng)銷(xiāo)策略得當(dāng)?shù)那闆r下，還是能夠得到大多數(shù)重慶市民的認(rèn)可。根據(jù)中瑞問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，在重慶能夠接受小戶(hù)型住宅的人群中，有33%為投資兼自住，20%者為純投資。比如，賽格爾承諾的包租1500元（若無(wú)法自己出租，則租金由公司支付）就對(duì)投資客非常具有吸引力。n 公司駐扎解放碑商務(wù)中心附近的小戶(hù)型公寓將公司的購(gòu)買(mǎi)行為看作銷(xiāo)售的重要組成部分，一些外地公司在重慶所建立的辦事處并不需要很大的空間。因此，綜合來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型住宅具有開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較高、總價(jià)低、銷(xiāo)售周期一般住宅項(xiàng)目短的特性。而事實(shí)上，這些樓盤(pán)采用了加高層高、買(mǎi)房送夾層的方式，制造了虛假的低容積率。從江山多嬌A棟的總18種小戶(hù)房型（18種房型構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層）來(lái)看，贈(zèng)送夾層所增加的建筑面積一般可以達(dá)到住宅面積的42%—45%。這些小戶(hù)型采用開(kāi)放式廚房、運(yùn)用空間較合理。由于雅地天際、賽格爾、興地都市方舟占地很小、缺乏建造大型會(huì)所的條件，同時(shí)又地處解放碑繁華商業(yè)中心，所以提供會(huì)所的必要性不大。這與上海的小戶(hù)型住宅形成了較為鮮明的對(duì)比。表223 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目物業(yè)管理樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)管理公司性質(zhì)雅地天際世邦魏理仕品牌物管賽格爾戴德梁行品牌物管興地都市方舟重慶大正物業(yè)管理公司重慶一流物管銀街俊景重慶萬(wàn)吉物業(yè)管理公司普通陽(yáng)光心殿重慶恒嘉物業(yè)管理公司普通郡都彩舍重慶深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司普通金沙國(guó)際戴德梁行品牌物管江山多驕江山物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商自管數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部3 典型案例分析 賽格爾國(guó)際大廈A. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址：渝中區(qū)解放碑五四路開(kāi)發(fā)商：重慶上宏物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建面積45000平方米房型配置：2447平方米（套內(nèi)）功能規(guī)劃：2